J'évalue la rentabilité de mon investissement immobilier

La rentabilité d'un investissement immobilier ne s'analyse pas seulement à l'évaluation des seuls loyers. D'autres éléments doivent être pris en compte.

De la rentabilité brute...

On distingue 2 types de rentabilité : brute et nette.

La 1ère désigne le rapport entre le loyer brut annuel et le prix d'achat du logement. Ce qui donne :

Taux de rentabilité brute = [(loyer mensuel x 12) x 100] / Montant de l'opération immobilière

Problème : la rentabilité brute n'est pas une indication assez précise. Le coût de l'opération inclut le montant du prêt et les frais d'agence et de notaire, mais d'autres éléments doivent être considérés (taxe foncière, charges de copropriété...).

... à la rentabilité nette

Le calcul de la rentabilité nette de l'investissement immobilier locatif s'effectue en deux étapes.

La rentabilité nette de frais

Dans un 1er temps, vous devez calculer la rentabilité nette de frais. Ces derniers comprennent :

• la taxe foncière (l'équivalent approximativement d'un mois de loyer) ;
• les charges non récupérables auprès du locataire (primes d'assurance de l'immeuble, dépenses de gestion et de syndic, travaux de nettoyage des graffitis, dératisation...).

Taux de rentabilité nette = [(loyer mensuel x 12) x 100] – taxe foncière – charges non récupérables

La rentabilité nette après impôts et déductions

La 2e étape est d'ordre fiscal. Vous devez déduire les impôts dus sur les loyers tout en tenant compte des déductions fiscales obtenues grâce à votre dispositif de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.).

Ces 2 variables dépendent à la fois de vos revenus et du dispositif que vous avez choisi.