Guide du crédit

La fiscalité des revenus fonciers

Dans le cadre d'un investissement locatif classique, les loyers que vous percevez viennent s'ajouter à vos autres revenus et sont imposés à hauteur de votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI). Une partie importante des loyers peut être ainsi absorbée par vos impôts.

Avant de réaliser un investissement locatif il est important de connaître la conséquence fiscale qu'auront des revenus fonciers sur votre imposition. Nombreux sont ceux qui ne voient que la rentabilité locative brute (loyers annuels perçus / montant de l'investissement) sans tenir compte de l'impôt supplémentaire qui sera généré par ces revenus et donc de la baisse de rentabilité du placement.

Selon le type de location, les revenus tirés de la location d'immeubles sont imposés dans différentes catégories :

Les BIC  / Bénéfices Industriels et commerciaux :

Les revenus tirés de la location d'immeubles loués meublés s'inscrivent dans cette catégorie de revenus. Si les recettes sont supérieures à 23 000€ c'est un statut dit de Loueur Meublé Professionnel (LMP) pour des recettes inférieures à 23 000€, il s'agit d'un statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Les BA / Bénéfices Agricoles :

Les revenus tirés de la location d'immeubles inscrits à l'actif d'une exploitation agricole sont imposés dans la catégorie des BA.

Les Revenus Fonciers  :

Ce sont les revenus les plus courants et ceux qui nous intéressent aujourd'hui, ils sont tirés de la location nue d'immeubles ruraux, urbains, bâtis ou non et perçus par un membre du foyer fiscal en sa qualité de propriétaire, copropriétaire, usufruitier ou propriétaire de parts de sociétés immobilières, SCI, SCPI.

Les revenus à retenir pour déterminer le revenu foncier sont ceux qui ont été effectivement encaissés au cours de l'année d'imposition, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent.

Pour les revenus fonciers, deux régimes d'imposition coexistent, l e régime normal dit de droit commun et le régime dit "micro-foncier".

Le régime du Micro-foncier :

Si les revenus bruts fonciers hors taxes d'un même foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 euros par an, un abattement forfaitaire est applicable. Il était de 40 % jusqu'à présent mais passera à 30 % à compter de l'imposition des revenus de 2006, aucunes autres déductions ne sont alors possibles.

Dans le cadre du régime du micro foncier, il n'est pas nécessaire d'établir une déclaration de revenus fonciers (2044), ceux-ci doivent être reportés sur l'imprimé 2042 et l'administration fiscale appliquera directement l'abattement forfaitaire de 30%.

Ce régime peut donc se révéler désavantageux les années où vos charges et intérêts d'emprunt excèdent les 30%, en particulier si vous faites de gros travaux qui sont déductibles.

Si un foyer fiscal met en place une opération de défiscalisation (liée à un investissement locatif), les revenus fonciers préexistants seront obligatoirement imposés dans le cadre du régime normal.
Le passage au régime de droit commun se fait automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts dépassent les 15 000€.

Il est possible de changer de régime sans conditions mais l'option est irrévocable pendant 3 ans et concernera la totalité de vos revenus et non pas un bien précis sur lequel vous avez effectué des travaux. Avant de passer au régime réel, vérifiez bien que le montant de vos charges déductibles soit supérieur à l'abattement de 30% pendant 3 ans. Après ces trois années le régime de droit commun est reconduit tacitement mais vous pourrez repasser au régime du micro-foncier sur simple demande au fisc.

Exemple :

Vous changez de régime pour vos revenus 2006 déclarés en 2007 ; vous devrez également faire une déclaration annexe (2044) pour vos revenus fonciers de 2007 et 2008. Si pour vos revenus fonciers de l'année 2009 vous préférez repasser sur du micro-foncier, vous devrez en avertir la direction générale des impôts avant de remplir votre déclaration en 2010.

Le régime de droit Commun :

Il consiste à faire la différence entre les revenus bruts fonciers et les charges.

Les intérêts d'emprunts ne sont déductibles que dans la limite des revenus fonciers bruts, s'ils sont supérieurs, ils pourront être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes mais ne permettent pas de constituer un déficit foncier.

Les dépenses incombant normalement au locataire et acquittées par le propriétaire ne sont plus déductibles, mais en contrepartie, leur remboursement par le locataire n'est plus imposable.

Un abattement forfaitaire de 14 % était appliqué sur les revenus bruts fonciers avant déduction de toutes autres charges, mais il a été supprimé dans le cadre de la loi ENL (engagement national pour le logement). Cet abattement a été supprimé et remplacé par la déductibilité de certains frais d'assurance et de gestion (frais de procédures, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble ou les commissions versées aux agences de location).

Retrouvez dans le tableau suivant les charges qui sont déductibles :


Revenu brut foncier
Charges déductibles pour leur montant réel :
Loyers et fermages
Recettes exceptionnelles
Subventions et indemnités :
- indemnités d'assurance,
- subventions de l'ANAH (aides à
l'amélioration de l'habitat ancien)

Intérêts du crédit immobilier contracté pour :
- l'acquisition,
- la construction,
- la réparation et l'amélioration


Frais et charges
- frais de gérance et de rémunération
des gardiens et concierges,

- dépenses d'entretien, de
réparation, d'amélioration,

- taxes foncières et taxes locales
annexes,

- primes d'assurance loyers impayés

(les points qui suivent remplacent l'abattement de 14% à compter de l'année prochaine)


- ensemble des primes d'assurance-
frais de procédure et de rémunération

- frais de gestion



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