Guide du crédit

La fiscalité des revenus fonciers

Le calcul de l'impôt Foncier

Après avoir déduit l'ensemble des charges du revenu foncier brut, on obtient un bénéfice foncier ou revenu foncier net. Celui-ci se rajoute au revenu global et donc directement sur la tranche marginale d'imposition.

Exemple :

Une personne célibataire a un revenu global de 45 000€ et se trouve sur la TMI à 30%. Si on rajoute un revenu net foncier de 5000€, on obtient un revenu global de 50 000€ qui sera toujours imposé sur la TMI à 30%.

Tranches en €
Tranches Marginales d'Imposition
Jusqu'à 5.515
0%
De 5.515 à 11.000
5,5%
De 11.000 à 24.432
14%
De 24.432 à 65.500
30%
Au delà de 65.500
40%

Les revenus fonciers seront donc imposés à 30% soit un impôt supplémentaire de 5000 x 0.3= 1500€ uniquement au titre des bénéfices fonciers.

Les prélèvements sociaux :

Ils sont composés de :

- la CSG (Contribution sociale Généralisée) à un taux de 8,2%

- la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) qui a un taux de 0.5%

- le prélèvement social 2% ainsi que sa contribution additionnelle de 0.3%.

On arrive donc à un taux de 11% qui s'applique sur les revenus fonciers nets, en situation de déficit il n'y aura donc pas de prélèvements sociaux à payer.

Exemple :

Sur le revenu foncier net de 5000€ que nous avions dans l'exemple précédent il faudra donc rajouter 550€ au titre des prélèvements sociaux.

Si l'on fait donc la somme des impôts relatifs à des revenus fonciers nets de 5000€ qui s'inscrivent sur une Tranche marginale de 30% on obtient une somme de :

1500€ d'impôts calculés sur l'IR + 550€ de CSG/CRDS = 2050€

Les impôts générés représentent 41% des revenus fonciers nets.

La CRL/ Contribution sur les revenus locatifs :

Tous les loyers relatifs à la location d'immeuble achevés depuis au mois 15 ans au 1 er Janvier de l'année d'imposition, y étaient soumis. (Cet impôt va disparaître à compter de la déclaration des revenus 2006)

La CRL représentait 2.5% des revenus fonciers bruts

Déficit Foncier :

Il résulte des dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts du crédit et s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10700€ par an.

La fraction de déficit supérieur aux 10 700€, ainsi que le surplus d'intérêts du crédit seront imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple :

Revenus fonciers bruts 17 000€
Charges - 50 000€
Intérêts du crédit immobilier
- 19 000€
Déficit Foncier - 50 000€
Surplus d'intérêts -   2 000€

Les intérêts du crédit immobilier s'imputent prioritairement sur les revenus fonciers, le déficit foncier provient donc à hauteur de 2000€ des intérêts d'emprunts et pour le reste des autres charges.

Si le revenu global est de 80 000€, le déficit foncier imputable étant de 10 700€ on aura un excédent de déficit foncier de 39 300€ auquel s'ajoutent les 2000€ (fraction relative aux intérêts d'emprunts) qui seront déductibles sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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