La fiscalité des revenus fonciers
Après avoir déduit l'ensemble des charges du revenu foncier brut, on obtient un bénéfice foncier ou revenu foncier net. Celui-ci se rajoute au revenu global et donc directement sur la tranche marginale d'imposition.
Exemple :
Une personne célibataire a un revenu global de 45 000€ et se trouve sur la TMI à 30%. Si on rajoute un revenu net foncier de 5000€, on obtient un revenu global de 50 000€ qui sera toujours imposé sur la TMI à 30%.
Tranches en € |
Tranches Marginales d'Imposition |
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| Jusqu'à 5.515 | 0% |
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| De 5.515 à 11.000 | 5,5% |
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| De 11.000 à 24.432 | 14% |
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| De 24.432 à 65.500 | 30% |
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| Au delà de 65.500 | 40% |
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Les revenus fonciers seront donc imposés à 30% soit un impôt supplémentaire de 5000 x 0.3= 1500€ uniquement au titre des bénéfices fonciers.
Ils sont composés de :
- la CSG (Contribution sociale Généralisée) à un taux de 8,2%
- la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) qui a un taux de 0.5%
- le prélèvement social 2% ainsi que sa contribution additionnelle de 0.3%.
On arrive donc à un taux de 11% qui s'applique sur les revenus fonciers nets, en situation de déficit il n'y aura donc pas de prélèvements sociaux à payer.
Exemple :
Sur le revenu foncier net de 5000€ que nous avions dans l'exemple précédent il faudra donc rajouter 550€ au titre des prélèvements sociaux.
Si l'on fait donc la somme des impôts relatifs à des revenus fonciers nets de 5000€ qui s'inscrivent sur une Tranche marginale de 30% on obtient une somme de :
1500€ d'impôts calculés sur l'IR + 550€ de CSG/CRDS = 2050€
Les impôts générés représentent 41% des revenus fonciers nets.
La CRL/ Contribution sur les revenus locatifs :
Tous les loyers relatifs à la location d'immeuble achevés depuis au mois 15 ans au 1 er Janvier de l'année d'imposition, y étaient soumis. (Cet impôt va disparaître à compter de la déclaration des revenus 2006)
La CRL représentait 2.5% des revenus fonciers bruts
Il résulte des dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts du crédit et s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10700€ par an.
La fraction de déficit supérieur aux 10 700€, ainsi que le surplus d'intérêts du crédit seront imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple :
| Revenus fonciers bruts | 17 000€ |
| Charges | - 50 000€ |
| Intérêts du crédit immobilier | - 19 000€ |
| Déficit Foncier | - 50 000€ |
| Surplus d'intérêts | - 2 000€ |
Les intérêts du crédit immobilier s'imputent prioritairement sur les revenus fonciers, le déficit foncier provient donc à hauteur de 2000€ des intérêts d'emprunts et pour le reste des autres charges.
Si le revenu global est de 80 000€, le déficit foncier imputable étant de 10 700€ on aura un excédent de déficit foncier de 39 300€ auquel s'ajoutent les 2000€ (fraction relative aux intérêts d'emprunts) qui seront déductibles sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
