La surface achetable recule jusqu'à -9 % par rapport à 2010

La surface achetable par les emprunteurs a reculé entre -5 % et -9 % par rapport à 2010, telle est l'une des conclusions tirées par Empruntis.com dans sa dernière enquête relative au marché immobilier. Le courtier en ligne y dresse un état des lieux du marché de la pierre, avec des perspectives qui oscillent entre « attentisme » et « enlisement ».

Les taux d'intérêt restent stables après une forte hausse

Ainsi que l'avait déjà fait remarquer Empruntis.com dans ses précédents communiqués, les taux d'intérêt ont fortement remonté en un an avant de se stabiliser depuis quelques semaines, à un niveau qui reste avantageux pour les emprunteurs (+0.70 %, à 4.05 % pour la durée 15 ans). Le paradoxe, c'est que les taux longs - l'indice sur lesquels s'appuient les taux d'intérêt - se situent à un niveau relativement bas. Conclusion : « les banquiers reconstituent leur marge ».

Vers un tassement de la production bancaire ?

La production bancaire montre des signes d'essoufflement. Elle pourrait avoir atteint son maximum après avoir bondi de 50 % en un an (plus de 170 milliards d'euros cumulés en juin 2011, contre 120 milliards un an plus tôt et 80 milliards d'euros en septembre 2009).

Les transactions retrouvent un niveau normal

Les transactions sont revenues à un niveau normal (804 000 unités vendues sur douze mois en mars 2011), signe que « la crise de 2008-2009 est bien passée ».

Un marché du neuf dans la tourmente

Publiés par le ministère du Développement Durable, les chiffres relatifs au segment du neuf parlent d'eux-mêmes :

• des ventes en baisse de 22.6 % (-21.8 % pour les appartements et -28.5 % pour les maisons) au deuxième trimestre par rapport à l'an dernier à la période correspondante ;
• des mises en vente qui reculent de 8.6 % à 28 600 unités ;
• un encours de logement neufs proposés à la vente en hausse de 1.5 % par rapport au deuxième trimestre 2010 ;
• des délais d'écoulent qui s'allongent (huit mois et demi pour les logements collectifs, contre sept mois au 2ème trimestre 2010 ; onze mois pour les logements individuels, contre huit mois et demi).

Le constat est limpide. Le marché ralentit et ce n'est pas le prochain « rabotage » de la loi Scellier qui va arranger les choses. Il apparaît donc clairement que « le salut du marché ne viendra pas d'une forte augmentation de logements neufs ».

La durée des prêts n'augmente pas

La durée moyenne des prêts tend à se stabiliser autour de 20 ans (20,1 années au troisième trimestre 2011 ; 20,4 années au trimestre précédent). Il s'agit là d'une conséquence « de la politique des banquiers et de la prudence des particuliers ».

Des banquiers attentistes

Empruntis.com a interrogé ses partenaires bancaires. La moitié d'entre d'eux vont durcir leurs conditions d'octroi, l'autre moitié « n'y touchera pas », et pour cause : ils sont aujourd'hui déjà très sélectifs.

Les éléments sur lesquels les banques se montreront exigeantes seront, non pas l'apport, mais plutôt le niveau d'endettement, la « stabilité d'emploi » et les « aspects comportementaux".

Pour ce qui est de l'évolution future des taux, les réponses des banquiers sont en revanche unanimes : « ils n'en savent rien... Ils restent très prudents et scrutent autant le marché des liquidités à court terme que la concurrence. La conservation des marges est majoritairement une priorité ». Et Empruntis d'ajouter que les banques augmenteraient « immédiatement » les taux d'intérêt en cas de remontée des taux longs.

Autre information importante : un banquier sur deux considère que le crédit immobilier n'est plus une priorité.

Les particuliers se montrent également prudents

Le courtier a également sondé les particuliers. Sur un échantillon représentatif de 974 personnes, 57 % envisagent d'acheter dans l'année qui vient, 25 % y pensent mais ont peur de s'engager et 38 % considèrent que ce n'est pas une priorité.

Quant aux obstacles à l'accession à la propriété, ce sont le niveau élevé des prix et les difficultés pour un obtenir un financement qui sont les réponses les plus citées (à respectivement 74.2 % et 32.8 %).

Un coût du crédit qui s'alourdit

Le niveau élevé des prix justement. « Même si le revenu disponible brut a continué à progresser », le rebond des prix observé dès 2009 a accentué l'écart entre prix et revenus. Une éclaircie toutefois : selon le site MeilleursAgents.com, les prix auraient reculé de 3 % dans la capitale en juillet et en août.

Si cette baisse se pérennisait, les conséquences en seraient largement bénéfiques pour l'emprunteur. Selon Empruntis.com, un recul des prix de 20 % « resolvabiliserait plus d'un tiers des acheteurs potentiels ».

En attendant, le coût du crédit continue lui d'augmenter. Il s'établit à 73 920 € en septembre 2011 (mensualité : 933 €), contre 59 760 € en octobre 2010 (+25 %). Le niveau actuel du coût du crédit reste toutefois inférieur de 30 % par rapport à octobre 2008.

Le pouvoir d'achat continue de reculer

Comme vu plus haut, la surface achetable continue de diminuer : de -5 % à -9 % depuis 2010. Cette tendance s'accroît à Paris pour s'étager entre 10 % et 15 % en un an. Selon Empruntis.com, « la situation aujourd'hui est aussi tendue qu'en 2008, au plus fort de la crise ».