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Achat immobilier : la « location vente » ou location accession

La « location vente » ou location accession | Guide du credit

La location-accession permet à une famille d'accéder à la propriété sans avoir à « sortir d'argent » au départ, en payant une redevance. Au terme du contrat et selon les modalités définies dans celui-ci, elle devient propriétaire du bien.

Concrètement, au lieu de payer l'intégralité du prix de vente lors de l'achat du bien, il va s'écouler une période où le futur propriétaire va payer son logement sous forme de loyer et d'épargne pour se constituer une avance.

Un contrat doit être établi en mentionnant la date d'entrée, la durée de période de location ainsi qu'un état des lieux. Le locataire-accédant bénéficie alors du droit d'occuper le logement, on parle alors de période de jouissance. En contrepartie, le locataire accédant verse une redevance.

Il est possible dans certains cas de disposer du prêt social location accession (PSLA).

Pourquoi passer par la location-accession ?

Cette opération peut constituer une solution intéressante dans l'éventualité où vous avez repéré un bien mais ne pouvez pas l'acheter immédiatement (par exemple, parce que vos droits à PEL ne sont pas encore ouverts, ou parce que vous ne disposez pas d'un apport suffisant).

Comment se déroule cette location vente ?

Ce type d'opération s'effectue en 2 temps : la période de jouissance du bien puis la levée de l'option d'achat.

La période de jouissance du logement

Il s'agit de la période de location du processus de location vente. Vous devez verser une redevance constituée :

Bases de l'acte de vente

Exemple 1 Exemple 2
Prix de vente initial
76 200 €
121 960 €
Durée du contrat location-vente
2 ans
3 ans
Redevance
730 €
1 067 €
Dont Loyer
350 €
610 €
Dont Épargne
380 €
457 €

Calcul du prix restant dû après location

Exemple 1 Exemple 2
Épargne cumulée
380 € x 24 mois
=
9 120 €
457 € x 36 mois
=
16 452 €
Reste à payer par le locataire accédant
76 200 € - 9 120 €
=
67 080 €
121 960 € - 16 452 €
=
105 508 €

L'option d'achat

Il n'est pas obligatoire d'attendre la fin de la période de location pour lever l'option d'achat. Celle-ci peut être « actionnée » à tout moment.

Si l'option d'achat n'est pas levée trois mois avant la fin du contrat de location vente, le vendeur doit vous adresser une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Quels biens sont concernés par la location accession ?

Entrent dans le cadre de la location-accession : les immeubles à usage d'habitation, professionnels ou mixtes (habitation et professionnel). L'immeuble peut être achevé ou en construction lors de la signature du contrat.

Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

Quelles informations doivent figurer dans le contrat de location vente ?

Une opération de location vente donne lieu à 2 contrats : celui de location-accession à proprement parler, et celui de la vente définitive. Vous devrez obligatoirement faire appel à un notaire.

Le contrat de location-accession doit aussi être publié au bureau des hypothèques. Plusieurs informations doivent être mentionnées :

bon à savoir
Un contrat de réservation peut être établi avant la signature du contrat de location-accession. Le principe ? Le vendeur s'engage à ne pas vendre son logement à un autre acheteur moyennant le versement d'un dépôt de garantie. Le montant du dépôt ne doit pas excéder 5 % du prix du bien. Les fonds sont restitués si le contrat de location-accession n'est pas signé.

Comment est levée l'option d'achat ?

Si vous décidez de lever l'option pour acheter le bien, vous devrez verser la somme restante pour assurer le transfert de propriété. Le calcul est simple, il s'agit de la différence :

Le transfert de propriété s'effectue devant notaire.

Si vous renoncez au bien en location vente, vous ne disposez d'aucun droit au maintien dans les lieux. Comprendre : vous devrez quitter le logement sans délai. Le montant de la fraction acquisitive doit vous être reversé sous 3 mois maximum après votre départ. Une indemnité peut vous être demandée, à hauteur de 1 % du prix du bien (3 % si ce dernier a moins de 5 ans). En revanche, s'il s'agit d'un bien s'inscrivant dans le cadre du PSLA, aucune indemnité ne peut vous être exigée.

Quelles sont les obligations du locataire-accédant ?

Le locataire est soumis à plusieurs obligations :

Le contrat de location vente peut-il être résilié ?

Le contrat peut être résilié en cas de non-respect de celui par l'une des parties. Une indemnité doit être déboursée en retour.

Quels sont les frais liés à la location-vente ?

Les frais sont à la charge de l'emprunteur :

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