Le guide sur le remboursement de prêt immobilier

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et signé votre offre de prêt ? Votre projet immobilier prend enfin vie, car le plus gros a déjà été réalisé ! Reste maintenant à suivre quelques étapes importantes  afin que votre acquisition soit validée et que le crédit suive son cours.

Guide du crédit vous accompagne dans les dernières démarches qu'il reste à effectuer avant d'emménager dans votre nouveau "chez vous" (signature chez le notaire, déblocage des fonds, souscription de l'assurance habitation...). Nous vous aidons également à tout comprendre sur le remboursement de votre prêt immobilier !

Comment se déroule le remboursement du prêt immobilier ?

Le remboursement de votre emprunt s'effectue selon un tableau d'amortissement (appelé également plan de remboursement de crédit immobilier) joint à l'offre de crédit. Ce tableau détaille sur toute la durée du prêt les échéances et les montants dus après chaque mensualité. Les prélèvements sont effectués tous les mois sur le compte courant ouvert dans l'établissement prêteur. 

Le remboursement du prêt peut s’effectuer selon différentes modalités définies entre l’emprunteur et la banque. Plusieurs cas de figure existent : 

• Le remboursement par échéances constantes : mensualités identiques sur toute la durée du crédit.
• Le remboursement par échéances modulables : mensualités adaptables, à la hausse ou à la baisse (voire suspensions), en fonction de la situation de l’emprunteur (chômage, baisse de salaire ou au contraire rentrée d’argent).
• Le remboursement par différé d’amortissement : remboursement des intérêts avant le remboursement du capital.
• Le remboursement de crédit in fine : remboursement uniquement des intérêts avant le remboursement du capital en une fois à la fin du contrat.
• Le remboursement par anticipation qui permet, en cours de prêt, de rembourser à l’avance tout ou partie du capital restant dû (total ou partiel) en cas de rentrée d’argent.

 Remboursement de prêt : tout savoir sur l’acte de vente  chez le notaire

Avant de vous installer et de commencer à rembourser votre emprunt, vous devez encore signer l'acte de vente définitif chez le notaire. Guide du crédit vous explique le déroulement de la signature (lecture à voix haute, déclinaison des parties présentes, caractéristiques du logement, modalités de paiement...), ainsi que le rôle de chacune des parties présentes lors de la signature : l'acheteur, le vendeur et le notaire.

C'est également au moment de la signature que les fonds sont débloqués. Le notaire les transfère au vendeur. À noter que les fonds sont débloqués selon la nature de votre projet (achat dans l'ancien, achat dans le neuf, construction).

L’acte de vente a lieu 3 mois après la signature du compromis de vente. Le règlement sera alors transmis au vendeur alors que ce dernier remettra en échange à l’acquéreur les clés du logement. Le logement devra donc avoir été vidé au préalable. Le vendeur devra également fournir à l’acquéreur les différents diagnostics techniques immobiliers établis par des professionnels (plomb, amiante, termites, performance énergétique etc.) certains étant obligatoires et d’autres facultatifs selon la date de construction du bâtiment.

Déblocage des fonds : Comment ça marche ?

A l’issue de l’acceptation de l’offre de prêt et de la signature du contrat de prêt, l’emprunteur s’engage alors à rembourser le crédit selon les modalités comprises dans cet accord. La banque de son côté va donc verser le montant prévu dans le contrat sur le compte de l’office notarial chargé de finaliser la transaction. Ce déblocage des fonds n’interviendra pas au même moment selon la situation de l’emprunteur. 

Dans le cas d’un achat dans l’ancien sans travaux nécessaire, la banque débloquera l’intégralité du prêt avant la signature de l’acte de vente immobilier chez le notaire. Ces fonds serviront donc à payer à la fois le montant du bien pour le vendeur mais aussi les frais de notaire (généralement 7 à 8 % du montant du bien). Le remboursement du prêt immobilier commencera alors le mois suivant le déblocage des fonds.

Dans le cas d’un achat dans l’ancien avec travaux, d’un achat dans le neuf ou d’une construction, l’établissement bancaire débloquera cette fois les fonds au compte-goutte selon les besoins exigés par la situation (facture de travaux, appel de fonds). Le remboursement du crédit immobilier n’interviendra en revanche qu’une fois les travaux effectivement terminés ou le bien définitivement livré et prêt pour l’habitation.

L’importance de souscrire une assurance habitation (MRH)

L’assurance MRH (Multirisques Habitation) n’est pas obligatoire pour les propriétaires contrairement à l’assurance de prêt immobilier, indispensable pour obtenir un crédit.

Néanmoins, l’assurance habitation est fortement conseillée pour protéger le propriétaire et/ou le locataire du bien contre divers types de sinistre, et ce que le bien soit destiné à l’habitation ou à la location. Elle est en revanche obligatoire pour le locataire.

L’assurance MRH protège notamment l’assuré : 

• Lorsque sa responsabilité civile est engagée et qu’il a causé du tort à autrui. L’assurance prendra alors en charge un éventuel dédommagement de la victime.
• Pour les biens matériels présents dans le logement en cas de sinistre (cambriolage, incendie…). La valeur des biens devra alors avoir été préalablement estimée et les factures avoir été conservées. 
• En cas de sinistre intervenant dans le logement (incendie, dégât des eaux, explosion, catastrophe naturelle, cambriolage bris de glace etc.). Si la responsabilité du propriétaire est engagée notamment en cas de manque d’entretien ou de vice de construction, le dédommagement des victimes sera à sa charge en cas d’absence d’assurance MRH.
• En cas d’implication de l’assuré dans une procédure juridique, l’assurance offre une protection à l’assuré et l’accompagne dans ses démarches, qu’il s’agisse de faire valoir ses droits en cas de préjudice subi ou à l’inverse pour se défendre face aux accusations d’un tiers. 

Est-il possible de rembourser l'emprunt immobilier par anticipation ? 

Suite à une rentrée d'argent imprévue (en raison d'un héritage ou d'une donation par exemple), vous souhaitez rembourser de manière anticipée votre crédit immobilier ? Attention, car certaines modalités doivent être respectées. En premier lieu, la somme remboursée doit représenter au minimum 10 % du montant initial du prêt.

Par ailleurs, cette opération peut donner lieu au paiement d'indemnités de remboursement anticipé (IRA) dont le montant varie en fonction du capital restant dû. Ce remboursement constitue en effet un manque à gagner pour la banque qui dans son offre avait calculé sa rentabilité sur la période définie dans le contrat. La législation fixe néanmoins un montant maximal pour ces pénalités qui sera égal à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt, la solution la moins onéreuse pour l’emprunteur étant retenue. 

Le remboursement anticipé pourra alors être partiel afin de diminuer la durée de remboursement ou total mettant ainsi de facto un terme au contrat avec l’établissement bancaire. 

L’emprunteur devra se poser la question du caractère opportun de ce remboursement anticipé en mettant en balance le montant de ces IRA avec les économies réalisées en ne remboursant plus les intérêts ainsi que les primes d’assurance restantes.

Avec les faibles rendements actuels des produits d’épargne (0,75% pour le livret A notamment), le remboursement anticipé peut donc s’avérer une solution judicieuse voire même un investissement intéressant permettant de se constituer rapidement un patrimoine.

Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ? 

Après le déblocage intégral des fonds, la législation prévoit un délai minimal de 30 jours pour le prélèvement de la première mensualité de remboursement. Lorsque l’échéancier fourni par la banque prévoit un premier remboursement dans cet intervalle de 30 jours, elle devra alors décaler le premier prélèvement au mois suivant. Ce décalage aura donc pour conséquence un rattrapage du montant des intérêts de remboursement qui sera calculé proportionnellement au nombre de jours d’écart entre le début du remboursement et le premier prélèvement. Ces intérêts seront donc appliqués sur le premier prélèvement avec pour conséquence un montant plus important que celui prévu dans l’échéancier de départ. 

Pas de panique, ce montant ne sera prélevé qu’une fois seule pour régulariser les intérêts de retard et ne constitue aucunement des frais supplémentaires non-prévus au moment de la signature du contrat. Les mensualités suivantes seront donc par la suite égales sur l’ensemble de la durée du prêt en cas d’emprunt à taux fixe. 

En revanche, tant que l’emprunteur n’aura pas reçu l’intégralité des fonds, il n’aura alors à rembourser que les intérêts de remboursement sur les fonds déjà effectivement perçus. Ces intérêts sont alors appelés intérêts intercalaires. Le remboursement du capital, pour sa part, n’interviendra qu’après que l’intégralité des fonds ait été versée.

Dans le cas d'une construction, les intérêts intercalaires sont ceux que l'emprunteur règle tout au long de la construction, avant la livraison effective du bien qui marquera la première mensualité de crédit immobilier entière (avec intérêts, assurance de prêt et capital). 

A quel moment aura lieu le premier prélèvement pour le prêt ?

Vous avez signé l'acte de vente ? Le transfert de fonds a été effectué ? Vous pouvez désormais vous installer et commencer à rembourser votre crédit immobilier.

Dans les cas les plus simples, le paiement de votre 1ère mensualité intervient sous un délai minimum de 30 jours après la signature de l'acte de vente. Le remboursement des mensualités suivantes s'effectue, lui, tous les mois, à la même date. Néanmoins, la date du premier prélèvement dépendra du type d’acquisition effectué. D’une manière générale, la règle applicable consiste à ce que le premier prélèvement n’intervienne qu’après le déblocage total des fonds par la banque.

Ainsi, pour un achat dans l’ancien sans travaux, l’établissement financier débloquera l’intégralité des fonds dans les jours précédant l’acte de vente final chez le notaire. Le remboursement du crédit interviendra alors le mois suivant la finalisation de la transaction.

Dans le cas d’un achat dans l’ancien nécessitant des travaux, et donc n’étant pas immédiatement habitable en l’état, la mise à disposition des fonds sera plus progressive. Elle sera effectuée au fur et à mesure de l’avancement des travaux et de l’arrivée des différentes factures. Le paiement de la première mensualité interviendra alors après le déblocage de la totalité des fonds (on parle alors de différé d’amortissement). Il en sera de même pour un achat dans le neuf (en VEFA) où l’argent sera débloqué à réception des appels de fonds.

Néanmoins, pendant cette période intermédiaire, l’emprunteur devra tout de même s’acquitter des frais suivants : 

• Les mensualités d’assurance emprunteur dues dès le premier déblocage de fonds
• Les intérêts intercalaires dus dès le moment de la remise des clés. On parle alors d’une franchise partielle (le remboursement du capital est différé mais les intérêts restent dus dès la vente actée). Ces intérêts d’emprunt peuvent toutefois également être décalés dans le temps. On parle alors de franchise totale.