ouvrir le menu principal Guide du Crédit mob rechercher
fermer
Actualités du crédit
Credit / Pret > Pret immobilier > ActualitĂ©s crĂ©dit immobilier > Loyers, prix : oĂč va-t-on ?

Loyers, prix : oĂč va-t-on ?

LĂ©ger recul des transactions, hausse des prix infĂ©rieure Ă  10 %, allongement des dĂ©lais de rĂ©flexion... Des signes d'essoufflement qui augurent d'un prochain atterrissage des prix mais pas des loyers. Des signes d'essoufflement du marchĂ© sont perceptibles ces derniers mois. Des signes d'essoufflement du marchĂ© sont perceptibles ces derniers mois. Le temps change et pas seulement dans le ciel. « L'air est plus frais que l'an dernier Ă  la mĂȘme Ă©poque », admet Christian Rolloy, prĂ©sident du groupe de promotion Promogim. « La mĂ©tĂ©o est bonne, mais elle peut changer », corrobore Bernard de CrĂ©miers, coprĂ©sident fondateur du groupe LaforĂȘt. En cette pĂ©riode de rentrĂ©e, les professionnels de l'immobilier ont tous le nez au vent. Ils se prĂ©parent Ă  un Ă©ventuel changement. Pas sous forme de tempĂȘte, mais de quelques grains. Car, pour le moment, le marchĂ© est encore tonique dans son ensemble. Les logements neufs s'Ă©coulent toujours Ă  un trĂšs bon rythme. Comme le souligne Alain Dinin, prĂ©sident de Nexity, « les fondamentaux sont bons avec une demande soutenue face Ă  une offre restreinte et Ă  un stock insuffisant ». Et ce leader de la promotion, qui a vendu 5.200 logements l'an dernier, affiche, pour le premier semestre, une croissance en volume de 8,6 % par rapport Ă  la mĂȘme pĂ©riode en 2004. De son cĂŽtĂ©, l'ancien, selon la FĂ©dĂ©ration nationale de l'immobilier (Fnaim), a connu une belle vitalitĂ© au second trimestre. Pas de quoi s'inquiĂ©ter a priori, d'autant que la demande est stimulĂ©e par la conjoncture exceptionnelle des taux bas. Ce sont eux qui crĂ©ent les prix Ă©levĂ©s. D'autant que l'allongement de la durĂ©e des prĂȘts adoucit la facture des remboursements. Bref, le contexte ressemble, Ă  s'y mĂ©prendre, Ă  celui des deux ou trois annĂ©es prĂ©cĂ©dentes. Et pourtant, en y regardant de plus prĂšs, la situation n'est pas la mĂȘme. Des signes d'essoufflement du marchĂ© sont perceptibles. Sur le terrain, certains promoteurs ont notĂ© une baisse de frĂ©quentation des bureaux de vente pendant l'Ă©tĂ©, de 5 % Ă  10 % selon les rĂ©gions. Et dans certaines agences, Ă  Paris comme dans la plupart des grandes mĂ©tropoles, ces trois derniers mois, les ventes ont chutĂ© de 10 % Ă  15 %. Partout, les dĂ©lais de vente s'allongent, oscillant entre deux et trois mois contre moins d'un mois voici deux ans. « On visite, on revient, on compare... l'achat d'impulsion n'existe plus, sauf sur les biens exceptionnels, note Thierry Smadja, directeur gĂ©nĂ©ral dĂ©lĂ©guĂ© de Saggel Transactions. Les acquĂ©reurs deviennent plus raisonnables et s'interrogent dĂ©sormais sur la valeur intrinsĂšque du bien ; ils diffĂšrent parfois leur achat s'ils ne sont pas sĂ»rs que ce bien est Ă  son vrai prix. » Finie donc l'euphorie qui frisait l'hystĂ©rie en 2002 et 2003 ! Finie aussi la pĂ©nurie des biens : dans le neuf, mĂȘme si le foncier reste toujours insuffisant en milieu urbain et oblige Ă  construire de plus en plus loin des centres, le stock amorce une petite remontĂ©e avec 42.000 unitĂ©s ; dans l'ancien, selon la Fnaim, le portefeuille des biens disponibles Ă  la vente se reconstitue pour atteindre au second trimestre 178.300 logements anciens, soit 38 % de plus en un an. D'autres indices montrent Ă©galement un changement. Alors que les produits PĂ©rissol, Besson et Robien ont fait le dĂ©lice des investisseurs depuis six bonnes annĂ©es, ceux-ci commencent Ă  se lasser. Peut-ĂȘtre ont-ils fait le « plein » de placement immobilier. Sans doute analysent-ils aussi que, malgrĂ© des conditions fiscales avantageuses, les nouveaux produits sont moins attractifs au niveau rentabilitĂ© compte tenu des prix d'acquisition exorbitants. Des mĂ©nages moins solvables Selon Olivier Eluere de la direction des Ă©tudes Ă©conomiques du CrĂ©dit Agricole, « le taux de rendement, avant impĂŽts, n'est plus que de 4 %, lĂ©gĂšrement supĂ©rieur Ă  un rendement obligataire mais de moins en moins performant ». Et en province, de l'ordre de 5 % Ă  6 %. Rien d'Ă©tonnant donc Ă  ce que les investisseurs rechignent. D'autant que les meilleurs emplacements ayant Ă©tĂ© pris, il reste seulement le second choix, qui ne sera pas forcĂ©ment synonyme de revalorisation le jour de la revente. Enfin, les Ă©tablissements financiers qui prĂȘtaient Ă  100 % aux investisseurs commencent Ă  demander un apport ou Ă  refuser le prĂȘt si le profil de l'emprunteur n'est pas parfait ou/et si la qualitĂ© du bien n'est pas une garantie suffisante. Et c'est bien lĂ  un phĂ©nomĂšne nouveau qui commence Ă  poindre : la frilositĂ© des banques. DĂ©jĂ , en juin, les notaires parisiens Ă©voquaient les premiers refus de prĂȘt. Aujourd'hui, le sujet n'est plus tabou. Et pour cause, compte tenu des prix, la demande solvable s'amenuise. « Pour un bien, il n'y a plus qu'un ou deux dossiers solvables contre cinq ou six voici un an, commente Henri Buzy-Cazaux, directeur gĂ©nĂ©ral adjoint du groupe Foncia. La place financiĂšre redevient prudente. » Et il Ă©tait temps. En effet, d'aprĂšs le CrĂ©dit Agricole, la solvabilitĂ© des mĂ©nages se rapproche de niveaux critiques, les hausses des prix de l'immobilier Ă©tant beaucoup plus rapides que celles des revenus des mĂ©nages. Selon une Ă©tude de la Commission bancaire, la part des emprunteurs ayant des remboursements supĂ©rieurs Ă  35 % de leur revenu est dĂ©sormais de 20 % contre 16 % en 2000. Sur une pĂ©riode rĂ©cente, la baisse des taux du crĂ©dit et l'allongement de la durĂ©e des prĂȘts ont jouĂ© un rĂŽle d'amortisseur. Mais ces Ă©lĂ©ments ont vraisemblablement atteint leur limite. Sous l'influence de ces divers facteurs, les prix amorcent une dĂ©cĂ©lĂ©ration. Ainsi, toujours selon la Fnaim, au cours du deuxiĂšme trimestre 2005, les prix ont progressĂ© de 2,8 %, contre 6,7 % l'an dernier Ă  la mĂȘme Ă©poque. Et c'est le troisiĂšme trimestre d'affilĂ©e de ralentissement des prix, aboutissant, sur un an, Ă  une augmentation de 9,5 % contre 16,3 % en 2004 Ă  la mĂȘme Ă©poque. Le rythme de la hausse des prix semble dĂ©sormais bien ralenti. Certains Ă©conomistes n'excluent pas une dĂ©gringolade vertigineuse des prix comme en 1991 ! Les plus optimistes envisagent plutĂŽt un atterrissage en douceur qui devrait se poursuivre jusqu'Ă  la fin de l'annĂ©e. Au-delĂ , personne ne se risque Ă  des pronostics : trop d'incertitudes pĂšsent. Location : les prix remontent Le marchĂ© locatif donne des indications contradictoires. D'un cĂŽtĂ©, la Fnaim observe un net ralentissement de la hausse des loyers (+3,5 % sur les six premiers mois). De l'autre, l'Union nationale de la propriĂ©tĂ© immobiliĂšre (Unpi) constate un embrasement Ă  la fin du printemps. De fait, jusque-lĂ  le stock se reconstituait. DĂšs lors, les loyers n'augmentaient plus que faiblement entre deux locataires au rythme annuel de 4 % depuis 1998. Or, voilĂ  que selon l'Unpi, cette progression annuelle a Ă©tĂ© atteinte dĂšs le mois de juillet. On retrouverait en 2005 un rythme d'augmentation de 4,7 % contre 3,8 % seulement en 2004. De son cĂŽtĂ©, l'indice du coĂ»t de la construction, qui gouverne l'augmentation des baux en cours, progresse allĂšgrement plus vite que les prix (4,83 % en rythme annuel au dernier pointage de juillet). LĂ  encore, il faudrait incriminer le pĂ©trole et la croissance chinoise. Le besoin de matiĂšres premiĂšres est tel qu'il a fait exploser tous les prix : du cuivre au ciment sans oublier l'acier. Autant d'ingrĂ©dients qui entrent dans la composition de l'indice du coĂ»t de la construction. Jusqu'oĂč les mĂ©nages pourront-ils suivre ?

PostĂ© le 05 Septembre 2005 © Guide du crĂ©dit

Retour au sommaire des actualités

Facebook Twitter Google+ Envoyer par mail

Nous avons sélectionné pour vous les derniÚres actualités du marché :

Toujours pas de fléchissement [..]

Construction : la solvabilité [..]

Taux immobilier actuel
1,30
Comparez les taux actuels
CapacitĂ© d'emprunt Calcul prĂȘt Ă  taux zĂ©ro Calcul frais de notaire
Simulation prĂȘt immobilier

- Publicité -

Comparaison des offres de crédit immobilier
  • Vous remplissez votre dossier,
  • Nous comparons gratuitement les offres des banques,
  • Vous obtenez les rĂ©ponses de financement Ă  votre demande !
Un crĂ©dit vous engage et doit ĂȘtre remboursĂ©. VĂ©rifiez vos capacitĂ©s de remboursement avant de vous engager.