Loyers, prix : où va-t-on ?

Léger recul des transactions, hausse des prix inférieure à 10 %, allongement des délais de réflexion... Des signes d'essoufflement qui augurent d'un prochain atterrissage des prix mais pas des loyers. Des signes d'essoufflement du marché sont perceptibles ces derniers mois. Des signes d'essoufflement du marché sont perceptibles ces derniers mois. Le temps change et pas seulement dans le ciel. « L'air est plus frais que l'an dernier à la même époque », admet Christian Rolloy, président du groupe de promotion Promogim. « La météo est bonne, mais elle peut changer », corrobore Bernard de Crémiers, coprésident fondateur du groupe Laforêt. En cette période de rentrée, les professionnels de l'immobilier ont tous le nez au vent. Ils se préparent à un éventuel changement. Pas sous forme de tempête, mais de quelques grains. Car, pour le moment, le marché est encore tonique dans son ensemble. Les logements neufs s'écoulent toujours à un très bon rythme. Comme le souligne Alain Dinin, président de Nexity, « les fondamentaux sont bons avec une demande soutenue face à une offre restreinte et à un stock insuffisant ». Et ce leader de la promotion, qui a vendu 5.200 logements l'an dernier, affiche, pour le premier semestre, une croissance en volume de 8,6 % par rapport à la même période en 2004. De son côté, l'ancien, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), a connu une belle vitalité au second trimestre. Pas de quoi s'inquiéter a priori, d'autant que la demande est stimulée par la conjoncture exceptionnelle des taux bas. Ce sont eux qui créent les prix élevés. D'autant que l'allongement de la durée des prêts adoucit la facture des remboursements. Bref, le contexte ressemble, à s'y méprendre, à celui des deux ou trois années précédentes. Et pourtant, en y regardant de plus près, la situation n'est pas la même. Des signes d'essoufflement du marché sont perceptibles. Sur le terrain, certains promoteurs ont noté une baisse de fréquentation des bureaux de vente pendant l'été, de 5 % à 10 % selon les régions. Et dans certaines agences, à Paris comme dans la plupart des grandes métropoles, ces trois derniers mois, les ventes ont chuté de 10 % à 15 %. Partout, les délais de vente s'allongent, oscillant entre deux et trois mois contre moins d'un mois voici deux ans. « On visite, on revient, on compare... l'achat d'impulsion n'existe plus, sauf sur les biens exceptionnels, note Thierry Smadja, directeur général délégué de Saggel Transactions. Les acquéreurs deviennent plus raisonnables et s'interrogent désormais sur la valeur intrinsèque du bien ; ils diffèrent parfois leur achat s'ils ne sont pas sûrs que ce bien est à son vrai prix. » Finie donc l'euphorie qui frisait l'hystérie en 2002 et 2003 ! Finie aussi la pénurie des biens : dans le neuf, même si le foncier reste toujours insuffisant en milieu urbain et oblige à construire de plus en plus loin des centres, le stock amorce une petite remontée avec 42.000 unités ; dans l'ancien, selon la Fnaim, le portefeuille des biens disponibles à la vente se reconstitue pour atteindre au second trimestre 178.300 logements anciens, soit 38 % de plus en un an. D'autres indices montrent également un changement. Alors que les produits Périssol, Besson et Robien ont fait le délice des investisseurs depuis six bonnes années, ceux-ci commencent à se lasser. Peut-être ont-ils fait le « plein » de placement immobilier. Sans doute analysent-ils aussi que, malgré des conditions fiscales avantageuses, les nouveaux produits sont moins attractifs au niveau rentabilité compte tenu des prix d'acquisition exorbitants. Des ménages moins solvables Selon Olivier Eluere de la direction des études économiques du Crédit Agricole, « le taux de rendement, avant impôts, n'est plus que de 4 %, légèrement supérieur à un rendement obligataire mais de moins en moins performant ». Et en province, de l'ordre de 5 % à 6 %. Rien d'étonnant donc à ce que les investisseurs rechignent. D'autant que les meilleurs emplacements ayant été pris, il reste seulement le second choix, qui ne sera pas forcément synonyme de revalorisation le jour de la revente. Enfin, les établissements financiers qui prêtaient à 100 % aux investisseurs commencent à demander un apport ou à refuser le prêt si le profil de l'emprunteur n'est pas parfait ou/et si la qualité du bien n'est pas une garantie suffisante. Et c'est bien là un phénomène nouveau qui commence à poindre : la frilosité des banques. Déjà, en juin, les notaires parisiens évoquaient les premiers refus de prêt. Aujourd'hui, le sujet n'est plus tabou. Et pour cause, compte tenu des prix, la demande solvable s'amenuise. « Pour un bien, il n'y a plus qu'un ou deux dossiers solvables contre cinq ou six voici un an, commente Henri Buzy-Cazaux, directeur général adjoint du groupe Foncia. La place financière redevient prudente. » Et il était temps. En effet, d'après le Crédit Agricole, la solvabilité des ménages se rapproche de niveaux critiques, les hausses des prix de l'immobilier étant beaucoup plus rapides que celles des revenus des ménages. Selon une étude de la Commission bancaire, la part des emprunteurs ayant des remboursements supérieurs à 35 % de leur revenu est désormais de 20 % contre 16 % en 2000. Sur une période récente, la baisse des taux du crédit et l'allongement de la durée des prêts ont joué un rôle d'amortisseur. Mais ces éléments ont vraisemblablement atteint leur limite. Sous l'influence de ces divers facteurs, les prix amorcent une décélération. Ainsi, toujours selon la Fnaim, au cours du deuxième trimestre 2005, les prix ont progressé de 2,8 %, contre 6,7 % l'an dernier à la même époque. Et c'est le troisième trimestre d'affilée de ralentissement des prix, aboutissant, sur un an, à une augmentation de 9,5 % contre 16,3 % en 2004 à la même époque. Le rythme de la hausse des prix semble désormais bien ralenti. Certains économistes n'excluent pas une dégringolade vertigineuse des prix comme en 1991 ! Les plus optimistes envisagent plutôt un atterrissage en douceur qui devrait se poursuivre jusqu'à la fin de l'année. Au-delà, personne ne se risque à des pronostics : trop d'incertitudes pèsent. Location : les prix remontent Le marché locatif donne des indications contradictoires. D'un côté, la Fnaim observe un net ralentissement de la hausse des loyers (+3,5 % sur les six premiers mois). De l'autre, l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) constate un embrasement à la fin du printemps. De fait, jusque-là le stock se reconstituait. Dès lors, les loyers n'augmentaient plus que faiblement entre deux locataires au rythme annuel de 4 % depuis 1998. Or, voilà que selon l'Unpi, cette progression annuelle a été atteinte dès le mois de juillet. On retrouverait en 2005 un rythme d'augmentation de 4,7 % contre 3,8 % seulement en 2004. De son côté, l'indice du coût de la construction, qui gouverne l'augmentation des baux en cours, progresse allègrement plus vite que les prix (4,83 % en rythme annuel au dernier pointage de juillet). Là encore, il faudrait incriminer le pétrole et la croissance chinoise. Le besoin de matières premières est tel qu'il a fait exploser tous les prix : du cuivre au ciment sans oublier l'acier. Autant d'ingrédients qui entrent dans la composition de l'indice du coût de la construction. Jusqu'où les ménages pourront-ils suivre ?

Posté le 05 Septembre 2005 © Guide du crédit