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le PTZ nouveau est arrivé

Représentant habituellement plus de deux tiers des acquéreurs, leur proportion est tombée globalement sous la barre des 60% et ils ne sont même plus que 30 à 40% dans les centres-ville et notamment à Paris intra-muros. Quant au neuf, aujourd'hui acheté à presque 50% par des investisseurs, les "primo-accédants" qui en étaient les meilleurs clients sont en voie de disparition, face à des prix qui s'envolent sous le triple effet des coûts de construction, de la rareté des terrains et de la demande... D'où la relance du prêt à taux zéro, à laquelle le gouvernement, tout à sa défense de l'accession sociale, a dû se résoudre en l'étendant à l'ancien, plus abordable aux moins fortunés. Ce fut le feuilleton de l'automne 2004. Créé par le ministre du logement du gouvernement Juppé, Pierre-André Périssol, et accordé depuis fin 1995 par les banques en contrepartie d'une subvention, le pret a taux zero (PTZ) était dans le collimateur de Bercy, à la recherche de réductions de dépenses, et il a fallu beaucoup d'énergie et d'habileté à l'actuel titulaire, Marc-Philippe Daubresse, pour non seulement le sauver mais aussi le relancer en l'étendant à l'ancien. Des modalités nouvelles à compter du 1er février 2005 Elles se distinguent des anciennes sur trois plans principaux : - la subvention versée aux établissements de crédit pour chaque prêt à taux zéro accordé (pour compenser l'absence d'intérêt) est remplacée par un crédit d'impôt dont le bénéfice s'étale sur cinq ans ; - le prêt s'applique désormais aussi aux opérations d'accession dans l'ancien sans quotité de travaux minimale ; - le montant maximum du prêt à taux zéro dépend désormais du caractère neuf ou ancien de l'opération. Le nouveau dispositif, dont les modalités sont fixées par un décret et un arrêté qui viennent d'être publiés (2), s'appliquera aux offres de prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009. Les principales modalités sont les suivantes : - Opérations finançables Le PTZ peut financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale ainsi que le cas échéant l'ensemble des travaux rendus nécessaires par la mise aux normes (2) ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l'acquisition de cette résidence, sans désormais de quotité minimale de travaux. - Conditions à remplir Condition de première propriété : comme dans le dispositif précédent, cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l'ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro. Les bénéficiaires du PTZ ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Cette condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est titulaire d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie ou bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale, ou encore victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. L'exception pour les emprunteurs en situation de mobilité professionnelle qui existait dans le dispositif précédent n'existe plus. Condition de ressources : l'octroi du nouveau PTZ est soumis comme le précédent à des conditions de ressources, fixées en fonction du nombre de personnes dans le ménage et la situation du bien en fonction du zonage adopté pour le dispositif d'amortissement Robien. En cas de modification de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire du prêt à taux zéro au cours de l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, les revenus du bénéficiaire sont corrigés en tenant compte de la variation des revenus résultant de cette modification, le cas échéant de manière forfaitaire. Les modalités de calcul de ces revenus sont définies par décret (2). Conditions à remplir par le logement : il doit au jour de l'affectation à l'usage d'habitation principale du bénéficiaire du prêt satisfaire à des normes minimales de surface et d'habitabilité (2). - Caractéristiques du PTZ Le montant maximum du prêt est lui-même fonction du nombre de personnes composant le foyer, de la localisation, et de la nature du bien : neuf ou ancien, les prêts pour de l'ancien étant inférieurs de 10% à ceux accordés pour le neuf. La loi reprend également la majoration qui existait déjà dans l'ancien système : dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles, le montant maximal du prêt est majoré de 50 %. Un décret (2) définit les caractéristiques financières et les conditions d'attribution du prêt à taux zéro. Pour les établissements de crédit, l'absence d'intérêt est compensée par un crédit d'impôt au titre de leur impôt sur le revenu, de l'impôt sur les sociétés ou sur un impôt équivalent. Le crédit d'impôt est imputé à hauteur d'un cinquième de son montant sur l'impôt dû par le contribuable (impôt sur le revenu), par la société (impôt sur les sociétés) au titre de l'année au cours de laquelle l'établissement de crédit a versé des prêts à taux zéro et par fractions égales sur l'impôt (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, ou impôt équivalent) des quatre années suivantes. - Reprise du crédit d'impôt Si, pendant la durée de remboursement du prêt il apparaît que les conditions relatives à la justification des ressources déclarées par le bénéficiaire ne sont pas respectées par celui-ci, le fisc exigera directement du bénéficiaire du prêt le remboursement de l'avantage indûment perçu. Celui-ci ne peut excéder le montant du crédit d'impôt majoré de 25 %. Un décret définit les modalités de restitution de l'avantage indu par le bénéficiaire du PTZ (2). Egalement, si pendant la durée de remboursement du prêt les conditions relatives à l'affectation du logement et à ses caractéristiques ne sont plus respectées, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer par l'établissement de crédit ne peuvent plus être utilisées par ce dernier. Dans ces deux cas, l'offre de prêt peut prévoir de rendre exigible le prêt selon des modalités définies par décret (2). En cas de remboursement anticipé du prêt à taux zéro intervenant pendant la durée d'imputation du crédit d'impôt, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer ne peuvent plus être utilisées par l'établissement de crédit. Une aide controversée Cette rénovation du PTZ vient à point nommé pour relancer une disposition de moins en moins utilisée : de 145.000 prêts par an au plus fort atteint en 1996, leur nombre n'avait cessé de diminuer jusqu'à passer en dessous de la barre des 100.000 avec le réaménagement de 2003, réalisés presque en totalité dans le neuf, les conditions de quotité de travaux étant pratiquement impossibles à remplir pour l'ancien. Le gouvernement affiche désormais un objectif ambitieux de 100.000 prêts dans le neuf, ce qui ne représente pas moins d'un tiers des logements construits hors parc locatif (mais y compris la construction de maisons individuelles, particulièrement dynamique et grande consommatrice de PTZ...), et de 130.000 prêts dans l'ancien, soit 20% des acquisitions ! Toutefois, si le nouveau PTZ est accueilli avec enthousiasme par les professionnels, il est loin de faire l'unanimité : admis par les banques comme entrant dans le calcul de l'apport personnel, il constitue certes une aide appréciable à l'accession à la propriété pour les jeunes ménages et les populations à faibles revenus, mais il contribue aussi à augmenter leur niveau d'endettement et donc les fragiliser. Par ailleurs, s'il est généralement admis que la baisse des taux d'intérêts dans un contexte de forte demande est la principale responsable de la hausse des prix de l'immobilier, le PTZ risque de contribuer à l'entretenir, au moins pour partie - celle qui ira aux ménages de primo-accédants qui auraient de toute façon réussi à acheter.

Posté le 14 Février 2005 © Guide du crédit

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