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Charges locatives : quand la loi fait foi

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit le principe et les règles applicables en matière de charges locatives récupérables : justification obligatoire, modalités de provisions, de régularisation annuelle et de revalorisation des provisions… Le décret du 26 août 1987 détaille quant à lui la liste des charges récupérables, qui sont donc à la charge du locataire. Les charges locatives doivent correspondre à la dépense réelle. Les décomptes doivent être faits à partir des factures. Pas question pour le propriétaire de fixer un montant forfaitaire. Elles correspondant à trois grandes catégories de dépenses : les frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble lorsque ces services ont été rendus. Il s'agit par exemple des consommations d'eau ou d'énergie, des éléments d'équipement comme l'ascenseur, un chauffage collectif ou une antenne collective ; les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble et des espaces extérieurs. Si ce travail est assuré par des gardiens, sont récupérables dans ce cas les salaires et charges sociales, produits consommables et petites fournitures, si c’est par une entreprise extérieure, ce sera sur facture. les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l'enlèvement des ordures ménagères, le balayage ou l'assainissement. Par dépenses d’entretien, il faut entendre la maintenance des équipements en état de fonctionner et non leur remplacement ou leur réfection. Restent donc bien à la charge du propriétaire, les dépenses d'entretien lourd (ravalement, réfection de peintures ou revêtements, remplacement et amortissement de matériels etc.), les réparations de sinistres accidentels et les dégradations volontaires qui relèvent d’un recours aux assurances. Aujourd’hui, certaines règles de répartition sont parfois déconnectées de la pratique. Et l'apparition de nouveaux moyens techniques, notamment de surveillance des espaces communs, de sécurisation des accès, la multiplication des contrats de maintenance, peuvent devenir source de litiges propriétaire-locataire…

Posté le 04 Octobre 2005 © Guide du crédit

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