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OPCI : avantages et inconvénients

Pour les particuliers, les sociétés civiles de placement immobilier présentent des avantages spécifiques. Et absents des organismes de placement collectif en immobilier, estime Foncia Spécialisé dans les services immobiliers et principalement dans les transactions de logement, le groupe Foncia gère une vingtaine de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Sur ce marché de la pierre en parts, où les sociétés de gestion filiales de groupes bancaires sont prépondérantes, Foncia vient d'avertir des parlementaires sur les conséquences de l'ordonnance du 13 octobre 2005, qui définit le statut juridique des OPCI (organismes de placement collectif immobilier) et les modalités de transformation des SCPI. Formule actuelle de placement immobilier dématérialisé, les SCPI doivent avant le 31 décembre 2009 se déterminer sur leur transformation en OPCI. Au-delà de cette échéance, toute augmentation de capital leur est interdite, de même que toute création de nouvelle société. « Alors que les pouvoirs publics nient avoir organisé la suppression pure et simple des SCPI, on voit mal quel avenir auraient des véhicules d'investissement privés de toute possibilité d'évolution, notamment par augmentation de capital » tonne Henry Buzy-Cazaux, directeur général de Foncia. Et de poursuivre « Dès lors qu'aucune nouvelle société ne pourra plus apparaître au catalogue, les investisseurs ne pourront pas voir la SCPI comme un produit prometteur et attrayant :dans l'inconscient collectif financier, elle sera un produit à la fois fermé et cliniquement mort ». Des reproches non fondés Aux yeux du gouvernement, la création des OPCI intervient pour corriger les défauts des SCPI dont les imperfections se sont illustrées pendant la crise immobilière du début des années 90. Le manque de liquidité Cet argument ne tient guère lorsqu'on sait que pour améliorer leur liquidité, certaines SCPI ont mis en place des fonds de remboursement au profit des cédants de parts. La difficulté à estimer la valeur des parts en vue de la revente Là encore, cette remarque ne se justifie pas car l'évaluation des biens immobiliers d'exploitation repose sur marché transparent, où la valeur d'échange se détermine sur des bases estimatives sûres, selon des méthodes multiples. L'idée d'être à contre cycle On reproche aux SCPI d'être en meilleure situation pour faire appel à l'épargne publique, lorsque le marché est haussier. Et les investissements seraient réalisés à des niveaux de prix élevés. Cette critique n'est pas justifiée en raison du contrôle exercé par les actionnaires dans le cadre des conseils de surveillance. Et du savoir-faire des sociétés de gestion, qui même en période haussière, recherchent un compromis entre valeur d'acquisition, espoir de plus-values et rendement interne. Une fragilité structurelle due à l'exclusivité immobilière du patrimoine L'autre critique porte sur ce produit quasi exclusivement (95 % maximum) constitué d'immeubles de rapport : murs de boutiques, bureaux ou logements. « En entrant dans une SCPI, les associés doivent s'engager sur le moyen terme, notamment pour n'avoir pas à acter une décote liée à une baisse des valeurs à un instant t, et pour profiter du lissage provenant des cycles consécutifs baissiers et haussiers qu'on constate généralement sur une période de huit à dix ans » poursuit Henry Buzy-Cazaux. Les quatre inconvénients des OPCI Sans pour autant discréditer l'OPCI, l'EDHEC, une école de commerce et de management vient de publier dans un rapport plusieurs critiques sur ce nouvel véhicule d'investissement. - Les valeurs liquidatives des OPCI ne sont qu'estimées. En fait elles seont établies par la seule société de gestion, qui ne sera soumise à aucune obligation méthodologique spécifique. Ainsi, l'évaluation des actifs immobiliers restera très dépendante du choix du taux d'actualisation des revenus des immeubles loués. - Comme le dépositaire de l'OPCI n'assure ni le contrôle de la valeur liquidative, ni la conservation des actifs immobiliers, il ne pourra pas apporter la même sécurité opérationnelle qu'un dépositaire d'OPCVM. - En termes de gouvernance, là où les SCPI disposaient de conseil de surveillance, les OPCI seront dans la main des seules sociétés de gestion. Au-delà de l'établissement du règlement, l'AMF (Autorité des marchés financiers) ne sera pas en mesure de faire preuve de vigilance directe sur les OPCI. - La transition fiscale de la SCPI à l'OPCI risque d'être douloureuse pour les particuliers. Si la SCPI se transforme en SPPICV (OPCI à forte quotité mobilière), les contribuables passeront du régime fiscal des revenus fonciers à celui des valeurs mobilières. D'où la perte de la déductibilité des intérêts d'emprunts pour ces gros investisseurs ayant acheté leurs parts à crédit.

Posté le 19 Janvier 2006 © Guide du crédit

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