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Accéder à la propriété en 2006

Les emprunts contractés par les acquéreurs de leur résidence principale en 2005 confirment les difficultés des familles les plus modestes et l'augmentation des acheteurs aisés. La flambée des prix des logements observée depuis quelques années a exclu de l'accession à la propriété des franges importantes de candidats. Tous les centres urbains convoités ne peuvent plus retenir les ménages les plus modestes. La mise à jour des statistiques de l'Observatoire du financement du logement (CSA), fin décembre 2005, effectuée par Michel Mouillart, professeur à Paris-X-Nanterre, éclaire, au regard des dossiers d'emprunts contractés en 2005, le marché de l'accession et le profil des nouveaux acquéreurs. Le nombre des accédants, qui s'élevait à 670.000 en 2000, a atteint 735.000 en 2005, mais leur typologie a radicalement changé : les ménages, dont les revenus sont inférieurs à trois SMIC peinent à s'endetter, alors que les quatre SMIC et plus ont pu supporter la hausse des prix de l'immobilier. Un simple énoncé des chiffres montre que les acquéreurs disposant de revenus équivalents à deux SMIC et moins ont perdu 40 % de leurs effectifs en cinq ans. Ils étaient 135.000 en 2000 avec un « taux d'effort » (la part des revenus consacrée au remboursement des emprunts immobiliers) de 26 %. Ils ne sont plus que 80.000 en 2005 avec un taux d'effort passé à 30 %. L'écart entre les chiffres d'accédants montre que les taux d'effort sont devenus pour beaucoup insupportables et se traduisent par la disparition de 55.000 acheteurs potentiels pour cette catégorie de ménages. Les acquéreurs disposant de revenus compris entre deux et trois SMIC étaient 205.000 en 2000. Ils ne sont plus que 170.000 en 2005. Leurs taux d'effort sont passés de 25 à 28 %, faisant disparaître 20 % des emprunteurs. « Dans la réalité, le mouvement des prix de l'immobilier résidentiel a donc fermé l'accès des marchés aux moins de trois SMIC », résume l'universitaire. Nombre des transactions élevé Une brève addition le confirme : les accédants avec trois SMIC et moins étaient 340.000 en 2000 (135.000 + 205.000), ils ne sont plus que 250.000 aujourd'hui (80.000 + 170.000). Ainsi, l'accession sociale, qui représentait 50 % des achats immobiliers il y a cinq ans, dépasse à peine le tiers aujourd'hui. A partir de 2000, la hausse des prix de vente des logements s'est accélérée au-delà de ce qu'autorisait l'amélioration des conditions de crédit. La désolvabilisation a empêché 90.000 ménages de réaliser leur souhait. La forte montée des prix n'a pas pour autant cassé le marché. Le nombre des transactions s'est même élevé. « L'accroissement des ménages aux revenus les plus élevés a plus que compensé les effets de la désolvabilisation », souligne Michel Mouillart. Les quatre à cinq SMIC ont vu leurs effectifs augmenter de 50 % : ils étaient 85.000 en 2000, ils sont 125.000 en 2005, leur taux d'effort passant dans le même temps de 20 % à 25 %. Les cinq SMIC et plus font encore mieux. Ils étaient 100.000 en 2000. Ils sont 185.000 en 2005 avec un taux d'effort qui, de l'ordre de 16 % en 2000, se situe à 19 % aujourd'hui. Ainsi, les quatre SMIC et plus totalisent 310.000 accédants (125.000 + 185.000) marquant leur formidable ascension sur le marché résidentiel. La hausse des prix ne les a pas dérangés : la progression de leur taux d'effort est restée supportable. Le marché immobilier résidentiel leur doit sa bonne santé.

Posté le 20 Janvier 2006 © Guide du crédit

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