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Investissement locatif : on connaît les modalités d'application du Cosse ancien

Les formalités d'application du « Cosse ancien » ont été annoncées par décret début mai. Cette mesure d'incitation fiscale est entrée en vigueur en début d'année. L'occasion est donnée de revenir sur le dispositif. 

Qu'est-ce que le « Cosse ancien » ?

Connu également sous le nom de « Louer abordable », le Cosse ancien est un dispositif d'investissement locatif permettant d'obtenir une déduction d'impôt sur les revenus locatifs. Il a pour objectif de lutter contre le manque de logements dans les zones tendues, c'est-à-dire les zones où la demande est supérieure à l'offre.

Le Cosse ancien remplace les lois « Borloo ancien » et « Besson ancien ». Il s'étend jusqu'au 31 décembre 2019.

Quelle est la nature de la déduction d'impôt ?

Concrètement, il s'agit d'un abattement représentant 15% à 75% du montant des loyers, selon la zone géographique où se situe le bien immobilier et le type de convention (« secteur intermédiaire », « social » ou  « très social ») établi avec l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat.

Le taux d'abattement peut même monter à 85% quand le bien est géré par un établissement agréé pour l'intermédiation locative (c'est-à-dire un intermédiaire entre le propriétaire et le locataire). Ledit bien doit alors héberger des ménages en difficulté ayant besoin d'une solution locative.

Quels sont les critères pour bénéficier de la loi Cosse ?

Bien sûr, le gain fiscal n'est pas accordé sans conditions. Le propriétaire-bailleur s'engage à louer son bien nu à un locataire à titre de résidence principale. Il doit signer une convention avec l'Anah entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, dans les secteurs intermédiaire, social ou très social.

En termes de durée, le bien doit être loué durant toute la période de convention :

  • soit 6 ans pour un conventionnement sans travaux ;

  • soit 9 ans si le propriétaire a bénéficié d'aides pour réaliser des travaux

Par ailleurs, le loyer et les revenus du locataire ne peuvent pas dépasser un certain plafond. De même, le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire et ne peut être ni ascendant, ni descendant. 

Par ailleurs, la loi Cosse n'est pas cumulable avec d'autres dispositifs d'investissement locatif : loi Pinel, monuments historiques, etc.  

Ce que prévoit le décret du 5 mai

Le décret publié récemment définit précisément les plafonds de loyer et de revenus.

Les plafonds de loyer pour les conventions dites « intermédiaire », « social » et « très social » sont les suivants :

ZonesA BisAB1B2C
Loyer « intermédiaire »
16,83
12,5
10,07
8,75
8,75
Loyer « social »
11,77
9,06
7,80
7,49
6,95
Loyer « très social »
9,16
7,05
6,07
5,82
5,40

Concernant les revenus, ils sont plafonnés dans le secteur intermédiaire à : 

Composition du foyer locataireA BisAB1B2 / C
Personne seule
37 126 €
37 126 €
30 260 €
27 234 €
Couple
55 486 €
55 486 €
40 410 €
36 368 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
72 737 €
66 699 €
48 596 €
43 737 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
86 843 €
79 893 €
58 666 €
52 800 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
103 326 €
94 579 €
69 014 €
62 113 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
116 268 €
106 431 €
77 778 €
70 000 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
 +12 954 €
 +11 859 €
 +8 677 €
 +7 808 €

Pour les conventions « social » et « très social », les ressources des foyers ne peuvent pas dépasser : 

Catégorie de ménagesParis et communes limitrophes (en euros)IdF hors Paris et communes limitrophes (en euros)Autres régions (en euros)
Personne seule
23 146
23 146
20 123
2 personnes ne comportant aucune personne à charge, hors jeunes ménages
34 593
34 593
26 872
personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge
45 347
41 583
32 316
4 personnes ou une personne seule avec 2 personnes à charge
54 141
49 809
39 013
5 personnes ou une personne seule avec 3 personnes à charge
64 417
58 964
45 895
6 personnes ou une personne seule avec 4 personnes à charge
72 486
66 353
51 723
Personne supplémentaire
 +8 077
 +7 393
 +5 769

Quant aux pourcentages d'incitations fiscales sur les foyers, ils ne peuvent pas dépasser : 

ConventionA / A Bis / B1B2C
Intermédiaire
30%
15%
 
Sociail / très social
70%
50%
 
Intermédiation Locative
85%
85%
85%
 

Posté le 12 Mai 2017 © Guide du crédit

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