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Crédit immobilier : les banques appelées à plus de vigilance

crédit immobilier et aux d'effort en 2019

C’est une règle implicite : lorsque les dossiers de demande de financement des candidats à l’achat immobilier sont analysés par les établissements prêteurs, l’un des indicateurs déterminants est le taux d’endettement. Mais les autorités financières ont observé un certain relâchement dans ce domaine et n’ont pas mieux goûté l’allongement de la durée d’emprunt. Pour elles, les devraient se montrer plus vigilantes.

 L’importance du taux d’effort

Pour rappel, le taux d’endettement (ou taux d’effort) est la part des revenus consacrée au remboursement du crédit immobilier. Et par principe, les banques se limitent à des mensualités de prêt immobilier correspondant au tiers des revenus mensuels des emprunteurs. À partir de cet indicateur, il est donc possible de projeter la durée de l’emprunt en fonction du montant souhaité. Limiter les mensualités à 33% des revenus, c’est une sécurité pour ne pas exposer le candidat à l’achat à des difficultés financières en raison d’une trop faible marge de manœuvre dans son budget. Néanmoins, les banques autorisent régulièrement des exceptions pour les dossiers les plus "solides", ceux dont le niveau de revenu garantit un budget confortable même avec un taux d’effort allant jusqu’à 40%.

 Glissement dangereux

Mais dans la pratique, les établissements prêteurs ont généralisé ces largesses à des ménages qui ne présentent pas ce profil à en croire le Haut conseil de stabilité financière. Réunie le 12 décembre dernier, l’autorité qui surveille le système financier autour du ministère de l’Économie et de la Banque de France a relevé une poussée du nombre de prêts immobiliers accordés avec un taux d’effort supérieur à 33% : +5% par rapport à 2015. Et cet état de fait inquiète Bercy à l’heure où le marché de l’immobilier s’emballe sous l’effet des taux immobiliers bas et de la hausse des prix. Le volume de transactions dans l’immobilier ancien et le montant de production des crédits affichent chacun une croissance à deux chiffres sur les douze derniers mois d’après les Notaires de France et l’Observatoire Crédit Logement/CSA !

 La peur du dérapage

D’après l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, plus d’un dossier sur quatre (28%) se voit attribuer un crédit immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35%. Et d’après le dernier rapport de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, plus de 40% des contrats sont signés sur plus de 25 ans, près du double par rapport à 2016 ! Ce double constat fait craindre à la HCSF un dérapage. Raison pour laquelle elle a rappelé les banques à l’ordre en les invitant à être plus regardantes sur le taux d’effort en réduisant drastiquement (à 15%) le nombre de dossiers dépassant les 33%. L’autre recommandation porte sur la durée maximale des prêts immobiliers, que le HCSF invite à maintenir sous les 25 ans.

Posté le 03 Janvier 2019 © Guide du crédit

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