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Crédit immobilier : les taux bas ne doivent pas faire oublier l'apport !

Avec des taux de crédit immobilier au plus bas depuis quelques années, les Français ont tendance à emprunter la totalité du financement lors d’un achat immobilier plutôt qu’y injecter un apport personnel. Mais est-ce un si bon calcul ? Les taux de rémunération de l’épargne sont aussi très bas et il vaut peut-être mieux envisager de l’investir en apport pour réduire le montant de l’emprunt. C’est le sens de la réflexion menée par Capital.

 Des taux bas aussi pour l’épargne

Avec 1,44% en moyenne sur près de 20 ans d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux de crédit immobilier frôlent des records historiques. De plus en plus souvent, les ménages empruntent ainsi la totalité du financement lors d’un achat immobilier. Mais si les taux de prêt immo sont bas, les taux de rémunération de l’épargne le sont aussi. À peine 0,75% pour un Livret A ou un Livret de Développement Durable et Solidaire (LDD). Même conclusion du côté des assurances vie qui ne rapportent plus grand-chose comme le rappelle Capital ce mois-ci (taux moyen à 1,7%).

 Utiliser son épargne comme apport personnel

Utiliser le crédit immobilier au maximum pour financer son bien peut être une opération souhaitée, lorsque l'on table sur une remontée des taux notamment. Or les taux immobiliers ont été durablement bas, et sont toujours à des valeurs planchers aujourd'hui. Parallèlement, la situation est également que les rendements sans risque sont peu rémunérateurs. Ce qui amène à s’interroger sur l’opportunité de recourir  au crédit pour financer un achat immobilier en totalité. Avec des rendements faibles, il est plus judicieux d’utiliser son épargne en apport personnel en complément d’un crédit immobilier. Cela peut aider à acheter un bien à un prix plus élevé sans emprunter plus, ou bien cela permet de réduire le montant du prêt contracté et donc les mensualités à rembourser. 

 Démonstration par l’exemple

Prenons l’exemple d’un couple avec une épargne de 30 000€ qui souhaite acheter un bien à 250 000€ sans rembourser plus de 1 100€ par mois. S’il décide de conserver son épargne, il va emprunter la totalité des 250 000€. Avec l’hypothèse d’un taux de crédit immobilier à 1,8% hors assurance, les mensualités seront de 1 035€ d’après une simulation Guide du Crédit. Le coût total du crédit sera donc de 60 500 € au bout des 25 ans. Or pendant ce temps-là, l’épargne du couple aura rapporté environ 13 000€ et le ménage aura épargné un peu plus de 43 000€ au total.

Dans le cas où le couple investit ses 30 000€ d’épargne en apport, il emprunte seulement 220 000€. Il peut rembourser cette somme en 20 ans avec des mensualités de 1 070€ pour un coût total de crédit de 36 000€ au final. S’il décidait de placer les 54 500€ qu’il a économisés sur le coût total du crédit sur son contrat d’assurance vie, l’épargne finale représentera près de 60 000€, soit plus de 15 000 € supplémentaires. CQFD.

Posté le 25 Mars 2019 © Guide du crédit

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