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Crédit immobilier : pourquoi la baisse du taux d'usure est une mauvaise nouvelle

baisse du taux de l'usure

Les banques ne peuvent plus accorder un prêt immobilier à un taux fixe supérieur à 2,51% depuis la révision du taux de l’usure au 1er avril 2020. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs ? Pas pour ceux qui voient leur chance d’obtenir un financement s’amenuiser…

Les emprunteurs ne sont pas gagnants

Évidemment, tous les emprunteurs désirent obtenir le meilleur taux pour leur prêt immobilier. Fin 2008 au plus fort de la crise, la moyenne des taux avait dépassé 5% avant de reculer à 3% en 2014 et à 1,13% fin 2019 d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Alors un taux de crédit immobilier plafonné à 2,51% au-delà de 20 ans au 2e trimestre 2020, cela ressemble à un rêve éveillé pour les candidats à un achat immobilier ! Dans les faits, c’est plutôt un cauchemar pour les profils dont le dossier ne présente pas toutes les garanties pour obtenir les meilleures conditions auprès des établissements prêteurs.

Le poids de l’assurance de prêt

La moyenne des taux du crédit immobilier se trouvait à 1,13% en février. Sur une durée de 20 ans, les 25% des meilleurs dossiers bénéficiaient d’un taux de 0,84% en moyenne, alors que les 25% les moins bien lotis devaient se contenter de 1,33%, ce qui reste particulièrement intéressant si l’on compare aux années précédentes. On est loin du taux de l’usure ? Celui-ci ne s’arrête pas au taux de l’emprunt ; il s’applique au TAEG ce qui inclut l’assurance emprunteur. Et pour certains profils jugés à risque comme les seniors, les fumeurs, les personnes exerçant un métier exposé ou souffrant d’une pathologie, la limite du taux de l’usure s’est dangereusement rapprochée depuis le 1er avril. Pour un emprunt de moins de 10 ans, il a baissé de 0,19 point (2,41%). Sous les 20 ans, il a reculé à 2,40% (-0,11 point) et donc 2,51% au-delà (-0,10 point). Ces niveaux bas exposent ces profils plombés par leur assurance de prêt à voir leur dossier refusé en raison du risque de dépassement du taux de l’usure.

Un effet pervers

Le taux de l’usure se base sur la moyenne des taux relevée par la Banque de France augmentée d’un tiers. La baisse de ce 2e trimestre est la conséquence collatérale du durcissement de l’accès au crédit immobilier décidé par le Haut conseil de stabilité financière en décembre dernier, qui a eu pour effet d’éloigner les profils sans apport ou avec un taux d’endettement élevé. Si l’intention du taux de l’usure est de réduire les "dérives", il a pour effet de réduire davantage l’assiette des emprunteurs potentiels. D’où la proposition de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits de revoir son mode de calcul pour le relever et ne pas exclure les profils contraints à une forte surprime d’assurance de prêt.

Posté le 10 Avril 2020 © Guide du crédit

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