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Immobilier : comment le marché avait-il encaissé la crise de 2008 ?

marché immobilier et crise de 2008

La prudence incite les professionnels de l’immobilier à ne pas se mouiller sur les conséquences de la crise sanitaire, mais la crainte est réelle d’une perte de vitesse des transactions et d’un recul des prix. Que s’était-il passé lors de la précédente secousse, la crise de 2008 ?

Une chute des transactions de 30% en 2008

Ce n’était pas un virus qui avait retourné le marché immobilier français en 2008, mais une crise économique mondiale provoquée par l’insolvabilité des ménages américains – la fameuse crise de subprimes. Comme en ce début d’année, l’année 2008 se présentait pourtant sous les meilleurs auspices pour le secteur, mais la dégradation de la situation économique a rapidement rattrapé les particuliers et provoqué des réactions en chaîne : une augmentation des refus de dossiers de crédit immobilier, un allongement des délais de transactions et une baisse de la demande en même temps qu’une progression des biens mis en vente. Les ventes en VEFA ont reculé de 28% lors du premier semestre 2008, la baisse a été de 10% dans l’ancien ! Les banques réagissaient en augmentant le taux du crédit immobilier et ce dernier franchissait en moyenne la barre des 5% en moyenne, alors qu’il était encore sous les 3,50% fin 2015. Au final, l’année 2008 s’achevait avec un recul des transactions de 800 000 à 550 000 (-30%), une baisse des prix de 8% et une chute du volume de prêts immobiliers de 21%.

Un retour à la normale en trois ans

Voilà un scénario noir qui fait frémir les professionnels de l’immobilier… Mais comme il s’agit d’un secteur clé dans l’économie, le gouvernement de l’époque avait répliqué avec un plan choc pour l’aider à se relever. Au cœur de la crise économique, les particuliers ont perçu la pierre comme une valeur refuge et se sont dirigés massivement vers elle, conduisant à un rebond des prix (+12% entre 2009 et 2011) et ramenant le volume des transactions à 800 000 en 2011, soit le même niveau qu’en 2007, avant la crise. Un durcissement de l’accès au crédit immobilier a ralenti cet élan, et il faudra attendre 2016 pour voir la baisse des taux contribuer à la forte dynamique sur laquelle surfait encore le marché en ce début d’année… Après deux mois de confinement, il est acquis que les transactions – qui avaient franchi le million dans l’ancien en 2019 – vont se rétracter sous les 800 000 en 2020 et entraîner une baisse des prix. Néanmoins – et en comparaison avec 2008 –, il est peu probable que les taux du prêt immobilier repartent en flèche de façon sévère et atteignent les sommets de la crise des subprimes.

Posté le 22 Avril 2020 © Guide du crédit

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