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Compromis de vente, promesse de vente ou promesse d'achat ?

Compromis de vente et Promesse de vente | Guide du credit

Vous avez trouvé le bien qui vous convient le mieux, vous l'avez visité et en avez négocié le prix, vient le moment pour vous de fixer avec le propriétaire le détail de la vente. Vendeur et acquéreur(s) se réunissent alors pour définir les conditions (prix du bien, date de la vente...) de la vente sur l'avant-contrat. Ce document, comme son nom l'indique, servira de base à l'acte authentique de vente que vous signerez devant le notaire pour conclure votre achat.

Il faut donc bien réfléchir à ce que vous souhaitez faire figurer dans votre avant-contrat d'autant plus qu'il en existe 3 sortes : promesse de vente, promesse d'achat, et compromis de vente. Le Guide du crédit vous donne toutes les clés en main pour réussir votre achat immobilier.

Quel type d'avant-contrat choisir ?

Il existe 3 types d'avant-contrat. Le Guide du crédit vous aide à faire votre choix en vous présentant les caractéristiques de chacun.

La promesse de vente

Lorsque vous visitez un bien qui correspond fortement à vos attentes et que vous souhaitez être sûr que le vendeur vous le réserve, vous pouvez demander au vendeur une promesse unilatérale de vente (PUV).

Vous devrez néanmoins verser, en contrepartie, une indemnité d'immobilisation de l'ordre de 10 % du prix de vente. Si vous maintenez votre choix, cette indemnité d'immobilisation sera considérée comme un premier versement sur le montant de la vente ; on parlera alors de « levée d'option d'achat ». Si vous ne souhaitez plus acheter le bien que le vendeur vous avait réservé, vous perdez l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation de la promesse de vente.

L'intérêt d'avoir recours à ce type d'avant contrat est de vous permettre de rester le candidat favori à l'achat du bien mis en vente. Le propriétaire s'engage donc à vous le vendre à vous en priorité. La promesse de vente sécurise une 1ère partie de votre achat que l'acte de vente définitif viendra conclure par la suite.

Comme pour tous les avant-contrats qui existent, la promesse de vente peut être réalisée et signée sous seing privé. Mais il est conseillé de l'effectuer auprès d'un notaire pour bien vérifier qu'aucun détail n'a été omis.

La promesse d'achat

La promesse d'achat correspond à la PUV, mais ici c'est l'acheteur qui s'engage à poursuivre l'acquisition. Le vendeur vous envoie alors l'acte en recommandé avec accusé de réception. Vous disposez alors de 10 jours de réflexion pendant lesquels vous étudierez votre avant-contrat. Dès lors que vous aurez renvoyé votre promesse d'achat signée par courrier recommandé avec accusé de réception AR au vendeur, vous êtes engagé à acheter le bien sauf si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas. À noter que la loi SRU instaurée en 2001 interdit tout versement de somme d’argent lors de la signature de la promesse d’achat.

bon à savoir
Il est préférable d'opter pour une PUV. Dans le cas contraire et afin de ne pas se retrouver engagé dans une situation où il est possible que le propriétaire vende le bien à un candidat plus offrant, indiquez un délai très court entre la signature de la promesse d'achat et celle de l'acte authentique de vente.

Le compromis de vente ou promesse de vente synallagmatique

Le compromis de vente est un avant-contrat qui fixe le prix du bien, les conditions de la réalisation de la vente, les conditions suspensives ainsi que la date précise de la vente finale. Le compromis est souvent accompagné du versement d'un acompte représentant 10% du prix de vente que l'acquéreur doit remettre au vendeur le jour de la signature de l'avant-contrat. Cette somme ne peut être récupérée que si les conditions suspensives ne se réalisent pas. Alors, la vente est annulée et la somme vous est restituée. En effet, les conditions suspensives permettent de vous protéger dans le cas où vous êtes confronté à certains problèmes dont le plus connu d'entre eux est : la non-obtention de votre crédit immobilier. Cette raison étant extérieure à votre volonté, votre promesse de vente est donc annulée sans que cela vous porte préjudice puisque vous récupérez l'acompte. D'autres conditions peuvent vous protéger d'autres éventuelles défaillances. Assurez-vous bien d'avoir tout mentionné dans votre compromis de vente. Pour vous aider, notre guide rappelle les points essentiels :

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Que doit comporter un avant-contrat ?

Dans tout avant-contrat, qu'il soit un compromis de vente ou une promesse de vente, certaines mentions doivent obligatoirement y figurer. D'autres sont vivement conseillées. Voici un récapitulatif.

Les mentions obligatoires

Tout avant-contrat doit obligatoirement mentionner :

Les conditions suspensives

Les conditions suspensives sont fixées sur l'avant-contrat et permettent de protéger autant le vendeur que l'acquéreur contre une éventuelle défaillance. Si vous n'êtes plus en mesure, par exemple, d'obtenir un financement pour acheter le bien immobilier que vous convoitiez, l'achat est annulé. Conditionner l'opération d'acquisition immobilière à l'obtention d'un crédit est un exemple de conditions suspensives.

En voici quelques exemples qu'il est fortement conseillé de mentionner dans votre avant-contrat selon le cas où vous financez votre achat grâce à un crédit immobilier :

L'obtention des fonds

Il est conseillé de spécifier dans l'avant-contrat que ce n'est que si vous obtenez un crédit immobilier aux conditions que vous souhaitez (montant emprunté, durée et taux) que vous poursuivrez l'achat. Autrement, si vous n'obtenez pas un crédit ou que ses caractéristiques ne respectent pas l'objectif que vous vous étiez fixé sur l'avant-contrat, l'achat peut être annulé sans avoir à subir de pénalité.

bon à savoir
Vous disposez généralement de 45 jours à compter de la fin du délai de rétractation prévu dans l'avant-contrat pour chercher le financement qui vous permettra d'acheter votre bien. Au-delà, la vente est annulée.

L'absence d'hypothèque sur le bien

Si le bien que vous sollicitez faisait l'objet d'une hypothèque, le vendeur doit procéder à sa mainlevée. En clair, le bien ne garantit plus une opération financière et doit être libéré de toute contrainte. Cette condition doit être mentionnée dans l'avant-contrat pour éviter que le bien que vous souhaitiez acheter ne se retrouve saisi pour solder les dettes du vendeur.

L'absence de droit de préemption sur le bien

Il est nécessaire de vérifier qu'aucun droit de préemption n'est appliqué sur le bien, c'est-à-dire qu'aucune personne ou une institution ne peut être prioritaire à l'achat. En effet, les collectivités territoriales qui envisagent d'aménager l'espace urbain ou encore le locataire qui occupait le logement que vous souhaitez acheter sont prioritaires. Il est donc conseiller de mentionner que vous ne poursuivez l'achat que si le bien en question ne fait pas l'objet d'un droit de préemption.

bon à savoir
Pour ce qui est du propriétaire, celui-ci doit adresser avant la vente une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) au locataire ou à la mairie qui dispose du droit de préemption afin de l'informer de son désir de vendre. Ils ont alors 2 mois pour décider s'ils achètent ou s'ils cèdent leur priorité sur le bien.

La signature de l'avant-contrat

Le recours à un professionnel pour la rédaction de l'avant-contrat n'est pas obligatoire mais est fortement conseillé car les termes y figurant seront repris et appliqués lors de la signature de l'acte authentique.

Vous disposez néanmoins d'un délai de rétractation fixé à 10 jours (anciennement 7 jours) depuis l'entrée en vigueur de la loi Macron au mois d'août 2015.

Pour informer le vendeur de votre refus, vous devez signaler votre décision par lettre vous recommandée avec AR. Le délai des 10 jours prend effet dès le lendemain de la notification de l'avant-contrat.

Une fois que le vendeur a été notifié de votre rétractation il ne vous est plus possible de revenir sur votre décision.

bon à savoir
Dans certains cas lorsque vous achetez un logement neuf, le vendeur ou le professionnel peut exiger de vous une indemnité d'immobilisation pour se protéger contre une éventuelle rétractation en dehors des 10 jours prévus pour la réflexion. Lorsque vous respectez ce délai et que vous souhaitez décliner l'achat, cette indemnité (à peu près 10% du prix de vente) vous est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Si dans le cas contraire, vous acceptez l'achat, le professionnel garde cette indemnité qu'il déduit du prix de vente du bien. Cela constitue donc une sorte d'apport.
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