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Les critères pour estimer un bien immobilier

Vos capacités d'emprunt et d'achat déterminées, vous pouvez désormais passer à la recherche de votre nouveau « chez vous ». Mais votre travail de prospection doit être effectué avec la plus grande minutie. Afin d'éviter toutes mauvaises surprises, le Guide du crédit vous explique les points sur lesquels vous devez être attentif pour l'estimation immobilière. Ces critères de recherche s'articulent en 3 axes : le bien lui-même, l'environnement autour du bien, et le quartier.

L'estimation du bien immobilier lui-même

Pour votre estimation immobilière, pensez à examiner :

  • la surface du logement. Si vous visitez un bien en copropriété, vérifiez la surface Carrez. La loi Carrez permet de déterminer la surface privative du bien par rapport à l'ensemble de la copropriété. Elle contraint les vendeurs à mentionner la superficie exacte de l'appartement mis en vente, une information non négligeable de l'estimation d'un bien immobilier, notamment dans les villes où le m² est cher.

La surface Carrez inclut la surface au sol à laquelle on déduit la superficie occupée par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les caves, les places de parking, les garages d'une surface inférieure à 8 m² ne sont pas, eux, soumis à la loi Carrez ;

  • l'état des lieux (tapisserie, peinture, électricité, plomberie, etc.). Vous pourrez ainsi estimer les futurs travaux à effectuer ;
  • l'agencement des pièces. Vérifiez bien que celui-ci est fonctionnel (pièces indépendantes et non en enfilade, superficie des couloirs par rapport à la surface du bien...) ;
  • le prix au m². Comparez avec ceux pratiqués dans le quartier où se situe le bien ;
  • l'exposition à la lumière. Les biens exposés sud et à un étage supérieur sont plus chers qu'un bien situé en rez-de-chaussée ;
  • l'isolation thermique et phonique. Vérifiez la présence ou non du double-vitrage, informez-vous sur la performance énergétique du bien ;
  • les impôts locaux. Combien coûteront la taxe foncière et la taxe d'habitation ?
  • le lieu de stationnement du véhicule.

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Pour déterminer votre choix final, vous devez également tenir compte de votre situation future. L'arrivée d'un enfant peut par exemple vous contraindre à un nouveau déménagement.

Si vous optez pour un pavillon, n'hésitez pas à consulter :

  • le plan de prévention des risques (PPR), afin de vérifier le degré de risques naturels. Le dossier est consultable en mairie et sur Internet ;
  • le coefficient d'occupation des sols (COS). Cet indicateur précise la quantité de superficie constructible pour une propriété. Le COS est disponible dans le PLU (Plan local d'urbanisme).

Bon à savoir


N'hésitez pas à effectuer des visites à des heures différentes afin de vérifier l'insonorisation et l'isolation du bien, ainsi que l'exposition à la lumière et le voisinage.

Pour vous aider à trouver votre futur bien immobilier ou bien vendre votre bien actuel, vous pouvez vous éviter de mauvaises surprises en maîtrisant mieux les informations liés aux prix immobiliers, en faisant appel à un site spécialisé en estimation d'appartements et maisons, tel que Drimki par exemple, qui évalue pour vous la valeur foncière selon les caractéristiques de l'appartement ou de la maison.

La copropriété

Pour estimer un appartement, vous devez vous renseigner sur :

  • les charges de copropriété ;
  • les futurs travaux dans la copropriété. Les comptes rendus d'assemblée générale vous seront utiles dans cette optique ;
  • l'état des parties communes ;
  • le type et la qualité du réseau internet. Pour vérifier la capacité de ce réseau, il est possible de recourir à un diagnostiqueur internet.

Le quartier

Le choix de votre logement est déterminé à la fois par vos besoins et par son potentiel de revente :

  • le temps de trajet entre votre logement et le lieu de travail ;
  • la proximité et le niveau de qualité des écoles, la proximité des administrations (bureau de Poste...), de commerces, de lieux culturels ;
  • les agréments, c'est-à-dire les éléments urbains qui embellissent un bien immobilier : les plantations, la luminosité, les couleurs... ;
  • l'implantation d'entreprises. Plus il y a d'entreprises, et moins la taxe d'habitation sera importante ;
  • les possibilités de déplacements en voiture.

Le quartier et les projets urbains peuvent également valoriser à l'avenir votre bien ; vous devez en tenir compte dans votre estimation immobilière. Renseignez-vous donc sur :

  • les futurs aménagements urbains. Appuyez-vous sur le Plan local d'urbanisme et le plan des réseaux de transports locaux ;
  • les réseaux routiers et de transports en commun.

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Les critères pour estimer un bien immobilier