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Taux d'effort : avec ou sans imposition ?

Comment calculer le taux d'endettement avec les impôts ?

Les nouvelles consignes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) contraignent les banques, dès le début 2022, à limiter à 35 % le taux d’effort des emprunteurs. C’est pour cette raison qu’il est indispensable de connaître son taux d’effort avant d’envisager un achat ou un investissement. Cet indice permet de connaître ses marges de manœuvre.

 

« Revenu net avant impôt de l’emprunteur » 

Après l’instauration du prélèvement à la source pour tous les salariés, la question se pose selon de nouveaux termes.

Avec cette nouvelle méthode d’imposition, prise également à l’initiative du ministère de l’Économie et des Finances et de la Relance, se pose la question du taux d’imposition dans la prise en compte du taux d’effort d’un ménage, c’est-à-dire la part de revenus mensuels alloués au remboursement du prêt. 

Cet indice est calculé en fonction du revenu disponible d’un ménage après imposition. Pas d’inquiétude à avoir sur cette question cependant, les nouvelles consignes du HCSF sont très claires, le calcul du revenu est effectué « net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant)». 

Reste à savoir si, à la lumière de ces nouvelles règles, le projet porté est toujours finançable. Disposer d’un apport personnel suffisamment élevé est déjà souhaitable, car il favorise les négociations avec la banque. De plus, plus l’apport personnel est conséquent, plus la somme à emprunter baisse et donc le taux d’endettement. Par ailleurs, le revenu annuel, hors imposition, sera aussi pris en compte et constitue le second argument de l’évaluation financière du dossier d’octroi.

De nouvelles règles en vigueur et des modalités à clarifier 

Pour rappel, la marge de manœuvre laissée aux banques, concernant 20 % maximum des dossiers traités, est particulièrement fléchée vers les foyers modestes (moins de 20 000 € brut par an) souhaitant faire l’acquisition de leur premier logement. Les dossiers « hors cadre » auront donc à justifier d’un projet et d’une situation en accord avec les nouvelles mesures mises en place par les pouvoirs publics. 

Malgré ces précisions, quelques zones d’ombre subsistent sur les nouvelles mesures prises par les autorités prudentielles. En cas de remontée des taux - qui restent en ce second semestre à des taux bas historiques -, il serait plus complexe de donner suite à de nombreux projets. 

Faire appel à l'expertise d'un courtier permet de mieux comprendre les critères d’octroi et de s’orienter vers la meilleure marche à suivre. Le recours à un professionnel du crédit constitue donc un atout essentiel pour tous les porteurs de projet. La mission du courtier est simple : vérifier la faisabilité d’un projet, négocier les offres de financement et orienter l’emprunteur vers l’établissement le plus à même de le financer dans les meilleures conditions.

Posté le 27 Septembre 2021 © Guide du crédit

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