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Des taux de plus en plus avantageux pour les acquéreurs

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Le courtier Empruntis.com avait dressé un bilan du marché immobilier à l'occasion de la rentrée de septembre. L'occasion nous est donnée de revenir sur l'étude, nouvelles données à l'appui.

Des ventes en baisse

Le constat est sans équivoque : les transactions dégringolent. Après le coup d'arrêt du quatrième trimestre 2008, les ventes s'établissaient en mars sur douze mois à 600 000 unités, contre 800 000 en 2008 à la même période.

Une production de crédits qui descend à 90 milliards

Autre repli : les opérations de crédits immobiliers. Empruntis.com observe en avril 2009 une chute de 42% de la production depuis le pic de novembre 2006, passant de 160 milliards d'euros à 90 milliards.

Toutefois, des signes d'amélioration sont observés. 82,8 milliards d'euros ont été prêtés en septembre sur douze mois, contre 81,2 milliards d'euros le mois précédent. Le mouvement devrait se poursuivre dans les prochains mois en raison de l'allégement des conditions d'emprunt par les banques et du rebond de la demande de crédits habitat.

Repli des prix de 12% sur 2009

Là aussi, les prix sont en baisse. La tendance devrait s'accélérer cette année pour atteindre -12% à la fin décembre, contre -9.9% un an plus tôt. Du coup, l'écart entre l'indice des prix et le revenu disponible brut par ménage se réduit. Toutefois, une situation où ces deux indicateurs reviendraient au même niveau (comme avant 2000) n'est pas envisageable. La raison tient à l'explosion des prix enregistrée entre 1997 et 2007 (137%).

Des délais d'écoulement moins longs

Alors que la baisse des prix avantage clairement les acheteurs, les promoteurs et les vendeurs peuvent de leur côté se consoler avec la baisse des délais d'écoulement. Ces derniers atteignent 16 mois pour un logement neuf au premier trimestre 2009, contre 20 au troisième trimestre 2008. Conséquence : l'encours de logements neufs recule lui aussi pour s'établir au même niveau que le délai d'écoulement.

Une durée d'emprunt en reflux

La durée des emprunts tend également à reculer. Au premier trimestre 2009, les prêts étaient accordés en moyenne sur 20.1 années, contre 21.6 années au deuxième trimestre 2008. Ce mouvement s'explique par la crise financière actuelle qui rend les banquiers et les acheteurs plus prudents.

Des taux d'intérêt avantageux

Le repli des taux d'intérêt est - avec la baisse des prix immobiliers et le rebond de la production - l'autre élément favorisant les acheteurs. A la fin novembre, les taux se situaient à 3.85% sur 15 ans et 4.00% sur 20 ans, contre 5.30% et 5.40% en octobre 2008.

La raison ? La baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE). En ramenant ses taux directeurs à 1%, l'institution européenne a fait reculer l'Euribor 3 mois et les OAT 15 ans, les indices de référence des taux d'intérêt bancaires. En clair, la BCE a facilité les activités de transformation des banques, c'est-à-dire le fait pour les organismes prêteurs d'emprunter à court terme pour prêter ensuite à long terme.

Des économies nettes pour l'emprunteur

Résultat, les conséquences de la baisse des taux d'intérêt sont nettes. D'une part, elle a refinancé les dossiers écartés par la précédente hausse des taux ; de l'autre, elle a permis aux emprunteurs d'effectuer des économies sur la mensualité et le cout du crédit. La preuve, cet exemple d'Empruntis : pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 4.00%, la baisse des taux a permis un gain de 153 € sur la mensualité et de 36 730 € sur le cout du crédit.

Quant aux ménages qui ont emprunté avant la baisse des taux d'intérêt (à des conditions moins avantageuses qu'aujourd'hui donc), ils peuvent également en profiter. Comment ? En renégociant leurs crédits. A noter que l'opération n'est intéressante que lorsque l'écart entre le taux d'origine et le taux actuel atteint 0.8%.

Posté le 15 Novembre 2009 © Guide du crédit

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