Le staut de loueur de meublé NON Professionnel ( LMNP )
Définition Ce sont les personnes qui donnent en location meublée :- soit des locaux spécialement destinés à la location - soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle. Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux (collectivités locales et agriculteurs). Dans la majorité des cas, les locations en meublé saisonnières sont considérées comme des locations non professionnelles parce qu'elles concernent : - des loueurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueurs en meublé et qui de ce fait ne sont pas des commerçants ; - des loueurs qui, bien qu'inscrits au registre du commerce, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes inférieur ou égal à 23 000 € TTC et moins de 50 % de leur revenu global. Les mises à disposition de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les terrains de camping sont assimilées à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes. Quand devient-on loueur professionnel ? | ||||||||||||||
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Comment s'apprécient les limites de 23 000 € et le seuil de 50 % ? Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises.Le seuil de 50 % du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs) y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel. Quels sont les impôts à acquitter ? La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi (micro-entreprises, forfait, réel simplifié et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réaliséCette activité commerciale est également soumise aux impôts locaux : - Taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ; - Taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ; - Taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé En outre, au cours de la période d'imposition, les loueurs en meublé (et notamment les gîtes ruraux) sont redevables du droit de bail sauf si le seuil d'application de ce dernier (1830 €) n'est pas atteint. Le droit de bail s'élève à 2,5 % du montant des loyers courus du 1er octobre de l'année précédente au 30 septembre de l'année en cours (et non celui qui est effectivement payé au cours de cette période). Au montant du droit de bail peut s'ajouter une taxe additionnelle au taux de 2,5 %. Cette taxe est perçue sur les loyers courus durant la même période lorsque les locaux loués sont situés dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans au premier jour de la période d'imposition.Le droit de bail et, le cas échéant, la taxe additionnelle au droit de bail doivent être acquittés à la recette des impôts du lieu de situation du bien. La détermination du bénéfice imposable Il existe quatre régimes obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en meublé saisonnières : micro-entreprises, forfait, réel simplifié ou réel normal.
Il est possible d'opter,
avant le 1er février de chaque année, pour un régime différent de
celui dont le loueur relève normalement (exemples : si vous relevez
de plein droit du régime micro-entreprises, vous pouvez opter soit
pour le forfait, soit pour le réel simplifié ; si le forfait est
le régime applicable, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié). Le régime des micro-entreprises Si vos recettes ne dépassent pas 15 260 € HT, vous pouvez bénéficier du régime des micro-entreprises. Depuis l'imposition des revenus 1992, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaires de la franchise en base de TVA ou expressément exonérés de cet impôt et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 15 260 € HT bénéficient de plein droit de ce régime. Les contribuables dont les recettes franchissent pour la première fois la limite de 15 260 € sans excéder 18 300 € continuent à bénéficier de ce régime l'année du dépassement. Dans cette situation vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre déclaration des revenus n°2042, page 4, paragraphe 5, ligne RL. Vous serez imposé après application d'un abattement de 50 % qui ne peut être inférieur à 300 €Bon à savoir Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel de 15 260 € HT ne fait pas l'objet d'un ajustement prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année.Le régime du forfait Si le montant de vos locations n'excède pas 76 300 € TTC, vous serez soumis au régime du forfait sauf option pour le régime réel simplifié d'imposition. Vous devez déclarer la totalité des produits de l'activité de tourisme (hébergement et prestations complémentaires). L'administration évalue le produit des recettes de l'activité de tourisme. Le forfait est fixé par année civile pour une période de deux années. Il peut être reconduit pour une période d'un an renouvelable ou il peut être dénoncé : par le contribuable avant le 16 février soit de la deuxième année qui suit la période biennale pour laquelle il a été conclu, soit, en cas de reconduction, de la deuxième année qui suit celle à laquelle s'appliquait la reconduction ; par l'administration pendant les trois premiers mois des mêmes années.
La dénonciation du forfait
entraîne la fixation d'un nouveau forfait pour la période biennale
en cours. Si vous optez pour ce régime vous devrez déposer une déclaration
spéciale n° 951 M en double exemplaire avant :
le 16 février, si le forfait
est fixé dans l'année ;
le 15 avril dans le cas
contraire (une prorogation de délai peut être accordée par décision
ministérielle). Le régime réel simplifié d'imposition Ce régime s'applique de plein droit si le chiffre d'affaires réalisé est supérieur à 76 300 € TTC et n'excède pas 763 000 € HT. Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février par courrier adressé au service des impôts dont vous dépendez (si vous relevez de l'un des régimes décrits ci-dessus). Vous devez souscrire avant le 1er avril de chaque année une déclaration spéciale de résultat n° 2031, et compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter. La déclaration n° 2031 est accompagnée des annexes suivantes: un bilan simplifié (sauf dispense) ; un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ; un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables. La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location soient inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A). Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la souscription de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C. Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion. A noter Si l'immeuble donné en location n'est pas inscrit à l'actif du bilan simplifié, le loueur en meublé ne peut déduire de son résultat imposable qu'une fraction des charges de gestion au prorata de la durée effective de location. Les charges correspondant à la période au cours de laquelle il a la jouissance du logement meublé ne sont pas déductibles. Conditions particulières pour les agriculteursLe régime de droit commun L'activité agricole obéit aux dispositions fiscales régissant le régime des bénéfices agricoles. L'activité touristique relève des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. L'agriculteur doit donc établir deux comptabilités et souscrire deux déclarations.Le régime dérogatoire Lorsqu'un agriculteur réalise des recettes accessoires tirées d'une activité de location en meublé, deux situations peuvent être envisagées : agriculteurs soumis au régime du forfait collectif des bénéfices agricoles : ils portent directement le montant de leurs recettes sur leur déclaration de revenus, si la superficie de leur exploitation est égale à la moitié de la surface minimale d'installation et si les ressources provenant d'une activité accessoire (tourisme à la ferme, travaux forestiers pour le compte de tiers, etc.) n'excèdent pas23 000 € par foyer fiscal (remboursements de frais inclus et taxes comprises). Ce régime n'est pas cumulable au titre d'un même exercice avec l'exonération d'impôt sur le revenu pour les chambres d'hôtes; agriculteurs soumis au régime transitoire ou au régime du bénéfice réel : le chiffre d'affaires tiré d'activités accessoires commerciales [location en meublé] peut être pris en compte pour la détermination du bénéfice agricole lorsqu'il n'excède : - ni 30 % du chiffre d'affaires tiré de l'activité agricole ; - ni 30 000 € au titre de l'exercice (remboursement de frais inclus et taxes comprises). Les impôts locaux La taxe professionnelleLes loueurs en meublé sont imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de plein droit, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de plein droit lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables. Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme et les personnes qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur habitation personnelle, dans les cas autres que ceux évoqués ci-dessus, sont exonérés de taxe professionnelle (1). Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont toujours imposables de plein droit à la taxe professionnelle. Dans ce cas, le propriétaire n'acquittera pas la taxe d'habitation. Vous pouvez bénéficier du plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur ajoutée produite par cette activité durant l'année d'imposition. La demande doit être formulée auprès de votre centre des impôts sur l'imprimé n° 1327 STP, accompagné d'une copie de l'avis d'imposition. La taxe d'habitation Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle (principale ou secondaire) ou en font partie. L'habitation personnelle s'entend du logement dont le loueur conserve la disposition en dehors des périodes de location. En revanche, vous n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux que vous réservez exclusivement à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à cet effet. La taxe foncière sur les propriétés bâties et les taxes accessoires Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les immeubles bâtis que vous possédez au 1er janvier de l'année d'imposition. Les communes ou groupements de communes peuvent instituer une taxe destinée à financer le service d'enlèvement des ordures ménagères. Elles peuvent également instituer une redevance pour les ordures ménagères calculée en fonction de l'importance du service rendu. Cette redevance se substitue alors à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les droits d'enregistrement. L'acquéreur d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble qui prend l'engagement, dans l'acte d'acquisition, de ne pas affecter ces biens à un usage autre que l'habitation pendant au moins trois ans bénéficie de l'application d'un taux réduit pour le calcul des droits de mutation (2,60 % + taxes et prélèvements divers). Les locaux destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation : tel est le cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de loueur en meublé lorsque le bailleur loue de façon habituelle, même saisonnière, plusieurs logements meublés (à partir de deux), que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires. A noter Si vous exercez la profession de loueur en meublé de locaux d'habitation acquis depuis moins de trois ans avec le bénéfice du taux réduit des droits d'enregistrement, vous serez amené à acquitter le complément d'imposition dont vous avez été dispensé lors de l'acquisition. Il n'y aura pas de remise en cause du régime de faveur lorsque la location en meublé porte sur des locaux qui constituent la résidence ou le domicile du bailleur et pour lequel il acquitte une seule taxe d'habitation.L'exonération de TVA Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA sans possibilité d'option.
Toutefois, l'exonération
ne s'applique pas à ces recettes lorsque l'exploitant offre, en
plus de l'hébergement, des prestations para hôtelières (le petit
déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge
de maison, la réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé
au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.
Sont exonérés pour cette
activité :
les particuliers qui louent
en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence
secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence
principale ;
les collectivités locales,
les associations et les agriculteurs qui donnent en location des
gîtes ruraux ou communaux. A noter La fourniture de prestations annexes qui ne sont pas habituellement incluses dans le prix de location d'un logement meublé (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.) demeure imposable, en toute hypothèse, sous réserve de l'application de la franchise en base de 15 260 € HT. L'exonération de l'impôt sur le revenu.Elle s'applique dans trois cas : - vous louez une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou d'un mois (à des personnes qui n'y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC. En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ; - vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d'une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables ; - vous louez ou sous-louez à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratif qui louent à ces personnes. Les déficits Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal. Pour l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 1995 et des années antérieures, ils s'imputaient exclusivement sur les bénéfices retirés de cette même activité au cours des années suivantes jusqu'à la cinquième année incluse. Depuis 1996, les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes. Les régimes de la micro-entreprise et du forfait excluent la possibilité de constater un déficit. Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.Où déposer les déclarations ? Le lieu de dépôt des déclarations est normalement celui du lieu du meublé. S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est :- soit celui du lieu de résidence du redevable ; - soit celui de situation d'un des meublés, en principe le plus important. Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du service compétent pour cette autre activité. Notes (1) C'est-à-dire une franchise qui dispense de la déclaration et du paiement de la TVA.(2) Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 1998, ces limites sont appréciées en fonction du chiffre d'affaires TTC de l'année civile qui précède la date d'ouverture de l'exercice. (3) Par habitation personnelle, on entend le logement (principal ou secondaire) dont le loueur conserve la disposition en dehors des périodes de location. (4) Sauf si les collectivités territoriales décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la taxe professionnelle sur les locaux meublés. Le loueur devra alors acquitter à la fois la taxe professionnelle et la taxe d'habitation. Ces informations ne se substituent pas à la documentation officielle de l'administration. Pour tous renseignements complémentaires, adressez-vous au centre des impôts dont vous dépendez. © Ministère de l'économie, des Finances et de l'Industrie |
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