Mon investissement locatif

Loi Pinel, Censi Bouvard, Malraux, Pinel outre-mer, Borloo ancien, Monuments Historiques, investissement en SCI ou SCPI... Vous souhaitez investir dans l'immobilier mais vous vous perdez dans les différents dispositifs ? Pas de panique, le Guide du crédit vous accompagne dans la préparation de votre projet d'investissement locatif.

Pour vous aider à vous y retrouver, nous revenons pour vous sur :

• les différents dispositifs de défiscalisation (Pinel et Pinel Outre-Mer, Censi-Bouvard, Malraux. Nous vous présentons notamment leurs caractéristiques ainsi que les critères d'attribution pour en bénéficier ;
• les modes d'investissement, c'est-à-dire via une société civile immobilière (SCI) ou en acquérant des parts de société civile de placement immobilier (SCPI). Pour vous aider à choisir entre les deux dispositifs, ceux-ci vous seront respectivement détaillés avec en prime un inventaire des avantages et des inconvénients de chacun de ces modes d'investissement ;
• les éléments à prendre en compte pour le calcul de votre gain fiscal. L'objectif de rentabilité ne doit pas être perdu de vue et le Guide du crédit vous aide à y parvenir en vous expliquant comment sécuriser votre investissement ;
• les logements éligibles pour chaque type d'investissement. Vous aurez ainsi les informations nécessaires pour réussir à déterminer à quel type d'investissement votre logement ouvre droit ;
• la gestion de la défiscalisation. Une fois l'investissement finalisé, vous trouverez dans notre guide toutes les informations nécessaires pour gérer au mieux votre projet de défiscalisation.

Pourquoi effectuer un investissement locatif ?

Comme son nom l'indique, l'investissement locatif vise à acquérir un bien pour le louer ensuite. Ce projet répond à trois objectifs différents :

• Acheter un bien pour le louer. C'est l'investissement locatif classique. Vous vous constituez un patrimoine et déduisez de vos impôts les intérêts d'emprunt. Les revenus locatifs sont en revanche imposables ;
• Réduire ses impôts tout en se constituant éventuellement un patrimoine. On parle alors de défiscalisation. On compte plusieurs dispositifs (Censi Bouvard, Malraux...), mais le principal d'entre eux est la loi Pinel ;
• Se constituer un patrimoine à plusieurs, voire avec les membres de sa famille. Les investisseurs se réunissent en société civile immobilière (SCI). Ce mode d'investissement permet de transmettre son patrimoine sans verser de droits de succession.

Lorsque vous aurez enfin déterminé le type d'investissement qui convient le plus à vos attentes et assimilé toutes les démarches qui s'ensuivent, le Guide du crédit vous accompagne dans la recherche du meilleur financement. En effet, toutes les solutions sont passées au crible. L'objectif étant de trouver le crédit qui répond à vos besoins et à moindre coût. Il ne vous restera alors plus qu'à choisir l'offre de prêt qui vous est la plus adaptée lorsque vous aurez fait le tour des financements.

Nos conseils pour bien investir en immobilier

Définir l’objectif de votre investissement locatif  

Réaliser un investissement locatif peut répondre à plusieurs objectifs :

• réduire ses impôts ;
• se constituer un patrimoine, par exemple pour le transmettre à ses enfants ;
• dégager des revenus complémentaires, par exemple en vue de la retraite.

Il vous faut donc définir quel but vise votre investissement locatif. De même, il vous faut penser à la cible à laquelle vous souhaitez louer votre bien : des étudiants, des familles, des personnes retraitées… Selon le public, le bien à choisir sera différent.

Choisir votre bien rigoureusement

Avant toute chose et comme pour tout achat immobilier il faut penser localisation ! L’emplacement est clé pour réussir un investissement locatif. En effet, si vous ne trouvez pas de locataire, l’opération peut se révéler financièrement problématique…

Il est donc conseillé de trouver un secteur dans lequel la demande de location de bien est dynamique, et d’opter pour un quartier agréable avec des commerces à proximité et bien desservi par les transports en commun. De plus, cela pourra vous permettre de penser revente en même temps, si votre but n’est pas de garder le bien par la suite.

Pour bien choisir, mettez-vous à la place du futur locataire. La surface, l’emplacement, le choix de la ville… Toutes ces questions trouvent en effet leurs réponses en fonction de la cible que vous avez choisie !

Ainsi, si vous souhaitez louer un bien à destination d’un étudiant, vous pouvez par exemple opter pour une petite surface à proximité de grandes écoles ou d’universités. Si vous optez pour une maison ou une surface plus grande, pensez famille et donc écoles et crèches.

Autre question : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Le neuf vous coûtera plus cher, mais les loyers eux, sont assez similaires. Néanmoins des dispositifs comme le Pinel vous permettent de bénéficier de déductions fiscales selon la durée de location sur laquelle vous vous engagez. Et l’ancien signifie aussi souvent travaux ! Pensez donc à bien étudier les différents dispositifs permettant de réduire votre fiscalité : Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, LMNP…

Calculer le rendement de votre logement

Déterminez la rentabilité de votre investissement locatif avant de vous lancer dans ce projet. Il existe trois calculs à effectuer afin de connaître la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges et la rentabilité nette.

La rentabilité brute (rapport entre loyer perçu et prix du bien) vous donne une première idée et permet de comparer rapidement les types d’investissement immobilier.

La rentabilité nette de charges tient compte des charges locatives. Vous déduisez donc les frais de gestion, les frais de propriété et la taxe foncière.

La rentabilité nette tient compte des impôts à payer selon le taux d’imposition et l’imposition choisie (BIC ou réel). Il s’agit du rendement net de fiscalité incluant l’imposition de vos revenus fonciers et qui vous donne donc une idée plus précise de la rentabilité de votre investissement.

Faites-vous conseiller par un professionnel de l’immobilier

 Pour mettre toutes les chances de votre côté afin d’investir dans l’immobilier, vous pouvez faire appel à différents professionnels de l’immobilier qui ont chacun leur spécialité :

• un conseiller en gestion de patrimoine: après un audit de votre situation patrimoniale, ce professionnel vous conseille dans l’élaboration d’une stratégie patrimoniale et vous propose des options d’investissement ;
• un agent immobilier: ce conseiller vous aide à trouver le bien qui convient à votre investissement locatif ;
• un courtier en crédit immobilier: après avoir réalisé une analyse de votre projet et de votre profil d’emprunteur, cet expert du crédit bâtit pour vous un plan de financement personnalisé et vous accompagne dans l’obtention d’un financement sur mesure.