Est-ce plus intéressant d'acheter des SCPI ou de faire un investissement locatif ?
💡 Les infos clés
Il existe plusieurs types d’investissements. Pour savoir où investir, il faut d’abord vous demander si vous voulez placer votre argent dans des portefeuilles mobiliers (assurance-vie, actions, etc.) ou dans l’immobilier. Si, comme la majorité des Français, vous préférez faire un achat immobilier, il vous reste à opter pour un investissement locatif ou pour l’acquisition de parts dans une SCPI.
- L’investissement locatif consiste à acheter un bien pour le mettre en location et toucher des loyers.
- Le placement en SCPI permet d’acquérir des parts d’une société détenant un parc immobilier diversifié.
- L’investissement locatif possède de solides atouts (constitution d’un patrimoine, rente pour sa retraite, possibilité d’héberger des proches, etc.).
- Moins connue, la SCPI constitue un placement vraiment attrayant.
- Acquérir des parts de cette société de gestion offre en premier l’avantage de ne pas avoir à s’occuper de l’acquisition et de la gestion de ses biens.
- Chaque solution ayant ses avantages, votre choix doit être fait en fonction de vos objectifs.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
Réaliser un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer. L’objectif est de percevoir un revenu régulier grâce au paiement des loyers ou de se constituer un patrimoine.
Toute sorte de biens peuvent être l’objet de ce type d’investissement :
- un appartement ;
- une maison ;
- un parking ;
- un local commercial.
Le choix du bien et son emplacement impactent la rentabilité du placement. Certaines villes de moyennes tailles et les métropoles françaises sont plus attractives que les zones rurales. La crise sanitaire de 2020 et l’essor du télétravail ont augmenté l’attrait de villes comme Angers, Rennes ou Aix-en-Provence.
La pierre est depuis longtemps une valeur refuge pour les Français. C’est la raison pour laquelle le succès de l’investissement locatif ne s’est encore jamais démenti. En 2021, près d’un tiers des achats immobiliers étaient destinés à la location. De plus, des dispositifs gouvernementaux (Pinel, LMNP ou Censi-Bouvard) incitent à réaliser des placements locatifs en faisant bénéficier les investisseurs d’avantages fiscaux.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Contrairement à l’investissement locatif dont l’objet est d’acquérir directement un bien, dans les SCPI les investisseurs achètent des parts de société. La SCPI est d’ailleurs aussi appelée « Pierre-papier ». Cette solution de placement existe depuis 50 ans.
Les SCPI sont des entreprises de gestion qui ont soit un capital fixe soit variable. Dans le premier cas, l’investisseur acquiert les parts lors de la création de la société ou lors d’une augmentation de capital. Dans le second cas, l’acquisition de parts peut avoir lieu à tout moment.
Souvent, les SCPI ont une spécialité, comme l’immobilier commercial ou l’immobilier résidentiel. Elles permettent d’investir dans des biens immobiliers peu accessibles pour le portefeuille d’un particulier.
Avant d’investir dans une SCPI, voici les différents types de SCPI en fonction de leurs objectifs :
- SCPI de rendement : ces sociétés investissent dans les locaux professionnels (bureaux, centres commerciaux ou résidences de services type EHPAD). Elles distribuent les loyers trimestriellement à leurs actionnaires.
- SCPI de défiscalisation : elles investissent dans l’immobilier neuf ou réhabilité pour profiter des avantages fiscaux de type Pinel.
- SCPI de valorisation : les gains des investisseurs s’accumulent pendant plusieurs années et font l’objet d’une distribution ultérieure.
Investissement locatif : avantages et inconvénients
Avantages de l’investissement locatif
L’investissement locatif permet de s’assurer une rente pour l’avenir. À l’heure actuelle, les montants de la pension retraite sont incertains, il peut être intéressant de maintenir son niveau de vie grâce à des revenus complémentaires.
Acheter directement des biens immobiliers permet également de transmettre un patrimoine solide à ses enfants. Les logements acquis peuvent également servir à loger vos proches en cas de besoin.
Contrairement à un placement dans un actif mobilier (actions sociales, par exemple), les banques acceptent assez facilement de prêter pour financer un investissement immobilier. Cela est dû au fait que les loyers peuvent être perçus rapidement après l’acquisition pour rembourser le crédit réalisé.
Inconvénients de l’investissement locatif
L’investissement locatif n’a pas que des avantages. Il nécessite tout d’abord une gestion régulière. Visite, état des lieux, réparations : le propriétaire bailleur doit être présent, ce qui peut être contraignant. Il peut aussi confier la gestion de ses logements à une agence, mais cela réduit la rentabilité de ses placements.
Ensuite, dans la majorité des cas, ce type d’investissement immobilier requiert de s’endetter auprès d’un établissement bancaire. Les revenus locatifs servent bien souvent à payer le prêt. La rentabilité vient à la fin du crédit au bout de 10 à 20 ans. C’est un investissement sur le long terme.
Enfin, le fait de trouver le bien idéal pour l’investissement locatif prend du temps. Il faut rechercher les annonces correspondant à vos critères, faire des visites, ou même réaliser des travaux. Il faut également veiller à tous les aspects réglementaires et fiscaux.
SCPI : avantages et inconvénients
Avantages d’une SCPI
Le premier avantage de la SCPI est sa praticité. Elle gère tous les aspects liés à l’acquisition et à la gestion locative des biens. L’investisseur gagne un temps précieux.
De plus, la SCPI est gérée par des professionnels maîtrisant les réglementations. Ils sont aptes à faire les montages administratifs les plus efficaces.
Concernant son financement, l’achat de parts de SCPI peut se faire grâce à une assurance-vie. Un atout non négligeable si vous ne disposez pas d’épargne.
Ensuite, les parcs immobiliers des SCPI sont importants. Cela permet de diminuer les risques d’impayés ou de travaux. Ils sont dilués sur la taille du parc. Les risques sont également mutualisés entre tous les associés.
Enfin, pour les épargnants possédant un Taux Marginal d’Imposition (TMI) élevé, la société de placement immobilier présente des avantages fiscaux très attrayants grâce au principe du déficit foncier.
Inconvénients d’une SCPI
Le premier désavantage de la SCPI est de ne pas garantir l’investissement (contrairement à certains placements mobiliers sûrs comme les assurances-vie). Son capital peut varier à la hausse, mais aussi à la baisse en fonction de la qualité de la gestion de l’entreprise.
Ensuite, le placement réalisé est peu liquide, c’est-à-dire qu’il est difficile de récupérer son capital investi. Un retrait prématuré est subordonné au remboursement de la quote part de la dette de la SCPI. Si elle est endettée à hauteur de 40 %, le capital investi est rendu à hauteur de 60 %. C’est donc forcément une solution de long terme.
Comment choisir entre SCPI ou investissement locatif ?
Choisir entre réaliser un placement locatif ou une SCPI ne se fait pas sans réfléchir. La sélection doit se faire en fonction de vos objectifs :
- quelle est votre mise de départ ?
- avez-vous du temps pour gérer vos placements ?
- quelle rentabilité recherchez-vous ?
🎉 Profitez de notre expertise au meilleur taux !