Comment comparer les offres de prêt immobilier ?

Votre projet immobilier n'attend plus que vous ne le financiez ? Vous avez entrepris, seul, de rechercher l'établissement qui vous proposerait les meilleures conditions d'emprunt. Vous avez obtenu plusieurs offres de prêt, mais vous ne savez pas quels sont les critères à vérifier ? Comment savoir quel crédit vous coûtera le moins cher ? Des questions qu'il est naturel de se poser avant de se lancer dans un projet qui engage sur des années, voire des décennies. Alors pour vous y préparer au mieux, le Guide du crédit vous donne toutes les astuces afin de réussir à déceler quelle offre de prêt vous propose les meilleures conditions.

Qu’est-ce qu’une offre de prêt ?

Une offre de prêt est une proposition de financement émise par un établissement bancaire envers un souscripteur souhaitant réaliser un emprunt pour financer son projet d’achat immobilier. L’offre de prêt comprend tous les éléments relatifs à l’octroi du financement (montant, date de déblocage des fonds) ainsi que les modalités afférentes au remboursement du prêt (taux d’intérêt, frais de dossier, frais de garantie, durée de remboursement, montant des mensualités, indemnités de remboursement anticipé etc.).

L’offre de prêt liste ainsi les obligations du prêteur et de l’emprunteur au sein d’un cadre légal. Elle est transmise par la banque après que l’emprunteur ait fourni toutes les pièces justificatives nécessaires à sa formulation. Ce dernier dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours à l’issue duquel il pourra alors retourner le contrat signé explicitant ainsi son accord avec les termes du contrat. L’offre de prêt est valable 30 jours en général. 

Comment déterminer la meilleure banque pour votre crédit immobilier ? 

Toutes les offres de prêt ne se valent pas. Les établissements bancaires mettent en effet l’accent sur différents points en fonction de leurs pratiques commerciales et de leur politique tarifaire. Pour s’y retrouver parmi la multitude d’offres qui fleurissent sur le marché, plusieurs solutions existent pour que l’emprunteur puisse faire un choix éclairé. Voici différentes astuces pour trouver la meilleure banque pour votre crédit immobilier.

Utiliser un comparateur de prêt immobilier en ligne

Plusieurs sites Internet permettent de comparer rapidement et simplement les différentes offres de prêts immobiliers présentes sur le marché et même d’effectuer une simulation au cas par cas. Après avoir renseigné les contours de son projet, ses coordonnées et quelques indications sur sa situation personnelle et financière, l’emprunteur recevra alors en quelques minutes une réponse de principe immédiate avec plusieurs offres correspondant à son profil.

L’utilisation d’un comparatif d’emprunt immobilier permettra à l’emprunteur de visualiser et de faire son choix parmi les différents projets de financement présentés. Il pourra alors être rappelé par l’organisme choisi pour formaliser concrètement son projet et se voir transmettre une offre de prêt après envoi de toutes les pièces justificatives demandées.

Comparer les offres de prêt à l’aide d’un tableau comparatif excel

Les différentes offres de prêt présentées par les comparateurs ou les banques ne permettent pas toujours d’avoir une vision globale et affinée de tous les éléments à prendre en compte dans un emprunt immobilier. Certaines offres des banques sont d’ailleurs parfois alléchantes et peuvent se révéler approximatives compte tenu de renseignements parfois trop incomplets demandés au souscripteur sur le formulaire. L’emprunteur ne peut ainsi pas toujours comparer sur des critères semblables les différentes propositions. Pour harmoniser l’ensemble des projets présentés, il pourra alors constituer un tableau Excel avec tous les éléments entrant en compte dans sa réflexion. Une fois toutes les cases complétées, il pourra alors voir se dessiner très rapidement la ou les offres correspondant le plus à ses besoins. Vous pouvez retrouver tous les avis des consommateurs sur les banques sur le Guide du Crédit.

Faire appel à un courtier immobilier

Pour un néophyte, il n’est pas toujours simple d’y voir clair dans les offres de crédit immobilier provenant des banques qui peuvent s’avérer parfois opaques. Les courtiers immobiliers bénéficient d’une expérience approfondie en la matière et connaissent tous les rouages du secteur. Ils peuvent donc accompagner les emprunteurs sur toute la durée du processus de souscription. Ils bénéficient par ailleurs d’un réseau de partenaires financiers avec qui ils traitent au quotidien et qui leur font profiter de conditions avantageuses pour leurs clients. Ils peuvent ainsi faire gagner à l’emprunteur un temps précieux et baisser les coûts de financement malgré les frais de courtage.

Regarder les avis des banques

Même s’ils ne doivent pas être pris au pied de la lettre (notamment compte tenu des faux avis), les avis des clients des banques sur la toile peuvent être regardés. Un nombre conséquent d’avis vous permettra de vous faire une idée assez précise du sérieux de l’établissement, de son respect des engagements ou encore de la qualité de son service client. Ils mettront notamment en avant des points qui pourraient se révéler rédhibitoires compte tenu de votre projet (frais cachés, indemnités de remboursement anticipé etc.). Les avis de sites certifiés (Trustpilot, Avis-vérifiés etc.) pourront également être scrutés pour davantage de fiabilité.

Comment comparer deux offres de prêt immobilier ? 

Pour comparer les conditions de prêt immobilier, le taux d’intérêt est bien sûr un élément fondamental qui conditionnera vos remboursements. Pour autant, il ne doit pas faire abstraction de multiples autres éléments pouvant peser à terme sur le coût total du crédit ou nuire à votre projet final.

Le taux d’intérêt : l’élément phare à comparer

Même si les taux d’intérêt sont globalement bas actuellement (autour de 1 % sur 20 ans), toutes les banques ne proposent pas les mêmes conditions d’octroi du crédit. Les taux d’intérêt peuvent ainsi varier d’un établissement à l’autre. Sur des sommes aussi importantes que celles servant à financer un achat immobilier, un écart de 0,5 point peut constituer une différence significative lorsqu’on la rapporte à l’étendue des mensualités de remboursement (généralement entre 15 et 20 ans).

Par ailleurs, le taux d’intérêt n’est pas toujours figé dans le marbre. Un emprunteur peut donc avoir intérêt à comparer les différentes offres et faire jouer la concurrence pour obtenir un taux préférentiel. Une banque souhaitant attirer de nouveaux clients sera notamment particulièrement encline à lui accorder un taux d’intérêt avantageux ou à réduire considérablement ses frais de dossier.

Le coût total du crédit : un bon indicateur

Plutôt que le taux d’intérêt nominal, qui reste un indicateur important mais incomplet, l’emprunteur doit prendre en compte dans son choix, l’ensemble des éléments relatifs au remboursement du crédit. C’est le TAEG. Le Taux Annuel Effectif Global tient compte de l’ensemble des frais et coûts cachés, non visibles au premier abord pouvant pourtant peser sur le montant final du crédit et sur les mensualités. Il s’agit notamment : 

• Des frais d’assurance emprunteur qui constituent l’autre charge principale du crédit immobilier puisqu’ils peuvent représenter ⅓ du montant total du crédit.
• Des frais de dossier : parfois offerts dans le cadre d’une négociation, ils représentent un pourcentage du montant de l’emprunt et sont plafonnés à 150€ par la loi.
• Des frais de garantie (caution, nantissement, hypothèque, privilège du prêteur de deniers) permettant de couvrir la banque en cas d’incapacité de rembourser le crédit. Ces frais peuvent atteindre 2% du montant du crédit.
• Des frais de tenue de compte qui peuvent parfois s’appliquer pour certains établissements bancaires.
• Des frais de courtage en cas de recours à un intermédiaire.

 Les frais de notaire n’entrent en revanche pas en compte dans le calcul du TAEG.

Les conditions du prêt immobilier : a ne pas négliger dans votre comparatif

D’autres conditions avec un impact financier plus ou moins indirect sont également à prendre en considération dans le choix de l’offre. C’est le cas notamment de la possibilité de rembourser ou non son crédit immobilier par anticipation. L’emprunteur aura tout intérêt à choisir un contrat ne mentionnant pas des indemnités de remboursement anticipé (IRA) s’il envisage de rembourser son crédit plus tôt que prévu grâce à des rentrées d’argent escomptées. Même si la législation en limite le montant à 6 mois d’intérêts de l’emprunt ou à 3 % du montant total de prêt, il s’agit malgré tout d’un élément à considérer au moment de souscrire son crédit. Ces IRA sont généralement négociables dans le cas d'un remboursement anticipé partiel, le rachat de crédit par une autre banque étant très généralement soumis à ces IRA.

De même, les modalités de remboursement du prêt entrent en ligne de compte, certains établissements permettant des facilités de financement dans les remboursements. Ainsi, il est parfois possible de faire une pause dans les remboursements (1 ou 2 fois par an en décalant ces mensualités à la fin du crédit)ou de moduler les mensualités.

Exemple de tableau comparatif

Pour illustrer ces différents éléments à prendre en compte et bien comparer des offres de crédit immobilier, prenons l’exemple d’un emprunteur, Paul, 38 ans, qui souhaite acheter un appartement dans les Hauts-de-Seine (92). Pour financer son projet, il apporte 40 000 € et souhaite emprunter 230 000 € sur 25 ans. Il compare deux offres en décembre 2021.

Comparaison de deux crédits immobiliers

Eléments de l’offre / Banque	Banque A	Banque B
Montant de l’emprunt	230 000 €	230 000 €
Apport	40 000 €	40 000 €
Durée de remboursement	25 ans (360 mois)	25 ans (360 mois)
Taux d’intérêt nominal	1,35 %	1,33 %
Frais de dossier	1 000 €	500€
Frais de garantie	2 767 €	2 760 €
Frais de tenue de compte	600 €	-
TAEG	2,18 %	1,93 %
Montant des mensualités hors assurance	903 €	901,61 €
Coût total des intérêts d’emprunt	41 119 €	40 479,74 €
Montant de la prime d’assurance mensuelle	70 €	50,41 €
Coût total de l’assurance emprunteur	21 159 €	15 123 €
Montant total des échéances mensuelles	973 €	952 €
Coût total du crédit	66 645 €	58 862 €

Simulation à titre indicatif, décembre 2021

La comparaison entre les 2 offres est sans appel. Malgré un taux d’intérêt nominal quasiment équivalent, le TAEG est bien moins élevé pour la banque B. Cela s’explique notamment par l’absence de frais de tenue de compte mais surtout par la prime d’assurance bien moins élevée pour la banque B. En cas de revente du bien à court ou moyen terme, l’emprunteur devra également vérifier la présence ou non d’indemnités de remboursement anticipé dans l’offre. Leur présence sera à budgéter dans le calcul du coût total de l’emprunt et peut alors changer la donne dans notre exemple.