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Définir ma capacité d'emprunt

Une acquisition immobilière ne doit pas être prise à la légère. Avant de vous lancer dans ce « projet d'une vie », vous devez mener une étude minutieuse de votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire du montant que vous pourrez emprunter auprès d'une banque.

Capacité d'achat et capacité d'emprunt, quelle différence ?

La capacité d'emprunt constitue l'un des éléments permettant de calculer votre capacité d'achat, soit le budget maximum que vous pouvez investir.

D'autres éléments entrent en ligne de compte dans l'élaboration de ce budget :

  • l'apport personnel. Il s'agit du montant que vous investissez directement dans votre projet immobilier. L'apport personnel vous permet de diminuer le montant emprunté. Il est issu de vos propres économies (épargne personnelle, capital obtenu sur la vente d'un bien immobilier, donation, héritage, somme empruntée à un proche...) ;
  • l'obtention d'un prêt aidé. On en compte un grand nombre : le prêt à taux zéro ou PTZ +, l'Éco PTZ, le Prêt d'accession sociale (PAS), le Prêt conventionné, les prêts départementaux tels que le Prêt Paris Logement ou le prêt 92, les prêts Action Logement, le prêt issu d'un PEL... À noter que les prêts à 0 % peuvent être utilisés comme apport personnel ;
  • les frais de notaire. Ces frais sont collectés par les notaires mais la plupart sont reversés aux collectivités et à l'État. Les frais d'acquisition couvrent plusieurs éléments : les impôts et les taxes versés au Trésor Public, les débours (sommes avancées par les notaires pour le compte de ses clients) et les émoluments (la rémunération des notaires).

Comment calcule-t-on la capacité d'achat ?

La formule de calcul de la capacité d'achat est la suivante :
Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport personnel – les frais de notaire

La banque sera également attentive à votre taux d'endettement, c'est-à-dire au rapport entre vos charges et vos revenus. Le taux généralement toléré est de 33 %. Vous pouvez calculer votre taux d'endettement grâce à notre outil de simulation.

En résumé...

La différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat est simple. En somme,

  • Le calcul de la capacité de remboursement permet de connaître le montant que vous pouvez emprunter ;
  • La capacité d'achat désigne le montant maximum que vous pouvez investir dans votre achat immobilier. Elle comprend la capacité d'emprunt et l'apport personnel, auxquels on retire les frais de notaire.

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