Quels revenus sont pris en compte pour un crédit immo ?

Le salaire pris en compte pour un employé : salaire net ou imposable ?

Vous êtes employé et vous vous demandez si les banques vont tenir compte pour votre emprunt de votre salaire brut ou net ? Sachez que pour les fonctionnaires et les salariés en CDI, les établissements financiers comptabilisent le revenu net avant impôt.

Les salaires des employés en CDD ou en période d’essai, des intérimaires et des stagiaires ne sont pas pris en compte, sauf si le futur emprunteur :

• démontre que son activité professionnelle est stable depuis plusieurs années et que ses rentrées d’argent sont régulières ;
• travaille sous contrat dans la fonction publique depuis au minimum trois ans (un justificatif sera demandé).

Les revenus pris en compte pour un travailleur non-salarié : chiffre d’affaires ou bénéfices ?

Si vous êtes un travailleur non-salarié (indépendant, chef d’entreprise, auto-entrepreneur, intermittent, etc.), ce sont vos bénéfices qui sont enregistrés. Là encore, plus votre activité est stable et ancienne, plus votre dossier est favorable pour les organismes bancaires.

Si vous êtes retraité, vos pensions sont prises en compte en totalité en vue du montage du crédit immobilier. Cependant, en fonction de votre âge, les banques peuvent se montrer réticentes.

Le salaire variable est-il comptabilisé pour un prêt immobilier ?

Oui, le salaire variable pour un prêt immobilier est retenu par les établissements de crédit. Seulement, il est comptabilisé différemment selon l’ancienneté, par exemple du commercial ou du VRP. Ainsi, pour les professionnels en activité depuis deux ans ou moins, la partie fixe seulement est recensée.

Par contre, pour ceux qui exercent depuis plus de trois ans, la totalité du salaire (fixe et commission) est retenue. Les banques calculent la moyenne des revenus nets perçus sur les deux ou trois dernières années.

Les revenus locatifs sont-ils pris en compte dans le calcul ?

Les loyers font partie des revenus recensés pour l’étude de votre dossier de prêt. Néanmoins, ils ne sont enregistrés qu’à hauteur de 70 % car il existe une part d’incertitude (impayés, vacances locatives, travaux, etc.).

Les pensions et allocations sont-elles considérées comme des revenus ?

Cela dépend des critères d’analyse internes aux banques. Certaines comptabilisent les pensions et les allocations parmi les revenus, si celles-ci sont perçues durant tout l’emprunt ou sur une grande partie. Dans ce cas-là, les établissements tiennent compte aussi de l’âge des enfants, car il impacte directement le montant ou le versement de l’aide.

D’autres établissements considèrent que les pensions et les allocations ne sont pas des revenus.

Quelles charges sont retenues pour un prêt immobilier ?

Pour établir une solution de financement adaptée et personnalisée, les banques listent également toutes vos charges récurrentes. Elles se renseignent notamment sur :

• vos crédits en cours (auto, renouvelable, à la consommation, etc.) ;
• les pensions et les rentes que vous versez ;
• vos impôts et vos taxes ;
• vos loyers.

En partant de vos revenus et de vos charges, les organismes bancaires peuvent calculer votre taux d’endettement actuel et futur. Pour ce dernier, ils remplacent, dans le cas d’un prêt destiné à financer votre résidence principale, le loyer par la mensualité d’emprunt.

Ils appliquent alors la formule suivante :

(charges fixes + mensualité du crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer

Quel que soit votre dossier, le taux d’endettement ne doit pas dépasser, sauf rares exceptions, les 35 % selon les recommandations du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière).

Les revenus pris compte pour un crédit immobilier en bref

Que faut-il prendre en compte pour un prêt immobilier ? Voici en résumé les informations à retenir :

• le salaire net avant impôt pour les salariés en CDI et les fonctionnaires ;
• les bénéfices pour les travailleurs non salariés ;
• le salaire fixe pour les commerciaux qui ont moins de deux ans d’activité et l’ensemble du salaire pour ceux qui ont plus de trois ans d’ancienneté ;
• les revenus locatifs à 70 % ;
• parfois les pensions et les allocations selon les critères de sélection des banques.

Quel emprunt pour quel salaire ? 

Quel emprunt pour quel salaire

Montant empruntable	Sur 15 ans	Sur 20 ans	Sur 25 ans
100 000 €	1 800 €	1 400 €	1 200 €
150 000 €	2 600 €	2 000 €	1 700 €
200 000 €	3 600 €	2 800 €	2 400 €
250 000 €	4 500 €	3 500 €	3 000 €
300 000 €	5 400 €	4 200 €	3 600 €
350 000 €	6 300 €	4 900 €	4 200 €
400 000 €	6 900 €	5 700 €	4 850 €
450 000 €	8 100 €	6 400 €	5 400 €
500 000 €	9 100 €	7 100 €	6 000 €
600 000 €	10 900 €	8 500 €	7 200 €
700 000 €	12 700 €	9 900 €	8 400 €
800 000 €	14 600 €	11 400 €	9 600 €
900 000 €	16 300 €	12 800 €	10 800 €
1 000 000 €	18 200 €	14 200 €	12 000 €