Guide : La loi Scellier

Instituée le 1er janvier 2009, la loi Scellier est une mesure de défiscalisation permettant aux contribuables de se constituer un patrimoine immobilier tout en diminuant leur assiette fiscale.

Cette réduction fiscale s'étend sur neuf ans, avec possibilité de la proroger jusqu'à six années supplémentaires. Cette prolongation est appelée « Scellier social » (ou Scellier intermédiaire).

Depuis le 1er janvier 2011, on distingue deux types de dispositifs Scellier : la loi Scellier classique et la loi Scellier BBC (bâtiment basse consommation).

Qui est concerné ?

Les lois Scellier et Scellier BBC s'adressent aux ménages hexagonaux qui achètent un bien immobilier neuf - ou en l'état futur d'achèvement - entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012.

Les investisseurs en logement écolo bénéficient toutefois d'une réduction fiscale plus importante.

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

Avant janvier 2011, le gain fiscal atteignait 25% du prix de revient du bien, économe en énergie ou non. Il devait être maintenu à ce niveau après cette date pour les biens écolos et reculer à 15% pour les autres types de bien.

Sauf que, suite au coup de rabot fiscal de 10% décidé par le Gouvernement, l'avantage procuré la loi Scellier a finalement été réduit. Cette baisse est toutefois progressive, tout dépend en fait des dates de réservation et de signature de l'acte authentique.

À compter d'avril 2011, l'avantage est donc abaissé à 13% sur neuf ans pour les logements Scellier, puis 9% en 2012.

Pour les Scellier BBC, l'avantage fiscal est abaissé à 22% sur neuf ans, puis 18% en 2012.

Peut-on prolonger la période de location ?

Pour bénéficier de la réduction fiscale induite par la loi Scellier, les contribuables doivent louer leur bien durant neuf ans. Après cette période, deux possibilités leur sont offertes :

• ou ils récupèrent le bien loué, auquel cas ils ne bénéficient plus de la réduction fiscale ;
• ou ils prolongent la mise en location de leur bien immobilier. Dans ce cas, ils basculent dans le régime du Scellier social. Par ce biais, les investisseurs pourront louer leur bien durant six années supplémentaires (par période de trois ans) et bénéficier d'une réduction fiscale de 10% sur cette période.

Du coup, avec le Scellier social, l'avantage fiscal est porté à :

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Scellier ?

En Scellier classique :

• les acheteurs doivent louer leur bien durant neuf années minimum ;
• la mise en location doit s'effectuer dans un délai de douze mois après la date d'achèvement de l'immeuble ;
• les acheteurs ne peuvent dépasser les plafonds fixés par décret (ancre vers la partie « plafonds de loyers ») ;
• le bien doit être neuf ;
• le montant du bien acheté ne peut excéder 300 000 € ;
• un seul logement par an peut bénéficier du Scellier.

À ces conditions s'ajoutent pour les acheteurs de biens BBC l'obligation d'investir dans un logement économe en énergie, c'est-à-dire dans un logement dont la consommation énergétique n'excède pas 50 kWh/m².

Quels biens sont finançables ?

Tous les biens neufs sont susceptibles d'être financés dans le cadre de la loi Scellier. Comme vu plus haut, les biens BBC (bâtiment basse consommation) bénéficient toutefois d'une réduction fiscale plus importante.

Il est à noter que les bâtiments classés monuments historiques ne sont pas visés par la loi Scellier.

Le bien Scellier est-il cumulable avec d'autres dispositifs ?

Le gain fiscal procuré par un logement Scellier n'est pas cumulable avec d'autres investissements locatifs.

En revanche, l'investisseur peut cumuler plusieurs gains fiscaux à condition qu'ils proviennent d'autres investissements.

Quels sont les plafonds de loyers ?

Les loyers des logements mis en location ne peuvent dépasser un certain plafond, plafond qui varie selon la zone où se situe le bien. Cinq zones ont été délimitées en fonction des besoins locatifs : A bis, A, B1, B2 et C.

à noter que les plafonds instaurés en 2011 ont été abaissés par rapport aux années précédentes : -26% pour un bien situé en zone A bis et A ; -14% pour les zones B1 et B2 et -35% pour la zone C.

Les loyers sont les suivants :

Zone A bis : Paris et 68 communes limitrophes (Antony, Arcueil, Asnières-sur-Seine, Aubervilliers, Bagnolet...).
Zone A : le reste de la région parisienne, la Côte d'Azur...
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants.
Zone B2 : agglomérations comprises entre 50 000 et 250 000 habitants.
Zone C : le reste du territoire.