Pour les opérations après le 3 avril 2003 c'est la LOI ROBIEN qui s'applique.
Lancé début 1999, en remplacement du "
Perissol " le dispositif ou loi " Besson " repose sur un mécanisme
d'amortissement appliqué à l'investissement locatif dans le neuf
ou l'ancien.
Après un départ très timide, cette opportunité de défiscalisation
a séduit un nombre croissant d'investisseur.
Les avantages fiscaux pour un logement neuf
L'amortissement Besson est réservé aux personnes physiques qui
achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location
à tire de résidence principale.
Les logements meublés ou appartenant à des entreprises individuelles
ne sont pas concernés.
Pendant les 5 premières années de location, vous déduisez de vos
revenus fonciers 8% de la valeur d'acquisition du bien (frais
de notaire inclus), puis 2.5% par an pendant 4 ans.
Pendant les 6 années qui suivront, vous pourrez bénéficier de
la déduction de l'amortissement au taux de 2.5%.
Les déficits fonciers créés (lorsque le montant des loyers perçus
ne compense pas les intérêts de votre emprunt immobilier), sont
déductibles de vos revenus globaux jusqu'à hauteur de 10 671 euros
par an.
Si un solde subsiste, il sera reporté sur les revenus fonciers
des 10 années suivantes.
La loi de finance 2002 a prévu un nouveau dispositif : le contribuable
ne peut amortir le capital investi dans l'acquisition d'un logement
neuf, mais peut bénéficier d'une déduction forfaitaire au titre
des frais de gestion de 60% contre 14% en droit commun.
Vous pouvez également déduire de vos revenus imposables les intérêts
de l'emprunt que vous avez souscrit pour l'achat du logement. |
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Si vous investissez dans l'ancien
Il n'y a
pas d'amortissement possible. Le seul
avantage fiscal consiste en une déduction
forfaitaire sur les revenus fonciers
(loyers) qui passe à 25% (contre 14%
en régime commun) pour une période de
location de 9 ans.
Les ressources des locataires
Elles sont
plafonnées, à des montants identiques
pour le neuf et l'ancien. Par exemple,
en Ile-de-France, les ressources maximales
autorisées sont de 19 516 € par an pour
une personne seule et de 32 073 € par
an pour un couple marié (sans personne
à charge), de 45 988 € pour une personne
ou un couple avec deux personnes à charge.
En province, ces montants sont respectivement
de 15 291€ (pour une personne seule)
de 24 143€ (couple sans enfant) et de
35 923€ (personne - couple avec deux
enfants).
Le plafonnement des loyers
Les loyers
exigés doivent de même respecter un
seuil, revu chaque année. Dans le neuf,
pour les baux conclus depuis 2001, le
prix de location au mètre carré est
de 12.90 € à Paris et dans les communes
limitrophes, de 11.40 € pour les autres
communes d'Ile de France, de 8.80€ pour
les villes de plus de 100 000 habitants
et de 8.30 € pour les autres. Dans l'ancien,
le tarif est de 11.40€ à Paris et dans
les communes limitrophes, de 9.80 €
pour les autres communes d'Ile de France,
de 6.20€ pour les villes de plus de
100 000 habitants et de 5.7 € pour les
autres.
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La détermination de la superficie
La superficie du logement
est prise en compte pour définir le loyer maximal
autorisé à partir des plafonds fixés par mètre
carré. Dans le dispositif Besson, pour le neuf
comme pour l'ancien, elle se calcule en ajoutant
à la surface habitable du logement, dans la limite
de 8m², la moitié de la superficie des annexes.
Ces derniers (caves, sous-sols, remises, ateliers,
combles et greniers aménageables…) doivent être
à l'usage exclusif de l'occupant et faire au moins
1.80m de haut. Balcons, loggias et vérandas peuvent
également rentrer dans le calcul, de même que
les terrasses, accessibles en étages ou aménagées,
de moins de 9m².
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Besson et la famille
La loi permet désormais
d'interrompre l'application du dispositif Besson
pour louer le logement à des membres de sa famille
(parents ascendants ou descendants du contribuable).
Pour ce faire, le logement concerné doit avoir
été préalablement loué au moins 3 ans dans le
cadre du régime Besson. Le logement n'est alors
plus soumis à des plafonds de ressources ou de
loyers. Il peut faire l'objet d'un bail ou être
mis gratuitement à disposition de l'ascendant
ou du descendant. Cette suspension de la location
n'est autorisée qu'une seule fois et ne peut dépasser
9 ans.
* Les plus
Vous pouvez vous faire verser directement les
allocation d'aide au logement auxquelles a droit
votre locataire. Vous bénéficiez d'une assurance
contre les impayés de loyers et de charges d'un
montant maximal de 9 mois pour une durée de location
de 3 ans. Beaucoup de programmes proposant des
logements conventionnés Besson font bénéficier
l'acquéreur de prêts à 2%, délivrés par un organisme
collecteur du 1% logement.
* Les moins
Le plafonnement des loyers et des ressources du
locataire représente une réelle contrainte pour
le propriétaire bailleur. Le prix de location
au mètre carré exclut quasiment tout investissement
à Paris intra-muros ainsi que dans les villes
françaises réputées " chères " (Annecy, Aix-en
Provence, Chartres, Strasbourg, Nice, etc.).
Nos conseils
Soyez très attentif à l'emplacement du bien (proximité
d'un centre économique ou touristique) et veillez
à ce que le prix du loyer ne soit pas trop éloigné
de ceux habituellement pratiqués. Préférez les
grands appartements aux studios et aux deux-pièces.
Si vous faites construire, limitez les dépenses
en matériaux. Investissez en Besson de préférence
si vous privilégiez le long terme, sachant qu'après
9 ou 6 ans, vous pouvez retrouver la liberté du
prix de location.
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Plafonds
des ressources des locataires
2006
| COMPOSITION
DU FOYER FISCAL |
LIEU DE LOCATION
|
| |
Ile
de France et Côte d'Azur
|
Communes de +
de 50 000 hab.
|
Reste
du territoire
|
| Personne
seule |
32 268 €
|
24 939 €
|
21 822 €
|
| Couple
marié |
48 226 € |
33 302 € |
29 332 € |
| Personne
seule ou couple avec 1 personne à
charge |
57 971€
|
40 049 €
|
35 115 €
|
| Personne
seule ou couple avec 2 personnes à
charge |
69 440 € |
48 347 € |
42 497 € |
| Personne
seule ou couple avec 3 personnes à
charge |
82 204 € |
56 873 € |
49 879 € |
| Personne
seule ou couple avec 4 personnes à
charge |
92 502 € |
64 093 € |
56 264 € |
| Majoration
par personne à charge à
partir de la cinquième |
+10 308 €
|
+7 148 €
|
+ 6 389 €
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Plafonds
des loyers, prix au m²
| SITUATON
GEOGRAPHIQUE |
loyers mensuels
|
| |
Logements neufs
|
Logements anciens
|
| Paris
et Communes limitrophes |
14.25 €
|
15.90 €
|
| Autres
communes de l'agglomération parisienne |
12.61€ |
15.90 € |
| Communes
de plus de 100 000 habitants |
9.73 € |
10.39 € |
| Autres
communes situées en France ou DOM |
9.18 € |
7.52 € |
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