Acheter un bien immobilier aux enchères

L'acquisition d'un bien immobilier aux enchères publiques à la barre d'un tribunal doit se faire par l'intermédiaire d'un avocat (inscrit au Barreau du Tribunal de Grande Instance) qui va vous représenter le jour de l'audience d'adjudication.

La vente à la bougie

Lors de ces ventes, il est de tradition d'utiliser deux petites mèches qui, lorsqu'elles s'éteignent, laissent monter une fumée indiquant, sans ambiguïté, leur extinction. C'est après l'extinction de deux feux successifs, sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, que l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

Les documents à fournir

2. La désignation du bien que vous envisagez d'acquérir.
Pour ce faire, il est souhaitable que vous remettiez à votre avocat la publication que vous avez relevée, annonçant la vente. Sur cette publicité, votre avocat reprendra les éléments utiles pour faire sa déclaration d'adjudicataire. Au besoin, il prendra contact avec son confrère poursuivant
la vente pour avoir les éléments d'information qui peuvent lui manquer.

3. Le montant de l'enchère maximale que vous désirez porter.

4. L'identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire. Pour cela, plusieurs documents lui sont nécessaires qui sont variables,

- selon que vous êtes une personne physique (a),
- une personne morale (b)
- ou un professionnel marchand de biens (c).

a) Les personnes physiques : Vous devez fournir à votre avocat une photocopie de votre carte d'identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc) ; vous devez en outre fournir à votre avocat divers renseignements, à savoir notamment :

• Nom et prénoms
• Nom de jeune fille, le cas échéant
• Date et lieu de naissance
• Nationalité
• Profession
• Adresse complète
• Situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé)

  -Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial.
  - Si vous êtes séparé de biens, vous devez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l'avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d'être déclarés adjudicataires.
  - Si vous êtes marié sous un autre régime que la séparation de biens, l'adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et,
  dans ce cas-là, l'avocat est tenu d'avoir en sa possession l'identité complète
  des deux époux ainsi que leurs signatures

b) Les personnes morales : Vous devez fournir :

• Un exemplaire des statuts de la société
• Un extrait Kbis du Registre du Commerce
• Un document justifiant des pouvoirs du signataire de l'acte si cette personne n'est pas le représentant légal de la société,
  tel qu'il est désigné sur l'extrait Kbis.
• Vous devez également justifier que l'achat d'un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

c) Les professionnels marchand de biens :

Si vous êtes une personne physique ou morale, vous devez, en premier lieu, fournir les renseignements ci-dessus.
Vous devez, au surplus, fournir une copie de déclaration d'existence de marchand de biens auprès de l'administration des impôts.

La totalité de ces renseignements est indispensable, tant à l'administration fiscale pour le paiement des droits de mutation, qu'à la Conservation des Hypothèques pour la publication de votre titre de propriété. Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre avocat à ce sujet.

La preuve de votre solvabilité

- Un chèque de banque équivalent aux frais annoncés avant l'ouverture des enchères et ce, proportionnellement aux mises à prix en cas de pluralité des lots, les émoluments dus aux avocats selon le tarif en vigueur, l'enregistrement du jugement, les droits et taxes hypothécaires et les droits de greffe, le tout à peine de folle enchère, ainsi qu'il est dit aux conditions générales du cahier des charges.
- Un chèque certifié dans les mêmes conditions que ci-dessus.
- Dans l'hypothèse où il ne serait pas possible à l'adjudicataire de se procurer un chèque de banque ou un chèque certifié, et à condition que cette impossibilité ne soit pas fautive de sa part, l'avocat pourra accepter un cautionnement bancaire du même montant que ci-dessus.

La pratique du cautionnement bancaire doit rester exceptionnelle. Il s'agit là des formalités préalables à l'adjudication. Vous devez, bien évidemment, avant l'adjudication, signer le pouvoir aux fins d'être déclaré adjudicataire, pouvoir établi par votre avocat conformément aux renseignements ci-dessus.

Le prix de l'adjudication

Dans l'hypothèse où vous n'êtes pas déclaré adjudicataire car une autre personne a couvert votre dernière enchère, l'avocat vous restitue les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque, le chèque certifié ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis. L'avocat a le droit de vous demander des honoraires, spécialement lorsqu'il ne vient à l'audience que pour vous. Si vous êtes déclaré adjudicataire, l'avocat conserve les documents que vous lui avez confiés, ainsi que la preuve de votre solvabilité. Il y a lieu d'attendre un délai de dix jours déposés ; votre avocat conserve les documents que vous lui avez remis jusqu'à l'audience de validité de surenchère. Si, à cette audience, la surenchère est validée, vous n'êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre avocat de vous restituer la totalité des documents que vous lui avez remis, ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire. Si, par contre, vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants :

- Aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition ;
- La surenchère n'a pas été validée ;
- L'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère ;
Dans ce cas, vous devez payer les sommes suivantes :

1. La somme principale de l'adjudication. :
C'est le montant de l'enchère que votre avocat a porté en votre nom et qui a été retenue par le Tribunal, les trois bougies étant préalablement éteintes.

2. Les intérêts :
Dans certaines conditions, vous devez payer les intérêts sur le prix principal d'adjudication. Les taux de ces intérêts et leur point de départ dépendent du cahier des charges déposé par l'avocat poursuivant l'affaire. Vous devez impérativement prendre connaissance des clauses et conditions de ce cahier des charges avant de vous porter adjudicataire. Votre avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point. Le principal d'adjudication et les intérêts éventuels devront être payés par un chèque libellé au même ordre que votre chèque de consignation, sauf exceptions légales au profit de certains créanciers expressément prévues au cahier des charges. Dans cette hypothèse et sous le contrôle de votre avocat, le chèque devra être établi directement à l'ordre du créancier poursuivant.

3. Frais préalables :
Dès que l'adjudication est définitive en ce qui vous concerne, et sans délai, vous devez payer le montant des frais préalables à la vente. Il s'agit des frais énoncés par l'avocat poursuivant lorsqu'il requiert l'adjudication. Ces frais, d'un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l'avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d'huissier, frais de recherches hypothécaires, etc…).

4. Droits de mutation :
Vous devez payer les droits de mutations.
Ces droits sont variables, notamment selon :
· Votre qualité ou nom de marchand de bien ;
· La nature de l'immeuble ;
· La date d'achèvement des travaux.
Votre avocat vous fera part des droits de mutation dont vous serez redevable.

5. Emoluments :
Le émoluments de la vente sont identiques à ceux d'une vente devant notaire.
Nb : l'intervention de votre avocat et du tribunal remplace l'intervention du notaire.

6. Honoraires :
En outre, votre avocat a le droit de vous demander des honoraires.
Ces honoraires sont librement négociés.

7. Divers :
En sus de toutes les sommes précitées, votre avocat peut vous demander le paiement de diverses sommes, à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclaration, visa P.V., extrait d'acte, réquisition d'état, timbres fiscaux, publicité foncière, honoraire de publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc. Votre avocat peut vous faire un devis estimatif de ce que coûtera votre achat immobilier pour prix d'adjudication donné.

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