Elle fait l'objet d'une publication au Journal Officiel
du 14 décembre 2000. Au-delà de sa disposition emblématique,
qui consiste à prévoir que chaque commune d'une certaine
importance devra accueillir au moins 20 % de logements sociaux,
ce texte comporte plusieurs mesures susceptibles de vous
intéresser, que vous soyez locataire, propriétaire, ou à
la recherche d'un logement. Revue de détails de ces nouveautés.
7 jours pour réfléchir
Tout acquéreur d'un logement ancien disposera d'un délai
de réflexion de 7 jours, après la signature de la promesse
ou du compromis de vente, pendant lequel il pourra se rétracter,
sans aucune pénalité pour lui. Cette disposition s'appliquait
déjà pour l'achat dans le neuf, notamment dans le cadre
d'un achat sur plan ; elle est donc désormais étendue à
l'ancien. La loi nouvelle prévoit en plus qu'aucune somme
ne pourra être versée par l'acquéreur avant l'expiration
de ce délai de 7 jours, sauf si l'opération est négociée
par un professionnel disposant d'une garantie financière
(notamment un agent immobilier) : mais dans ce cas, si l'acquéreur
exerce sa faculté de rétractation, les sommes devront lui
être impérativement remboursées dans un délai maximum de
21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Interdiction des offres d'achat avec versement
d'une somme d'argent
Toujours à compter du 1er juin 2001, seront interdites les
offres d'achat (parfois également dénommées "promesse unilatérale
d'achat", "promesse d'achat", voire même simplement "offre
de prix") pour lesquelles il sera exigé ou reçu de l'acquéreur
un versement quelconque. Cette disposition est destinée
à mettre fin à la pratique d'enchères sur la vente d'un
bien, qui peut parfois favoriser une certaine spéculation.
Le droit à un logement décent
Sont désormais insérées dans la loi du 6 juillet 1989 (celle
qui s'applique à la grande majorité des locataires hors
meublés notamment), des dispositions qui obligent le propriétaire
à fournir à son locataire un logement décent, répondant
à des normes minimales de confort le rendant conforme à
l'usage d'habitation. Ces normes seront fixées par un décret
qui doit être publié avant la fin de cette année. Si le
logement ne répond pas à ces normes, le locataire pourra
demander au propriétaire la mise en conformité ; à défaut
d'accord, il pourra demander l'arbitrage du juge, qui pourra,
le cas échéant, fixer les travaux à faire exécuter. Si cela
n'est pas fait, le juge pourra alors même réduire le montant
du loyer. Le tout évidemment, sans que cela remette en cause
le contrat de location en cours. Cette disposition sera
applicable dès que le décret précité aura été publié.
Favoriser la concertation locataires-propriétaires
Jusqu'à présent, la commission départementale de conciliation
pouvait intervenir pour régler les différents entre locataires
et propriétaires, en matière de hausse de loyer. Cette commission
voit sa compétence élargie au règlement des petits litiges
individuels portant sur l'état des lieux, le dépôt de garantie,
les charges et les réparations locatives. L'idée est de
tenter de régler les problèmes sans avoir à aller devant
les juges. Rappelons que cette commission, composée de représentants
des bailleurs et des locataires, siège à la préfecture et
peut être saisie aussi bien par le locataire que par le
propriétaire.
Protéger les locataires en cas de vente par lots
Cette disposition concerne les locataires dont le logement
appartient à un bailleur dit institutionnel (du type banque,
compagnie d'assurance, mutuelle, …). Si un tel bailleur
décide, dans un même immeuble, de mettre en vente plus de
10 logements, et donne congé pour cela à ses locataires,
ceux-ci pourront proposer à leur bailleur de conclure un
nouveau bail d'une durée inférieure à celle normalement
applicable, c'est-à-dire 6 ans. Ce nouveau contrat devra
être conclu au plus tard 4 mois avant l'expiration du bail
en cours , lorsqu'il arrivera à expiration, il sera résilié
de plein droit. Jusqu'à présent, dans une telle situation,
les locataires avaient seulement le choix entre se porter
acquéreur de leur logement (ce qu'ils peuvent toujours faire)
ou partir. Ils ont désormais un choix supplémentaire.
Améliorer le fonctionnement des copropriétés
Plusieurs dispositions de la loi SRU visent à permettre
un meilleur fonctionnement des copropriétés. On signalera
notamment la mise en place d'une procédure simplifiée de
recouvrement des charges impayées (avec notamment la possibilité
de saisir les loyers des copropriétaires-bailleurs qui ont
des dettes vis-à-vis de la copropriété), l'obligation faite
au syndic de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble (dont
le contenu sera déterminé par décret à paraître d'ici juin
2001), et enfin, l'obligation de mettre en concurrence des
entreprises au-delà d'un certain montant de travaux voté
par l'assemblée générale.
Congé pour vente et loi Carrez
Sur ce point, la loi SRU met fin à une question qui était
la suivante : le propriétaire qui donne congé à son locataire
afin de mettre en vente son logement, doit-il mentionner
dans ce congé, la superficie du logement, dans les conditions
de la loi "Carrez" ? Autrement dit, est-ce une condition
de validité du congé ? La réponse est enfin claire, et elle
est négative : le propriétaire qui donne un congé pour vente
n'a pas l'obligation d'indiquer dans ce congé la superficie
du logement mis en vente. Cette superficie sera donc mentionnée
dans les actes qui suivront, c'est-à-dire soit la promesse
de vente, soit l'acte notarié. Rappelons que la loi Carrez
ne s'applique qu'aux logements qui sont situés dans une
copropriété.
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