Guide du crédit

L'imposition des Plus Values Immobilières

Effet de la crise, la fiscalité des plus-values immobilières a été modifiée par la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011. Certains de ces aménagements ne s'appliqueront toutefois qu'à partir de février 2012. Le contenu ci-dessous prend en compte ces nouvelles dispositions.

Lorsque vous revendez votre logement, vous êtes susceptible d'effectuer une plus-value immobilière. Ce terme désigne l'excédent réalisé lorsque le montant de la vente est supérieur au montant que vous avez déboursé pour acheter le bien.

La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu, à un taux d'imposition de 19 %, sauf s'il s'agit d'une résidence principale (voir plus bas les exonérations).

Quels sont les biens concernés ?

Sont imposables les plus-values immobilières réalisées sur les cessions à titre onéreux, c'est-à-dire les cessions réalisées contre paiement. Il peut s'agir de la vente d'un bien immobilier ou d'une vente effectuée via une société civile immobilière.

Quels sont les biens exonérés ?

Certaines opérations ne sont pas imposables, à savoir :

  • la vente d'une résidence principale. Il est à noter que les nouvelles dispositions apportées à la fiscalité des plus-values et qui entreront en vigueur en février 2012 ne s'appliquent pas non plus aux résidences principales ;
  • les ventes inférieures à 15 000 € ;
  • les retraités ou invalides à la pension modeste ;
  • les reventes de logements sinistrés ;
  • les expropriations pour cause d'utilité publique ;
  • les ventes de biens à des organismes gérant des logements sociaux (dans ce cas, avant le 31 décembre 2011).

Comment est calculée la plus-value brute ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente (ou prix de cession) et le prix d'acquisition.

Le prix de vente/cession est celui précisé dans l'acte de vente, montant auquel il faut ajouter certaines charges en capital et en indemnités. A l'inverse, le prix de cession est réduit de certains frais de vente (le coût du dossier de diagnostic technique par exemple).

Le prix d'acquisition est lui égal au prix versé lors de l'acquisition du bien, majoré de plusieurs frais :

  • -les frais d'acquisition (forfait de 7.5 % du prix d'achat) ;
  • -les frais de voirie, de réseau et de distribution ;
  • -les dépenses de travaux. Ces dépenses peuvent être évaluées de deux manières : soit sur la base de leur montant réel, soit à 15 % du prix d'achat (à condition de revendre le bien après cinq ans).

L'abattement, comment ça marche ?

Avant la réforme fiscale, les ménages pouvaient bénéficier d'un abattement de 10 % par année de possession du bien, à partir de la cinquième année. Au bout de 15 ans, la plus-value était exonérée d'impôt.

A partir de février 2012, l'abattement sera progressif : 2 % par année de détention après la cinquième année ; 4 % après 17 années et 8 % après 24 années. Après 30 ans, la plus-value est exonérée d'impôt.

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