Guide du crédit

Rubrique : La SCI ( Société Civile Immobilière)

Le statut juridique de l'emprunteur
Définition
Caractéristiques d'une SCI
Principes fiscaux
Fiscalité
Divers
Limites d'utilisation d'une SCI
Les avantages d'une SCI


DEFINITION

Le terme de société civile immobilière désigne l'ensemble des sociétés civiles ayant un objet immobilier, comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, ou encore les sociétés d'attribution, etc.
On peut dire également que le terme de SCI désigne l'ensemble des sociétés civiles propriétaires d'immeubles destiné à la location ou réservé à l'usage d'un ou plusieurs associés.

CARACTERISTIQUES

1.L'objet d'une SCI

La société civile immobilière a pour objet la propriété et l'administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu'elle achète.
Elle doit avoir un objet civil ce qui implique que la location en meublé est exclue.
Elle ne peut avoir pour objet d'acheter pour revendre car elle deviendrait une société commerciale soumise à l'impôt sur les sociétés.
Il ne lui est cependant pas interdit de vendre un immeuble dès lors que cette opération est exceptionnelle.
En dehors des S.C.P.I., elle n'est pas autorisée à faire appel public à l'épargne.

2.La constitution d'une SCI

La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé.
La SCI est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui est obligatoire.

L'établissement des statuts
Ils doivent être signés de tous les associés et mentionner entre autres les points suivants:
- les apports de chacun des associés;
- la forme de la société;
- son objet;
- le capital social;
- la durée sociale (maximum 99 ans);
- le siège social;
- les modalités de fonctionnement;
- le système de répartition du résultat.

Les membres
La SCI peut être constituée entre deux ou plusieurs associés; deux époux peuvent être seuls associés.
Il peut s'agir de personnes physiques ou de personnes morales.

Le capital social et les apports
Il n'y a pas de capital minimum exigé. Il pourra s'agir d'apports en nature (immeubles) ou en numéraires (espèces).
A l'égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.

3.La gestion d'une SCI

La gestion est assurée par un seul ou plusieurs gérants rémunérés ou non qui, en fonction des statuts, peuvent agir seuls ou conjointement.
Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les décisions importantes sont prises en Assemblée selon les règles de majorité fixées par les statuts.

4.La cession de parts

Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers.
L'article 1861 du Code Civil stipule que: ''les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'ils peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant...''

PRINCIPE FISCAUX

La SCI est translucide ce qui implique que chaque associé est imposé distinctement, à moins qu'elle n'opte pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, cette option étant irrévocable.

FISCALITE

1.Les impôts dus lors de la constitution de la SCI

Au moment de la constitution de la SCI, les apports des associés consistant en des biens immobiliers neufs ou de moins de cinq ans sont soumis à la TVA immobilière (19.6%). En contrepartie, les associés sont exonérés de droit d’enregistrement.

2.Les impôts dus pendant la vie de la société.
L'imposition des revenus
Les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI qui leur incombe.
Lorsque les associés sont des personnes physiques, les bénéfices sont déterminés selon les règles d'imposition applicables aux revenus fonciers. Les associés pourront déduire les intérêts d'emprunt versés pour souscrire au capital de la société.

L'actif d'une entreprise
Lorsque pour un associé, les parts sont inscrites à l'actif d'une entreprise, la part du résultat lui revenant est déterminée selon les règles fiscales propres à cette entreprise.

Les cessions de parts de la SCI par des personnes physiques ( n'ayant pas inscrit les parts de SCI à l'actif d'une entreprise)
Lorsque les associés personnes physiques cèdent leur parts, la plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

La cession de l'immeuble par la SCI
Lorsque la SCI cède l'immeuble qu'elle détient, la plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers à condition que les associés soient des personnes physiques.
Cette plus-value sera calculée selon les règles des plus-values professionnelles pour les associés ayant inscrit les titres à l'actif d'une entreprise.

Les droits de mutation à titre gratuit
La transmission à titre gratuit (succession, donation, donation-partage, avec ou sans réserve d'usufruit) relève du régime de droit commun.

L'impôt sur la fortune
Lorsqu'elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable, pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition.
La valeur des parts d'une SCI est essentiellement fonction de la valeur de l'immeuble qu'elle détient.
La méthode d'évaluation des parts consiste à apprécier la valeur de cet immeuble, à y ajouter les autres éléments de l'actif social de la SCI, à en déduire les dettes de la société, et à diviser le montant ainsi obtenu par le nombre de titres composant le capital social.

DIVERS

L'incidence fiscale de l'apport de la nue-propriété à la SCI à constituer suivi d'une donation-partage avec réserve d'usufruit

Impôt sur le Revenu
Aucune incidence car les parents conservent l'usufruit des biens.

Impôt sur la Plus-value
Date et prix d'acquisition des biens permettront de calculer avec précision l'incidence de cet impôt.

Impôt sur la Fortune
Les parents, usufruitiers des biens, devront déclarer leur valeur en toute propriété, sans aucun abattement.
Corrélativement, les nus-propriétaires n'auront rien à déclarer au titre de l'ISF.

LES LIMITES D'UTILISATION DE LA SCI

  • Absence de marché pour négocier les parts de la SCI. Cela signifie que les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu'à vendre les biens immobiliers au décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les modalités de retrait d'un associé de la SCI.
  • Qu'il soit pur et simple, à titre onéreux ou mixte, l'apport d'un immeuble à une SCI constitue une mutation qui entraîne l'imposition éventuelle au titre des plus-values.
  • L'apport de biens immobiliers à une SCI est soumis au droit de préemption urbain. En outre, si la mutation prend la forme d'une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption de l'Administration Fiscale.
  • Obligations comptables :
    • il est impératif de tenir une comptabilité précise;
    • un bilan annuel doit être effectué;
    • les comptes doivent être approuvés en Assemblée Générale annuelle, ce qui entraîne des frais de fonctionnement.
  • En cas de cession de parts d'une SCI familiale, le droit d'enregistrement sera perçu.

LES AVANTAGES LIES A L'UTILISATION D'UNE SCI

- Elle évite les aléas de l'indivision et permet la transmission du patrimoine
- Elle évite les problèmes d'estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l'injustice de l'évolution de la valeur des lots
- Elle permet de partager les risques d'exploitation
- Elle confère un avantage fiscal

En cas de donation des parts, les droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur nette des parts qui tient compte du passif, alors qu'en cas de donation de l'immeuble le passif n'est pas déductible de la valeur du bien donné.

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