DEFINITION
Le terme de société civile immobilière désigne l'ensemble des
sociétés civiles ayant un objet immobilier, comme par exemple
les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de
placement immobilier, ou encore les sociétés d'attribution,
etc.
On peut dire également que le terme de SCI désigne l'ensemble
des sociétés civiles propriétaires d'immeubles destiné à la
location ou réservé à l'usage d'un ou plusieurs associés.
CARACTERISTIQUES
1.L'objet d'une SCI
La société civile immobilière a
pour objet la propriété et l'administration des biens immobiliers
qui lui sont apportés ou qu'elle achète.
Elle doit avoir un objet civil ce qui implique que la location
en meublé est exclue.
Elle ne peut avoir pour objet d'acheter pour revendre car elle
deviendrait une société commerciale soumise à l'impôt sur les
sociétés.
Il ne lui est cependant pas interdit de vendre un immeuble dès
lors que cette opération est exceptionnelle.
En dehors des S.C.P.I., elle n'est pas autorisée à faire appel
public à l'épargne.
2.La constitution d'une SCI
La SCI peut être constituée par
acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé.
La SCI est dotée de la personnalité morale à compter de son
immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui
est obligatoire.
L'établissement des statuts
Ils doivent être signés de tous les associés et mentionner entre
autres les points suivants:
- les apports de chacun des associés;
- la forme de la société;
- son objet;
- le capital social;
- la durée sociale (maximum 99 ans);
- le siège social;
- les modalités de fonctionnement;
- le système de répartition du résultat.
Les membres
La SCI peut être constituée entre deux ou plusieurs associés;
deux époux peuvent être seuls associés.
Il peut s'agir de personnes physiques ou de personnes morales.
Le capital social et les apports
Il n'y a pas de capital minimum exigé. Il pourra s'agir d'apports
en nature (immeubles) ou en numéraires (espèces).
A l'égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables
des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.
3.La gestion d'une SCI
La gestion est assurée par un seul
ou plusieurs gérants rémunérés ou non qui, en fonction des statuts,
peuvent agir seuls ou conjointement.
Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les
décisions importantes sont prises en Assemblée selon les règles
de majorité fixées par les statuts.
4.La cession de parts
Les parts sociales peuvent être
cédées soit à un autre associé, soit à un tiers.
L'article 1861 du Code Civil stipule que: ''les parts sociales
ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés.
Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera
obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'ils peut être
accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément
les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un
d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas
soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants
ou descendants du cédant...''
PRINCIPE FISCAUX
La SCI est translucide ce qui implique que chaque associé est
imposé distinctement, à moins qu'elle n'opte pour l'assujettissement
à l'impôt sur les sociétés, cette option étant irrévocable.
FISCALITE
1.Les impôts dus lors de la constitution de la SCI
Au moment de la constitution de la SCI, les apports des associés consistant en des biens immobiliers neufs ou de moins de cinq ans sont soumis à la TVA immobilière (19.6%). En contrepartie, les associés sont exonérés de droit d’enregistrement.
2.Les impôts dus pendant la vie de la société.
L'imposition des revenus
Les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI
qui leur incombe.
Lorsque les associés sont des personnes physiques, les bénéfices
sont déterminés selon les règles d'imposition applicables aux
revenus fonciers. Les associés pourront déduire les intérêts d'emprunt
versés pour souscrire au capital de la société.
L'actif d'une entreprise
Lorsque pour un associé, les parts sont inscrites à l'actif d'une
entreprise, la part du résultat lui revenant est déterminée selon
les règles fiscales propres à cette entreprise.
Les cessions de parts de la SCI par des personnes physiques
( n'ayant pas inscrit les parts de SCI à l'actif d'une entreprise)
Lorsque les associés personnes physiques cèdent leur parts, la
plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values
immobilières des particuliers.
La cession de l'immeuble par la SCI
Lorsque la SCI cède l'immeuble qu'elle détient, la plus-value
est calculée selon les règles des plus-values immobilières des
particuliers à condition que les associés soient des personnes
physiques.
Cette plus-value sera calculée selon les règles des plus-values
professionnelles pour les associés ayant inscrit les titres à
l'actif d'une entreprise.
Les droits de mutation à titre gratuit
La transmission à titre gratuit (succession, donation, donation-partage,
avec ou sans réserve d'usufruit) relève du régime de droit commun.
L'impôt sur la fortune
Lorsqu'elles ne constituent pas des biens professionnels, les
parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable,
pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition.
La valeur des parts d'une SCI est essentiellement fonction de
la valeur de l'immeuble qu'elle détient.
La méthode d'évaluation des parts consiste à apprécier la valeur
de cet immeuble, à y ajouter les autres éléments de l'actif social
de la SCI, à en déduire les dettes de la société, et à diviser
le montant ainsi obtenu par le nombre de titres composant le capital
social.
DIVERS
L'incidence fiscale de l'apport de la nue-propriété à la SCI
à constituer suivi d'une donation-partage avec réserve d'usufruit
Impôt sur le Revenu
Aucune incidence car les parents conservent l'usufruit des biens.
Impôt sur la Plus-value
Date et prix d'acquisition des biens permettront de calculer avec
précision l'incidence de cet impôt.
Impôt sur la Fortune
Les parents, usufruitiers des biens, devront déclarer leur valeur
en toute propriété, sans aucun abattement.
Corrélativement, les nus-propriétaires n'auront rien à déclarer
au titre de l'ISF.
LES LIMITES D'UTILISATION DE LA SCI
- Absence de marché pour négocier
les parts de la SCI. Cela signifie que les enfants auront
plus de mal à vendre leurs parts qu'à vendre les biens immobiliers
au décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les
modalités de retrait d'un associé de la SCI.
- Qu'il soit pur et simple, à titre
onéreux ou mixte, l'apport d'un immeuble à une SCI constitue
une mutation qui entraîne l'imposition éventuelle au titre
des plus-values.
- L'apport de biens immobiliers
à une SCI est soumis au droit de préemption urbain. En outre,
si la mutation prend la forme d'une vente, elle est, de plus,
soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption
de l'Administration Fiscale.
- Obligations comptables :
- il est impératif de tenir
une comptabilité précise;
- un bilan annuel doit être
effectué;
- les comptes doivent être
approuvés en Assemblée Générale annuelle, ce qui entraîne
des frais de fonctionnement.
- En cas de cession de parts d'une
SCI familiale, le droit d'enregistrement sera perçu.
LES AVANTAGES LIES A L'UTILISATION D'UNE SCI
- Elle évite les aléas de l'indivision
et permet la transmission du patrimoine
- Elle évite les problèmes d'estimation
et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle
ainsi que l'injustice de l'évolution de la valeur des lots
- Elle permet de partager les
risques d'exploitation
- Elle confère un avantage fiscal
En cas de donation des parts, les
droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur
nette des parts qui tient compte du passif, alors qu'en cas
de donation de l'immeuble le passif n'est pas déductible de
la valeur du bien donné.
|
