Investissement locatif : on connaît les modalités d'application du Cosse ancien

Les formalités d'application du « Cosse ancien » ont été annoncées par décret début mai. Cette mesure d'incitation fiscale est entrée en vigueur en début d'année. L'occasion est donnée de revenir sur le dispositif. 

Qu'est-ce que le « Cosse ancien » ?

Connu également sous le nom de « Louer abordable », le Cosse ancien est un dispositif d'investissement locatif permettant d'obtenir une déduction d'impôt sur les revenus locatifs. Il a pour objectif de lutter contre le manque de logements dans les zones tendues, c'est-à-dire les zones où la demande est supérieure à l'offre.

Le Cosse ancien remplace les lois « Borloo ancien » et « Besson ancien ». Il s'étend jusqu'au 31 décembre 2019.

Quelle est la nature de la déduction d'impôt ?

Concrètement, il s'agit d'un abattement représentant 15% à 75% du montant des loyers, selon la zone géographique où se situe le bien immobilier et le type de convention (« secteur intermédiaire », « social » ou  « très social ») établi avec l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat.

Le taux d'abattement peut même monter à 85% quand le bien est géré par un établissement agréé pour l'intermédiation locative (c'est-à-dire un intermédiaire entre le propriétaire et le locataire). Ledit bien doit alors héberger des ménages en difficulté ayant besoin d'une solution locative.

Quels sont les critères pour bénéficier de la loi Cosse ?

Bien sûr, le gain fiscal n'est pas accordé sans conditions. Le propriétaire-bailleur s'engage à louer son bien nu à un locataire à titre de résidence principale. Il doit signer une convention avec l'Anah entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, dans les secteurs intermédiaire, social ou très social.

En termes de durée, le bien doit être loué durant toute la période de convention :

• soit 6 ans pour un conventionnement sans travaux ;

• soit 9 ans si le propriétaire a bénéficié d'aides pour réaliser des travaux. 

Par ailleurs, le loyer et les revenus du locataire ne peuvent pas dépasser un certain plafond. De même, le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire et ne peut être ni ascendant, ni descendant. 

Par ailleurs, la loi Cosse n'est pas cumulable avec d'autres dispositifs d'investissement locatif : loi Pinel, monuments historiques, etc.  

Ce que prévoit le décret du 5 mai

Le décret publié récemment définit précisément les plafonds de loyer et de revenus.

Les plafonds de loyer pour les conventions dites « intermédiaire », « social » et « très social » sont les suivants :

Zones	A Bis	A	B1	B2	C
Loyer « intermédiaire »	16,83	12,5	10,07	8,75	8,75
Loyer « social »	11,77	9,06	7,80	7,49	6,95
Loyer « très social »	9,16	7,05	6,07	5,82	5,40

Concernant les revenus, ils sont plafonnés dans le secteur intermédiaire à : 

Composition du foyer locataire	A Bis	A	B1	B2 / C
Personne seule	37 126 €	37 126 €	30 260 €	27 234 €
Couple	55 486 €	55 486 €	40 410 €	36 368 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	72 737 €	66 699 €	48 596 €	43 737 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	86 843 €	79 893 €	58 666 €	52 800 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	103 326 €	94 579 €	69 014 €	62 113 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	116 268 €	106 431 €	77 778 €	70 000 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+12 954 €	+11 859 €	+8 677 €	+7 808 €

Pour les conventions « social » et « très social », les ressources des foyers ne peuvent pas dépasser : 

Catégorie de ménages	Paris et communes limitrophes (en euros)	IdF hors Paris et communes limitrophes (en euros)	Autres régions (en euros)
Personne seule	23 146	23 146	20 123
2 personnes ne comportant aucune personne à charge, hors jeunes ménages	34 593	34 593	26 872
personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge	45 347	41 583	32 316
4 personnes ou une personne seule avec 2 personnes à charge	54 141	49 809	39 013
5 personnes ou une personne seule avec 3 personnes à charge	64 417	58 964	45 895
6 personnes ou une personne seule avec 4 personnes à charge	72 486	66 353	51 723
Personne supplémentaire	+8 077	+7 393	+5 769

Quant aux pourcentages d'incitations fiscales sur les foyers, ils ne peuvent pas dépasser : 

Posté le 12 Mai 2017 © Guide du crédit