Quelle assurance de prêt immobilier choisir pour une location ?

Comme pour tout emprunt immobilier, l'obtention d'un prêt pour un investissement locatif nécessite la souscription d'une assurance de prêt immobilier permettant de couvrir le crédit. 

Les garanties exigées par la banque pour ce type d'investissement seront en revanche différentes d'un achat immobilier classique.

Quelles sont les garanties requises pour ce type d'assurance emprunteur ? Quelles différences entre l'achat d'une résidence principale et l'achat pour mise en location au niveau de l'assurance emprunteur ? Quelle assurance de prêt immobilier locatif choisir pour une SCI ?

Voici ce qu'il faut savoir sur l'assurance de prêt immobilier pour une location :

Qu'est-ce qu'une assurance de prêt immobilier locatif ?

L'assurance de prêt immobilier locatif diffère de l'assurance emprunteur pour une résidence principale de par la nature intrinsèque de l'achat. Les banques considèrent en effet l'investissement locatif comme moins risqué à couvrir, grâce aux loyers perçus qui constituent une garantie en cas de problème de santé.

Les garanties exigées sont de ce fait plus légères que pour l'achat en résidence principale.

Les garanties exigées 

Les banques seront moins regardantes à l'égard des investissements locatifs puisqu'elles savent que même pendant une période d'incapacité de travail temporaire, elles pourront malgré tout s'appuyer sur les loyers perçus par l'investisseur pour récupérer leur dû. 

Néanmoins, malgré cette relative souplesse, certaines garanties minimales restent exigées pour l'assurance de prêt locatif. Les banques fixent en effet deux garanties obligatoirement incluses dans l'assurance de prêt immo locatif afin de couvrir le prêt : 

• la garantie Décès permettant de protéger les héritiers ou le co-emprunteur en cas de décès de l'emprunteur afin qu'ils n'aient pas à supporter le poids des mensualités de crédit restantes. Cette garantie n'est en revanche pas activable en cas de suicide de l'emprunteur ou d'un décès faisant suite à une maladie non mentionnée par l'emprunteur sur le formulaire de déclaration ;

• la garantie Perte Totale et irréversible d'Autonomie (PTIA) qui s'applique suite à une maladie ou un accident empêchant l'emprunteur d'accomplir seul les tâches les plus élémentaires de la vie quotidienne (se vêtir, se nourrir, se laver, se déplacer). Ayant besoin d'une assistance au quotidien, l'emprunteur n'est alors plus en mesure de travailler pour subvenir à ses besoins et l'assurance prend le relais pour rembourser le capital restant dû. La garantie PTIA doit faire l'objet d'une attention particulière au moment de signer le contrat d'assurance emprunteur, plusieurs assureurs excluant de facto certaines maladies chroniques ou la pratique de sports extrêmes ayant causé cette situation de dépendance.

Les garanties complémentaires

D'autres garanties, bien que facultatives, peuvent également être souscrites dans le cadre de l'assurance de prêt pour un investissement locatif. Chaque assureur propose des garanties qui lui sont propres. Nous pouvons citer pour les plus courantes :

• la garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) ou Partielle (IPP). Suite à un accident du travail, un emprunteur peut se trouver en situation de ne plus pouvoir exercer son activité dans les mêmes conditions qu'en temps normal voire de ne plus pouvoir l'exercer du tout. L'aptitude de l'emprunteur à exercer son activité est alors appréciée par un médecin du travail qui pourra alors le placer en situation d'IPT en cas d'invalidité estimée à au moins 66% et en IPP pour une invalidité estimée entre 33 et 66%. La garantie invalidité permettra alors de prendre en charge les mensualités restantes pour compenser la perte de salaire.

• la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) applicable à la suite d'un accident ou d'une maladie rendant impossible l'exercice de l'activité professionnelle de l'emprunteur pour une durée déterminée. Pendant son arrêt de travail, l'emprunteur n'a alors pas à s'acquitter de l'intégralité des échéances de remboursement. Le remboursement intégral du prêt reprendra ensuite une fois que l'emprunteur aura pu reprendre son activité dans des conditions normales ;

• la garantie Perte d'Emploi (PE). Lorsque l'emprunteur vient à perdre son emploi et se retrouve au chômage, l'assurance prend en charge une partie du remboursement du prêt correspondant à la proportion du différentiel de revenus perdus pendant cette période d'inactivité. Cette garantie s'applique principalement aux salariés en CDI et exclut bon nombre de contrats dits précaires (CDD, travailleurs indépendants, professions libérales etc.).

D'autres garanties telles la garantie GLI (Loyers Impayés), la garantie MNO (Maladies Non-Objectivables) ou les garanties “affections dorsales et psychiques” peuvent également être souscrites.

Comment assurer le prêt de son bien locatif ?

Plusieurs solutions s'offrent à l'investisseur locatif pour assurer son prêt immobilier : le contrat de groupe, le contrat individuel mais également la possibilité de changer d'assurance pendant le remboursement de l'emprunt.

Le contrat de groupe

Le contrat de groupe constitue la solution de facilité pour l'emprunteur qui n'a alors de démarche spécifique à effectuer pour s'assurer. Il s'agit en effet de l'assurance distribuée par l'établissement financier accordant le prêt.

Les tarifs proposés sont en revanche relativement onéreux du fait de la mutualisation des risques qu\'implique une certaine standardisation des contrats. Le contrat de groupe n'est donc pas spécialement adapté à un profil d'emprunteur classique sans souci de santé particulier ou avec une situation professionnelle stable et, a fortiori, encore moins pour un achat en vue d'une mise en location.

L'emprunteur se retrouve alors généralement à payer pour des garanties qui ne le concernent pas vraiment. À noter que le contrat de groupe prévoit des primes d'assurance fixes sur toute la durée du contrat à partir du capital initial.

Le contrat individuel

Grâce à la loi Lagarde entrée en vigueur en 2010, les emprunteurs ont la possibilité de choisir une assurance emprunteur en dehors de l'organisme financier leur ayant octroyé le crédit.

Le choix d'un contrat individuel lui permet alors de bénéficier d'une offre correspondant vraiment à son profil et son besoin. Les tarifs applicables sont, de fait, généralement bien plus abordables que dans le cas de l'assurance de groupe.

Pour obtenir cette délégation d'assurance, l'emprunteur doit en revanche trouver une offre présentant des garanties au moins équivalentes à celles proposées par le contrat groupe (critères d'équivalence des garanties). À l'inverse du contrat groupe, les primes d'assurances sont calculées sur le capital restant dû et sont fixées sur le principe de la dégressivité (des primes plus élevées au début qui diminuent avec le temps). Le contrat individuel revient donc en général beaucoup moins cher que le contrat groupe sur toute la durée du prêt. 

En cas changement d'assurance de prêt

Dans le prolongement de la loi Lagarde permettant de choisir un contrat d'assurance individuel au moment de souscrire un crédit, d'autres textes législatifs ont également offert plus de souplesse aux emprunteurs.

La loi Hamon de 2014 offre la possibilité de changer d'assurance emprunteur sans frais à tout moment durant la première année suivant la souscription à condition de respecter là encore les critères d'équivalence de garanties ainsi qu'un délai de préavis de 15 jours.

L'amendement Bourquin, entré en vigueur en 2018, va encore plus loin puisqu'il autorise un emprunteur à effectuer une délégation d'assurance à chaque date anniversaire du contrat, sous réserve là encore de choisir un contrat avec au moins autant de garanties. Un préavis de deux mois sera dans ce cas à respecter.

Quelle assurance de prêt locatif choisir pour une SCI/SCPI ?

Un investissement locatif est régulièrement réalisé à plusieurs par l'intermédiaire d'une SCI (Société Civile Immobilière) ou d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

 Ces structures sont en effet plébiscitées par les investisseurs leur permettant notamment de mutualiser leurs efforts d'épargne pour investir dans de plus grandes surfaces (SCI) ou de s'assurer des revenus réguliers à moindre frais et sans trop de formalités (SCPI). Ces 2 formes d'investissement nécessitent néanmoins là encore la souscription d'une assurance emprunteur. 

 La SCI offre l'avantage de pouvoir moduler les quotes-parts d'assurance des associés. Ce n'est pas la SCI en elle-même qui est assurée mais bien les associés. Ceux-ci peuvent ainsi faire le choix d'être couverts à parts égales ou au contraire pas du tout pour l'un des associés du moment que les autres associés couvrent 100% du montant de l'emprunt.

 Ainsi, les associés peuvent modifier les différentes quotités selon les ressources ou encore le profil de chacun d'entre eux. Il est ainsi possible de faire peser la quotité la plus importante sur l'associé sur le plus jeune et sans risque de santé pour l'imiter les primes d'assurance.

Ces primes ne sont par ailleurs pas non plus indexées sur le nombre de parts possédées par chacun des associés. Les associés ne sont en outre pas tenus de choisir une assurance auprès du même organisme. 

Concernant la couverture, seules les garanties décès et PTIA sont également requises du fait des loyers perçus limitant le risque de non-remboursement. Les associés ont également la possibilité de procéder à la délégation d'assurance dans les mêmes conditions que pour un emprunteur classique. Enfin, la pluralité d'emprunteurs permet généralement de réduire les primes d'assurance compte tenu du risque minoré de non-remboursement.

Quelle est la durée pour une assurance de prêt d'un investissement locatif ?

Comme pour un emprunt classique, la durée de remboursement du prêt va avoir une influence déterminante sur le montant de la prime d'assurance au même titre que le montant global de l'emprunt ou le montant des mensualités.

D'une façon générale, les durées d'emprunt pour un investissement locatif sont globalement plus courtes (entre 15 et 20 ans) que pour un emprunt en résidence principale ou secondaire (de 15 à 25 ans avec une moyenne constatée de 19 ans selon l'Observatoire du Crédit Logement).

Cela s'explique notamment par le fait que les investisseurs sont généralement bien installés dans la vie au moment de leur projet et surtout qu'ils perçoivent des loyers réguliers permettant de rembourser plus rapidement les emprunts. Certains investisseurs préfèrent néanmoins allonger au maximum la durée de remboursement pour conserver de la liquidité leur permettant d'investir dans d'autres bien en parallèle. La durée de l'assurance de prêt suit alors cet étalement de remboursement.

Une prime déductible de vos revenus fonciers

Au même titre que les impôts fonciers, les charges de copropriété ou les intérêts d'emprunt (pendant 5 ans), les primes d'assurance font également figure de charges déductibles des revenus fonciers en ce qui concerne l'investissement locatif. L'investisseur pourra alors réduire sa base imposable et a fortiori diminuer le montant de son impôt sur le revenu.