Tout savoir sur la surprime d'assurance emprunteur

La demande de crédit immobilier auprès d’une banque nécessite la contraction par le souscripteur d’une assurance emprunteur permettant de garantir le remboursement. Si elle n’est pas légalement obligatoire, elle s’impose néanmoins de fait à tout emprunteur, aucune banque n’acceptant d’avancer de telles sommes sans garantie de remboursement adossée au dossier.

 Lorsqu’un emprunteur présente un risque aggravé quant à sa santé ou sa situation personnelle, l’assureur peut également appliquer une surprime pour partager les risques de non-remboursement avec l’assuré. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la surprime d’assurance de prêt immobilier.

Qu’est-ce qu’une surprime d’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur exigée par les établissements bancaires prêteurs prévoit au minimum la souscription des garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui font figure d’obligations légales minimum. D’autres garanties peuvent également être requises telles que l’invalidité, l’incapacité de travail ou la perte d’emploi.

Au moment de souscrire un crédit immobilier, un emprunteur doit apporter à l’établissement bancaire prêteur certaines informations quant à sa situation personnelle, financière et professionnelle. Après analyse de tous les documents transmis par le souscripteur, la banque pourra alors évaluer en toute connaissance de cause sa capacité à rembourser son emprunt selon les échéances et montants sollicités. 

Lorsqu’un élément constitue un risque accru de non-remboursement, l’assureur est en droit de demander à l’assuré le règlement d’une cotisation supplémentaire à la prime d’assurance de base.

C’est la surprime d’assurance emprunteur qui vient ainsi compenser le risque aggravé par rapport au risque moyen. La surprime est à rapprocher du rachat d’exclusion en cas de non-prise en charge de certaines situations dans la garantie. Le rachat d’exclusion permet alors d’être couvert pour cette situation particulière moyennant un surplus au niveau de la prime d’assurance.

Quels sont les facteurs pouvant entraîner une surprime d’assurance de prêt ?

Diverses situations liées au profil de l’emprunteur (habitudes de vie, maladies, prédispositions médicales) peuvent constituer, aux yeux de l’assureur, un risque aggravé quant au non-remboursement du crédit. Elles justifient, à ce titre, le paiement d’une surprime d’assurance emprunteur.

Le risque médical

Principal risque justifiant une surprime, le risque médical concerne notamment certaines pathologies actuelles ou anciennes de l’assuré, qui, étant évolutives, peuvent influer à terme sur sont état de santé et donc sur sa capacité à rembourser, du fait notamment d’une inaptitude au travail.

Le risque médical peut également être caractérisé par l’hérédité pour certaines maladies, par un traitement suivi ou encore par une opération chirurgicale. Le questionnaire médical permettra de mettre en évidence ou non un risque de santé supérieur à la moyenne.

Le risque sportif

Certaines pratiques sportives représentent un risque important quant à l’intégrité physique d’un assuré. Il s’agit notamment des sports extrêmes tels que l’escalade, l’alpinisme, le surf, les sports de combat ou encore des activités procurant des sensations fortes (saut en parachute, saut à l’élastique, chute libre etc.).

La pratique amateure comme professionnelle de ce type d’activités à risque constitue une exclusion de garantie et doit donc être déclarée à l’assurance. Son rachat par le pratiquant justifiera donc une surprime. La pratique occasionnelle tel qu’un baptême de l’air ou une session unique ne nécessitera en revanche aucune déclaration spécifique.  

Le risque lié à l’âge et au poids

L’âge constitue également, de façon assez mécanique, un risque quant au non-remboursement de l’emprunt et tout particulièrement l’âge à la fin du prêt.

Plus l’âge du souscripteur sera élevé, plus l’organisme financier sera tenté d’appliquer une surprime qui peut même parfois atteindre jusqu’à 3 fois le taux de base. Elle ne pourra en revanche pas excéder 1,4 fois le TEG (Taux Effectif Global).

Dans certains cas, l’établissement pourra tout simplement refuser la demande d’emprunt. L’emprunteur devra alors racheter l’exclusion de garantie.

Le poids constitue par ailleurs également un facteur de risque aggravé pouvant notamment provoquer cholestérol, diabète, hypertension et rendre l’assuré plus vulnérable à différentes pathologies (comorbidités). Bien qu’il n’existe pas de règle établie, un IMC (Indice de Masse Corporelle) trop élevé (surpoids, obésité morbide) ou à l’inverse trop faible (dénutrition) pourra justifier une surprime voire une exclusion de garantie.

Le risque professionnel

Certains métiers sont considérés comme à risque. C’est notamment le cas des forces de l’ordre, des pompiers, des militaires, des convoyeurs de fonds ou de certains diplomates.

 D’autres métiers très physiques, pratiqués en hauteur ou dans des zones dangereuses présentent un risque de blessures plus importants que la moyenne (couvreur, maçon, ouvrier du bâtiment, manutentionnaire, démineur, technicien dans l’énergie etc.) et peuvent notamment provoquer des affections dorsales récurrentes.

Une surprime ou un rachat d’exclusion est donc bien souvent applicable pour ce type de profil. Des offres d’assurance emprunteur sont toutefois spécifiquement mises en place pour les métiers à risque par certains assureurs.

Être fumeur

Le tabagisme constitue enfin un risque de santé majeur et doit donc être déclaré provoquant automatiquement l’application d’une surprime même s’il s’agit d’une consommation occasionnelle.

Les cigarettes électroniques entrent également dans ce cadre. Pour être considéré comme non-fumeur, l’emprunteur doit avoir arrêté la consommation de tabac depuis au moins deux ans avant la souscription de son emprunt. En cas d’arrêt du tabac pendant le prêt, l’emprunteur pourra demander la révision de la prime après deux ans d’arrêt complet. 

Suis-je obligé de tout mentionner à mon assureur ?

Si, dans les faits, l’assureur ne pourra pas forcément contrôler l’intégralité de votre déclaration, il est fortement conseillé de mentionner l’intégralité de vos éventuels problèmes de santé ou habitudes de vie.

Le Code des Assurances oblige en effet l’assuré à effectuer une déclaration sincère (article L113-2) sur laquelle peut se baser l’assurance pour évaluer correctement le risque.

Tout manquement à cette obligation donnera en effet l’occasion à l’assurance de se dédouaner du remboursement de l’incident potentiel en invoquant la nullité du contrat pour fausse déclaration et fraude à l’assurance.

Omettre de déclarer certaines pathologies ou comportements peut donc s’avérer très risqué au regard des sommes engagées. Si l’assurance constate une fausse déclaration, il pourra ainsi prononcer la nullité du contrat et le financement de votre bien se trouvera alors sans aucune couverture

En cas de décès, vous pourriez de plus faire peser sur vos ayants droit l’intégralité des mensualités restant à rembourser si une pathologie ou une habitude de vie n’avait pas été déclarée au préalable.

Il peut par exemple s’agir d’une personne décédant d’un cancer du poumon et ne s’étant pas déclarée fumeuse auprès de l’assurance. Cette dernière n’aura alors aucun mal à faire valoir la nullité du contrat en faisant constater la fausse déclaration. Idem dans le cas d’une hypertension non-déclarée ayant entraîné un AVC et une incapacité de travail par la suite.

Seule exception, le droit à l’oubli permet à une personne ayant été victime d’un cancer et se trouvant en rémission, sans rechute depuis plus de 5 ans (pour les profils âgés de moins de 21 ans) et plus de 10 ans (pour les profils âgés de plus de 21 ans) de faire abstraction de cette pathologie dans sa déclaration. Aucune conséquence ne pourra alors être tirée de cette absence en cas de problème ultérieur.

Enfin, en cas d’évolution de certaines pathologies (guérison) ou des modes de vie (arrêt du tabac, pratique d’un nouveau sport à risque), il sera toujours possible de mettre à jour votre déclaration et ainsi de faire évoluer votre contrat avec une hausse ou une baisse des cotisations.

Est-ce que la surprime est la seule solution pour obtenir mon prêt immobilier ?

Au-delà de la surprime et du rachat d’exclusions, d’autres solutions existent afin d’obtenir un prêt immobilier pour les personnes présentant un risques aggravé. Parmi elles, on peut citer notamment :

• la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque de Santé Aggravé) : initiée par les pouvoirs publics, elle vise à améliorer l’accès à l’emprunt immobilier pour les profils considérés à risque par les assureurs et qui n’avaient jusque-là pas d’autres alternatives pour devenir propriétaire. Par un mécanisme de mutualisation des risques, cette convention permet aux emprunteurs à risque d’obtenir des surprimes moins élevées que dans les établissements traditionnels. Ce dispositif est néanmoins limité à des emprunts d’un montant maximal de 320 000 € et n’est pas accessible aux profils de plus de 70 ans ;

• L’hypothèque ou le nantissement : ces deux mécanismes de cautionnement consistent à apporter en gage à la banque, un bien immobilier (hypothèque) ou une assurance vie (nantissement) appartenant à l’emprunteur. En cas de défaut de paiement, la banque aura alors l’autorisation soit de se saisir du bien pour l’hypothèque, soit d’utiliser les fonds présents sur l’assurance vie pour le nantissement afin de régler le montant des mensualités restant impayées ;

Comment éviter une surprime d’assurance de prêt immobilier ?

Pour éviter d’avoir à supporter une surprime d’assurance emprunteur, plusieurs solutions s’offrent aux emprunteurs :

• comparer les offres pour éviter certaines surprimes. Toutes les assurances ne sont pas aussi draconiennes concernant les exclusions de garantie et les surprimes. Certaines assurent notamment tous les sports à risque contrairement à d’autres. L’âge limite de prise en charge diffère également selon les compagnies. Ne vous arrêtez donc pas à la première offre venue et utilisez les comparateurs et simulateurs d'assurance de prêt pour trouver le meilleur tarif ;

• trouver une assurance de prêt immobilier correspondant à votre situation particulière. Certains assureurs mettent en avant des offres spécifiques correspondant à certains profils particuliers. C’est le cas notamment des offres pour les métiers dits à risque ou des offres spécifiquement dédiées à certaines filières (secteur médical notamment). Des assureurs indépendants se sont notamment spécialisés dans des créneaux de marché visant spécifiquement ce type de profils ;

• faire jouer la concurrence. Les assurances disposent généralement d’une marge de manœuvre et sont souvent prêtes à réaliser des concessions pour faire signer un nouveau client. Chaque profil étant particulier, il existe dans la majorité des cas des possibilités d’obtenir des exonérations ou de faire lever certaines exclusions. C’est particulièrement le cas lorsque vous avez opté pour une assurance groupe inadaptée à votre profil. Vous pourrez alors tenter de la renégocier directement avec votre assurance ou le cas échéant d’opter pour une délégation d’assurance (un changement d’assurance hors de l’établissement ayant accordé le prêt) correspondant davantage à votre profil particulier.

Quoiqu’il en soit, n’oubliez pas qu’omettre des informations sur sa déclaration n’est absolument pas la bonne solution pour éviter une surprime. Vous risqueriez au contraire de perdre tout le fruit des primes déjà versées et de mettre en danger votre patrimoine.