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Premier prélèvement pour mon prêt immobilier

💡 Les infos clés

Ça y est...vous y êtes ! Vous êtes enfin devenu propriétaire. Vous avez franchi toutes les étapes que constitue un projet d'acquisition immobilière et vous voilà sur le point de rembourser votre prêt immobilier. Pour que cette aventure commence dans les meilleures conditions, le Guide du crédit vous livre tous les conseils pour démarrer en douceur vos remboursements. Vous saurez ainsi que :

  • Votre première mensualité peut être différente de ce qui était prévu ;
  • Votre premier prélèvement peut être différé partiellement ou totalement ;
  • Selon que votre achat soit dans l’ancien, en VEFA, en construction ou avec des travaux, le versement de votre première mensualité diffère.

Quand dois-je verser ma 1ère mensualité de crédit ?

Le remboursement débute le 1er mois suivant la signature de l'acte de vente chez le notaire. En effet, le versement d'une première mensualité de crédit doit avoir lieu dans un minimum de 30 jours après le déblocage des fonds, ceci afin de pouvoir être calculée conformément à la réglementation. Le paiement des mensualités est fixé à la même date chaque mois (généralement entre le 1er et le 10 du mois).

Qui fixe la date du premier prélèvement ?

Ce sont généralement les établissements de crédit qui fixent la date de prélèvement. D'autres peuvent toutefois vous accorder la possibilité de choisir vous-même la date de règlement.

Pourquoi ma 1ère mensualité est différente des autres ?

La première mensualité est différente des autres selon la date à laquelle elle est prélevée. Dans certains cas, vous avez la possibilité de choisir la date de prélèvement de la première mensualité de prêt. Si l’occasion se présente préférez le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Dans tous les cas, voici les deux situations  possibles :

  • Si vous signez l'acte de vente le 10 du mois N et que vous remboursez votre première mensualité de crédit le 10 du mois N+1 => le délai entre les deux dates est suffisant (30 jours), vous n'aurez donc pas d'intérêts intercalaires à payer.
  • Si la signature chez le notaire intervient le 10 du mois N et que le paiement de la première mensualité a lieu le 5 du mois N+1 =>le délai de 25 jours est insuffisant, le paiement de l'échéance aura donc lieu le 5 du mois N+2. Cette mensualité comprendra des intérêts calculés sur la période du 10 du mois N est du 5 du mois N+2. Ce sont les intérêts intercalaires.

Un exemple pour mieux comprendre :

Un prêt de 100 000 € à 4 % sur 20 ans pour une mensualité hors assurance (HA) de 606 €. Le prêt est décaissé le 10 janvier mais le client ou la banque a fixé une date d'échéance au 5 de chaque mois.

Il n'y a pas de période de 30 jours entre le 10 janvier et le 5 février.

Donc la banque prélèvera le 5 mars une mensualité de 606 € HA à laquelle elle rajoutera les intérêts intercalaires de la période comprise entre le 10 janvier et le 5 février et ce, pour un montant de 333,33 € HA ((100 000 € X 4 %)/12) soit une première mensualité de 939,33 €.

À partir du mois d'avril, les mensualités seront bien de 606 €. Certaines banques donnent le choix au client entre la fixation d'une date (ce qui donne des intérêts intercalaires comme calculé ci-dessus) ou d'être prélevé à la date à laquelle l'opération a eu lieu. Ce qui peut parfois gêner les clients qui souhaitent voir leur échéance déduites en début de mois, généralement juste après l'arrivée de leur salaire. 

Pour en savoir plus, utilisez notre outil de simulation de mensualité de prêt immobilier.

Est-il possible de ne pas payer d’intérêts intercalaires ? 

Il est possible de ne pas payer d'intérêts intercalaires. C'est le cas notamment lorsque le délai entre la signature de l'acte de vente et celui du prélèvement de la 1ère mensualité est d'au moins 30 jours. Si l'écart entre les deux opérations est inférieur à 30 jours, vous devrez payer les frais intercalaires. 

Puis-je décaler le début du remboursement de mon prêt immobilier ?

Oui, il est possible de décaler le début du remboursement de votre prêt immobilier. Néanmoins, vous devez avoir demandé le différé d’amortissement dès vos premiers échanges avec la banque. Si cette dernière accepte, le différé permet de reporter le début des prélèvements de vos mensualités de prêt immobilier. Utile si vous êtes locataire et lorsque le bien en question est encore en construction ou que les travaux de rénovation n’ont toujours pas été bouclés. Si le différé de remboursement n’avait pas été accepté par la banque, vous auriez été contraint de payer votre loyer ainsi que vos mensualités de prêt immobilier.

Il faut savoir que le différé de remboursement peut être partiel ou total :

  • Le différé d’amortissement partiel signifie que seul le remboursement du capital est reporté. Vous ne réglez que les intérêts ainsi que l’assurance de prêt ;
  • Le différé de remboursement total désigne le report du remboursement du capital mais aussi des intérêts. Toutefois, cette opération est plus coûteuse qu’un différé partiel. En effet, les intérêts reportés engendrent eux-mêmes des intérêts. 

Comment fonctionne le versement de ma 1ère mensualité quand j’achète dans l’ancien ?

Lorsque vous achetez un bien ancien, généralement les travaux ne sont pas pris en compte dans votre prêt immobilier. Ainsi, le remboursement de votre crédit immobilier se fait de manière classique. Il débute au minimum 1 mois après la signature de l’acte de vente authentique.

Si votre bien nécessite des travaux qui sont inclus dans votre prêt immobilier, le remboursement de votre crédit peut débuter comme pour un prêt classique, c’est-à-dire un mois après la signature chez le notaire, ou être différé jusqu’à la fin des travaux, si vous en avez fait la demande et si la banque l’accepte.

Quand commence-t-on à rembourser un prêt immobilier pour une construction, une VEFA ou des travaux ?

Lorsque vous achetez un bien en construction en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou qui nécessite d’importants travaux, la date de paiement de la première mensualité de prêt immobilier est modifiée car le déblocage des fonds se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Dans le cas d’une VEFA, le déblocage des fonds est réalisé selon cette répartition :

  • 5% à la signature du contrat de réservation ;
  • 30% lorsque les fondations sont achevées ;
  • 35% après la pose de la toiture ou encore de la mise hors d’eau ;
  • 25% à l’achèvement des travaux ;
  • 5% à la remise des clés au propriétaire.

Pendant cette période de déblocage des fonds, des intérêts intercalaires sont dus. C’est ce que l’on appelle une franchise partielle. Le remboursement du crédit immobilier ne débute qu’à la fin des travaux, après la remise des clés.

Un remboursement différé pour une franchise totale ?

Il est possible dans certains cas de différer totalement le remboursement. Ainsi, vous ne payez pas d’intérêts durant la période de déblocage des fonds. Cependant, les intérêts intercalaires calculés sur le 1er déblocage devront être réglés soit :

  • A la remise des clés ;
  • Lorsque vous commencez à rembourser votre crédit. Dans ce cas, les intérêts intercalaires s’ajouteront aux intérêts du crédit immobilier. Cette solution est donc plus coûteuse, mais utile lorsque vous êtes locataire. En effet, elle permet d’éviter d’avoir à payer un double loyer.

Comment faire une demande de remboursement différé ?

Vous pouvez demander directement à votre banque de vous accorder le remboursement différé. Mais vous pouvez aussi faire appel à un courtier en crédit immobilier pour qu’il le négocie à votre place. Fort de ses connaissances en matière de crédit ainsi que de son sens du relationnel, votre courtier saura négocier pour vous le différé de remboursement ainsi que d’autres aspects de votre crédit.

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