Comment créer du déficit foncier pour réduire vos impôts ?

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Malgré un mécanisme qui pourrait sembler complexe de prime abord, le déficit foncier est pourtant relativement simple à comprendre et à utiliser. Il consiste à déduire le coût de l’entretien et des travaux de rénovation engagés du montant de ses revenus fonciers dans la limite de 10 700€ par an.

Le déficit foncier suppose donc la réalisation d’un investissement locatif non-meublé dans l’ancien. Le montant global des charges pendant les travaux lorsqu’il sera supérieur aux revenus fonciers générera un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€ par an pendant les 2 ans maximum servant à la réalisation des travaux. Les charges non-encore apurées après cette période seront imputables sur les exercices fonciers suivants jusqu’à apurement. Il s’agit donc là d’un des atouts majeurs du déficit foncier par rapport aux autres mécanismes de réduction d’impôts. La déduction n’est en effet pas soumise à un plafond et peut être étalée jusqu’à 6 ans sur vos revenus globaux et jusqu’à 10 ans sur vos revenus fonciers. Il n’y a donc pas de risque de déperdition et le montant total des travaux est généralement utilisé pour diminuer sa pression fiscale sur la durée. 

Pour créer du déficit foncier de façon efficace, 3 conditions principales sont à respecter par l’investisseur :

• L’achat d’un bien immobilier dans l’ancien pour une mise en location non-meublée pendant au moins 3 ans et qui doit être destiné à un usage de résidence principale ou secondaire du locataire.
• La réalisation de travaux d’entretien, de réparation, de rénovation ou d’amélioration déductibles et permettant d’atteindre le montant des loyers perçus.
• La déclaration des revenus locatifs au régime réel

Puis-je créer un déficit foncier pour une résidence principale ?

Le déficit foncier est normalement utilisable pour l’achat d’un logement à rafraîchir ou à rénover en vue de le mettre en location. Le propriétaire bailleur doit ainsi s’engager à mettre le logement en location pendant une durée de 3 années complètes pour pouvoir déduire le montant de ses charges d'entretien et de rénovation de son revenu global.

Néanmoins, il existe une possibilité permettant d’utiliser le déficit foncier pour l’achat de sa résidence principale. Elle est en effet offerte aux couples qui souhaiteraient acheter leur résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) et non pas en leur nom propre. Dans le cas présent, le couple verse une contrepartie à la société pour l’occupation du logement. Lorsque les charges du logement sont plus importantes que le montant de la contrepartie versée à la SCI, la société se retrouve alors en position de déficit foncier. Elle ne réalisera donc pas de bénéfices et pire, ses dépenses surpasseront ses revenus. Au moment de déclarer les bénéfices de la SCI sur sa déclaration de revenus, le couple pourra alors déclarer ce montant négatif lui permettant de réduire sa pression fiscale.

La société doit là encore être imposée sous le régime réel pour que le couple puisse bénéficier de la réduction d’impôts.

Acquérir un logement à rénover

Pour créer un déficit foncier, le propriétaire bailleur devra investir la plupart dans un logement ancien nécessitant la réalisation de travaux assez importants afin que le montant de ceux-ci soit supérieur aux revenus fonciers. Un logement neuf ou avec trop peu de travaux ne permettra pas de parvenir à un montant global de charges plus important que les revenus fonciers. L’investisseur devra donc être particulièrement attentif à l’importance des potentiels travaux pouvant être effectués ainsi qu’à la nature de ceux-ci au moment de choisir le bien dans lequel il souhaitera investir.

Une fois le bien acquis, le propriétaire bailleur pourra, pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, déduire une grande partie des charges globales attenantes au logement.

Les charges suivantes sont éligibles à ce dispositif et donc déductibles d’impôts :

• Les travaux d’amélioration, d’entretien ou de rénovation
• Les charges de copropriété n’étant pas à la charge du locataire (concierge, nettoyage, ascenseur, ordures ménagères etc.).
• Les charges récupérables (payées par le propriétaire à la place du locataire)
• Les primes d’assurance (assurance habitation locataire)
• Les intérêts d’emprunt (en cas d’achat réalisé à crédit et pour un investissement en nue-propriété)
• Les impôts fonciers locaux (taxe foncière, taxe de bureaux)
• Les frais de gestion locative (si le propriétaire décide de passer par un intermédiaire).

Réaliser des travaux qui sont déductibles de vos impôts

Seuls certains types de travaux sont concernés par ce dispositif. Il s’agit notamment :

• Des travaux de rénovation
• Des travaux de modernisation
• Des travaux d’entretien
• Des travaux de réparation
• Des travaux d’amélioration

Les travaux d'entretien et de réparation doivent permettre de maintenir ou de remettre le bien dans un état d’usage normal sans toutefois en modifier la nature, l’agencement ou la surface. Il peut notamment s’agir de ravalement de façade, de travaux de remise en état de la toiture ou de remise aux normes des installations électriques.

Les travaux d’amélioration pour leur part doivent apporter un confort nouveau dans le logement sans pour autant en modifier la structure. Il s’agit par exemple de l’installation d’une douche à l’italienne ou d’un poêle à granulés.

Sont ainsi exclus du dispositif de déficit foncier, les travaux de construction, d’agrandissement ou d’extension comme notamment l’installation d’une véranda ou l’aménagement de combles qui permet de gagner des m².

Faire une nouvelle acquisition une fois le déficit foncier apuré

Lorsque la totalité du déficit foncier sera apurée, vous ne bénéficierez plus de la réduction d’impôts sur les loyers perçus. Vous devrez alors vous acquitter d’un impôt sur les revenus locatifs majoré des cotisations sociales. Pour éviter cela, il vous sera alors possible de revendre le bien à l’issue de cette période (moyennant une taxe de 34,5% sur la plus-value potentielle).

L’autre solution consistera à anticiper quelques mois avant l’apurement du déficit foncier en réinvestissant dans un nouveau bien immobilier pour le louer et en reproduisant le même mécanisme de réduction d’impôts grâce aux travaux réalisés dans le nouveau logement. L’investisseur pourra alors bénéficier de “l’effet boule de neige” pour déduire les nouveaux travaux réalisés de l’ensemble des loyers perçus.

Il devra alors recalculer le montant de travaux à atteindre pour pouvoir bénéficier du déficit foncier au regard des nouveaux loyers perçus mais aussi des loyers perçus pour le premier bien qui vont venir s’additionner. Il lui faudra donc généralement procéder à un achat un peu plus important ou avec un volume de travaux plus conséquent afin de venir compenser l’augmentation des revenus dûe à l’ajout d’un nouveau loyer.

Comment déclarer vos impôts lorsque l’on crée un déficit foncier ?

Pour pouvoir créer du déficit foncier, la déclaration d’impôts devra s’accompagner du remplissage d’une déclaration de revenus fonciers (la déclaration 2044). 

La déclaration du propriétaire bailleur devra impérativement être effectuée au régime réel pour pouvoir bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Le régime micro-foncier avec abattement automatique de 30% n’est en effet pas approprié pour cette situation puisque l’intérêt de ce dispositif est d’accumuler le maximum de charges pour que celles-ci atteignent le montant des loyers perçus afin de créer du déficit foncier.

Après avoir renseigné sur le formulaire 2044 les déficits reportables sur les 10 années à venir sur le feuillet prévu pour ces reports, le fisc renseignera ensuite chaque année automatiquement le montant reportable sur la déclaration d’impôts afin que le contribuable ne le perde pas par oubli.

Consultez l’article sur l’imposition des revenus fonciers pour bénéficier de toutes les astuces pour bien déclarer vos impôts et optimiser votre déficit foncier.

Bon à savoir : le déficit foncier n’entre pas en compte dans le calcul du seuil global des niches fiscales et peut donc être utilisé en complément des autres mécanismes de réduction d’impôts.

Déficit foncier sans loyer : comment faire ?

L’une des angoisses principales de l’investisseur immobilier concerne la vacance locative. L’absence de locataire pendant une certaine période diminue considérablement le rendement de son investissement. On pourrait être tenté de penser que l’absence de loyers réguliers pendant une certaine période ne lui fasse perdre également le bénéfice du déficit foncier. Néanmoins, un garde-fou existe dans cette situation afin de préserver les intérêts de l’investisseur locatif. Celui-ci devra alors apporter la preuve qu’il a véritablement l’intention de mettre en location le bien en question et qu’il a entrepris des démarches en ce sens.

Ces démarches pourront être matérialisées par la transmission à l’administration fiscale de différents documents dont notamment :

• Des publications d’annonces sur des sites de location de biens immobiliers sur Internet.
• Des échanges de courriels avec des locataires potentiels.
• La fourniture de dossiers transmis par de potentiels locataires.
• Un éventuel mandat d’exclusivité confié à une agence immobilière pour la mise en location du bien.
• Des attestations de visite pouvant notamment être prouvées par des témoignages.

S’il ne parvient pas à fournir ce type de documents, l’administration fiscale pourra alors considérer qu’il a souhaité se réserver la jouissance du logement et qu’à ce titre aucune déduction des revenus fonciers n’est alors applicable.