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L'imposition des plus-values immobilières

Lorsque vous revendez votre logement, vous êtes susceptible d'effectuer une plus-value immobilière. Ce terme désigne l'excédent réalisé lorsque le montant de la vente est supérieur au montant que vous aviez déboursé pour acheter le bien. La fiscalité sur les plus-values immobilières s'applique sur les ventes de résidences secondaires et de biens locatifs.

Quels sont les biens concernés ?

Sont imposables les plus-values immobilières réalisées sur les cessions à titre onéreux, c'est-à-dire les cessions réalisées contre paiement. Il peut s'agir de :

  • la vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
  • la vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes...) ;
  • la vente effectuée via une société civile immobilière ou un fonds de placement dans l'immobilier (FPI).

Quels biens bénéficient d'une exonération de plus-value immobilière ?

Certaines opérations générant une plus-value immobilière ne sont pas imposables. Ces exonérations de plus-value immobilière peuvent être liées :

  • à la nature de l'opération :
    • vente d'une résidence principale ;
    • première vente d'un bien autre qu'une résidence principale ;
    • ventes inférieures à 15 000 € ;
    • reventes de logements sinistrés ;
    • expropriations pour cause d'utilité publique ;
    • ventes de bien détenus après 30 ans.
  • à la nature de l'opération :
    • les retraités ou invalides disposant d'une pension modeste ;
    • les personnes vivant dans des établissements sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées ;
    • les personnes ne résidant pas en France.

Comment se compose la fiscalité des plus-values immobilières ?

L'imposition sur la plus-value immobilière est de 34.5 %, cette fiscalité sur les plus-values se compose de la manière suivante :

  • un taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
  • un taux de 15.5 % au titre des prélèvements sociaux.

Une surtaxe à partir de 50 000 € de plus-value

Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, un supplément de taxation a été appliqué pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Cette taxation supplémentaire des plus-values immobilières n'a été appliquée ni aux terrains à bâtir ni aux les résidences principales. Son montant était progressif, en fonction de l'importance de la plus-value.

Montant de la plus-value immobilière imposable (en euros)Montant de l'imposition (en euros)
De 50 001 à 60 000
2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000
2 % PV
De 100 001 à 110 000
3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000
3 % PV
De 150 001 à 160 000
4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000
4 % PV
De 200 001 à 210 000
5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000
5 % PV
De 250 001 à 260 000
6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100
Supérieur à 260 000
6 % PV

(PV = montant de la plus-value imposable)

Ce supplément de taxation des plus-values immobilières a pris fin le 31 décembre 2015. Les sommes collectées ont été allouées à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).

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Comment est calculée la plus-value brute ?

La plus-value immobilière brute correspond à la différence entre :

  • le prix de vente corrigé, auquel on a ajouté certaines charges en capital et en indemnités tout en y déduisant certains frais de vente (le coût du diagnostic technique par exemple) ;
  • et le prix d'acquisition corrigé, c'est-à-dire majoré de divers types de frais (frais d'acquisition, dépenses de travaux...).

Une fois la plus-value brute calculée, on lui applique des abattements (des réductions fiscales) par année de détention. Le résultat devient la plus-value immobilière imposable.

L'abattement, comment ça marche ?

Avant septembre 2013, l'abattement était le suivant :

  • 2 % par année de détention après la 5e année ;
  • 4 % après 17 années ;
  • 8 % après 24 années ;
  • après 30 ans, la plus-value était exonérée d'impôt.

Depuis septembre 2013, l'abattement est toujours progressif, mais il varie désormais selon le type d'imposition (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

Nombre d'années de détentionImpôt sur le revenu - Taux d'abattement applicable pour chaque année de détentionPrélèvement sociaux - Taux d'abattement applicable par année de détention
Moins de 6 ans
0 %
0 %
De 6 ans à 21 ans
6 %
1.65 %
A fin de la 22ème année
4 %
De 50 001 à 60 000
Après 22 ans
Exonération
9 %
Après 30 ans
Exonération
Exonération

En clair, l'exonération de plus-value immobilière s'applique :

  • après 22 ans de possession du bien, pour l'impôt sur le revenu ;
  • après 30 ans de possession du bien, pour les prélèvements sociaux.

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