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Prêt immobilier 2022 : est-ce le bon moment d'acheter un appartement pour le louer ?

💡 Les infos clés

En période d’incertitudes économiques, l’investissement dans la pierre fait figure de valeur refuge immuable. Si le marché de l’immobilier ralentit en 2022, les prix poursuivent une hausse timide ou du moins restent fixes et de nouveaux secteurs, plus ruraux, se révèlent attractifs.

  • Acheter un appartement pour le louer peut être risqué si les prix chutent, car vous pouvez perdre une partie du capital investi au moment de la revente.
  • Le risque de moins-value s’atténue si le logement est conservé dans la durée et que le taux de rentabilité est élevé (rapport entre le loyer perçu et le montant engagé).
  • De nombreux facteurs favorisent une future diminution des prix de l’immobilier sans pour autant la confirmer : augmentation des taux d’intérêts, durcissement des conditions d’emprunt, inflation, etc.
  • Pour optimiser son investissement à Paris ou ailleurs, il convient d’évaluer attentivement le rendement du bien et d’orienter vos recherches vers des secteurs à forte demande de location.
Acheter pour louer en 2022

Est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier en 2022 ?

Acheter un appartement pour le louer constitue un moyen efficace de créer un patrimoine immobilier et de trouver une source de revenus complémentaires. L’investissement dans la pierre est souvent perçu comme une valeur sûre sur le long terme et présente l’avantage de pouvoir s’autofinancer. En effet, le loyer peut couvrir les mensualités de crédit.

La pandémie de Covid et les confinements successifs ont eu des répercussions non négligeables sur le marché de l’immobilier. Stoppée au 2e trimestre 2020, l’activité a repris et s’est réorientée au gré des nouveaux besoins des Français :

  • importance des extérieurs (jardin, cour, patio) ;
  • attrait pour la périphérie des villes ou les zones rurales.

Ce regain d’intérêt dynamise les villes moyennes. En 2022, l’investissement locatif dans ces nouveaux secteurs attractifs est stratégique. Les potentiels locataires augmentent et favorisent une occupation ininterrompue des logements.

Par ailleurs, l’impact de l’inflation sur votre bien peut s’avérer positif. L’indice de référence des loyers se calcule sur la moyenne de l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois (hors tabac et loyers). Il sert de base pour réviser les loyers tous les ans et croît avec l’inflation.

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Quels sont les risques d’acheter un appartement pour le louer en 2022 ?

Investir dans un bien locatif devient risqué si le marché de l’immobilier ralentit et que les prix commencent à baisser.

Quand vous placez votre argent dans un produit d’épargne sécurisé, votre capital est garanti et vous percevez une rémunération selon le taux d’intérêt en vigueur. À l’inverse, si vous achetez un logement au prix fort et que la conjoncture tire les prix vers le bas, vous pouvez perdre une partie du montant engagé lors de la revente en réalisant une moins-value.

Ce risque se vérifie surtout dans les investissements de courte durée. Pour contrecarrer une chute des prix immobiliers, il faut attendre parfois entre 5 et 10 ans. La tendance s’inverse alors et le bien retrouve progressivement sa valeur de départ.

Le contexte économique menace également la capacité des locataires à honorer leur loyer. Pour éviter ce type de difficulté quand vous achetez un appartement pour le louer, il convient :

  • de bien choisir les futurs occupants  ;
  • de prendre une assurance pour loyers impayés.

Si vous investissez dans la capitale, demandez conseil à une agence de gestion locative à Paris.

Peut-on espérer une baisse des prix de l’immobilier cette année ?

En 2022, le volume de vente des logements anciens se stabilise et de nombreux facteurs laissent présager une baisse des prix de l’immobilier.

  • On observe une nette remontée des taux immobiliers qui affecte la capacité d’emprunt.
  • Le niveau du taux d’usure, le taux d’endettement fixé à 35 % (assurance comprise), le raccourcissement de la durée du prêt (à 25 ans, 27 en cas de programme neuf ou ancien avec gros travaux) durcissent les conditions d’emprunt et écartent certains ménages de l’accès au crédit.
  • L’inflation grève le budget des Français, augmente leurs incertitudes et complique leur projet d’investissement.

Selon les chiffres de l’INSEE, la hausse des prix des logements anciens sur un an en France ralentit au 2e trimestre 2022. Si la demande d’achat de biens diminue du fait des difficultés évoquées, on peut penser que l’offre deviendra plus concurrentielle. Les prix pourraient alors baisser pour permettre aux vendeurs de rester compétitifs et attractifs. Ce n’est toutefois qu’une hypothèse, car les propriétaires pourraient aussi choisir de repousser leur projet de vente.

Acheter pour louer en 2022 : quelle rentabilité ?

La situation actuelle semble peu propice à l’investissement locatif. Pourtant, si la rentabilité du bien est élevée, vous pouvez compenser les risques de moins-value en cas de revente. Elle correspond à l’argent que le logement vous rapporte par rapport à la somme investie.

Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer, vous devez évaluer son rendement potentiel. Votre objectif est d’atteindre une rentabilité supérieure à celle d’un livret bancaire.

Pour y parvenir, plusieurs étapes sont indispensables :

  • fixez le niveau de rémunération attendu (montant du loyer moins les charges) ;
  • estimez vos charges (impôt foncier, prélèvements sociaux comme la CSG et la CRDS, frais d’entretien, coûts liés à un emprunt, assurances, charges d’immeuble, etc.) ;
  • étudiez la fiscalité (location meublée, régime du micro foncier) ;
  • sélectionnez votre bien avec soin (zone géographique, copropriété) ;
  • choisissez un locataire fiable ;
  • effectuez les travaux pour maintenir la qualité des prestations de l’appartement, voire l’améliorer ;
  • veillez à une occupation continue.

La maîtrise des dépenses et l’assurance de revenus réguliers contribuent à optimiser le rendement de votre investissement locatif dans le temps.

Investir à Paris en 2022 : est-ce une bonne idée ?

Pour qu’investir devienne synonyme de placement judicieux, il faut viser un taux de rentabilité élevé.

  • À Paris, acheter pour louer coûte, en moyenne, 10 590 € le mètre carré à fin juillet 2022 selon la chambre des notaires de Paris.
  • Le site Statista estime que le loyer moyen d’un appartement par mètre carré à Paris est d’environ 29 euros au 1er février 2022.
  • Si l’on prend l’exemple d’un logement de 50 m:
    • le prix du bien se situe aux alentours de 529 500 € à l’achat (10 590 x 50) et les frais de notaire s’élèvent à 39 712 € (7,5 % du prix) ;
    • son loyer est d’environ 1 450 € mensuel, soit 17 400 € par an (50 x 29 x 12) ;
    • sa rentabilité brute annuelle (hors charges, impôts et taxes) est de 3,06 % (17 400/569 212 x 100).

Ce niveau de rentabilité offre une faible marge en comparaison des 2 % d’intérêts du livret A. Néanmoins, le montant de l’épargne de ce dernier reste plafonné à 22 950 €.

Pour maximiser votre investissement à Paris, vous devez acheter dans des secteurs en forte demande de location et choisir des biens, si possible, sous-cotés. Vous pouvez ainsi pratiquer un loyer plus élevé et espérer réaliser une plus-value lors de la revente.

Posté le 18 Octobre 2022 © Guide du crédit

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