Quel montage de prêt choisir ?
💡 Les infos clés
Une ligne ? Deux lignes ? Plus ? Le financement d'un bien immobilier ne se fait pas toujours simplement avec un seul emprunt qui commence un jour J et finit 15 ou 20 ans plus tard. Votre offre de prêt immobilier peut être plus complexe !
Il peut arriver d'obtenir d'autres prêts pour nous aider à financer notre achat : Prêt à Taux Zéro +, Prêt Epargne Logement et PEL, Prêt à l'Accession sociale PAS etc. Comment faire dans ces cas-là ? Le Guide du crédit vous dit tout sur le prêt lissé qui permet d'harmoniser toutes ses mensualités pour une gestion facilitée de ses prêts.
Enfin, quand on en a l'opportunité, il est bien souvent rentable de souscrire deux lignes d'emprunt au lieu d'une. On parlera alors de prêt multi-lignes. Echéancier, durée, taux : il faudra voir toutes les conditions de prêt en double. Le Guide du crédit vous aide à comprendre le fonctionnement de cette formule.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un montage de prêt immobilier ?
Vous achetez un bien et recherchez votre crédit immobilier ? Le saviez-vous : votre offre de prêt peut se composer non pas d’un seul mais de plusieurs prêts. Dans les cas les plus courants, il est vrai que vous n’aurez qu’une "ligne" de prêt. Mais dans plusieurs situations, votre courtier ou votre conseiller bancaire peut vous proposer un montage de prêt, c’est-à-dire l’association de plusieurs crédits. C’est le cas par exemple quand vous bénéficiez de prêts aidés.
Pour résumer votre offre de prêt peut se composer :
- d’une seule ligne de crédit
- de deux ou plusieurs lignes de crédit
Tout dépend de votre besoin et de votre profil d’emprunteur. Un montage de prêt est en effet réalisé sur mesure.
Le montage de prêt classique
Par montage de prêt classique, on entend surtout prêt sur une seule ligne. Dans ce cas, qui est le plus courant, votre courtier ou votre conseiller bancaire vous propose un plan de financement dans lequel vous n’aurez donc qu’une seule offre de prêt comportant un seul crédit immobilier, avec une durée d’emprunt et un taux immobilier associé. C’est le cas de figure le plus simple, et privilégié lorsque les taux immobiliers sont particulièrement bas.
Le montage de prêt multiligne
Comme son nom l’indique, le montage de prêt multiligne comporte plusieurs lignes de prêt. Ce montage peut être intéressant pour réduire le coût total du crédit si les taux immobiliers ne sont pas à des valeurs plancher. En effet, le taux de prêt immobilier augmente avec la durée. Parfois, associer deux crédits de durées différentes peut être un bon calcul. Le montage de prêt multiligne est également utilisé si vous bénéficiez d’un prêt aidé.
Ainsi, un montage de prêt peut se composer par exemple des crédits suivants :
- Prêt immobilier classique
- Prêt à taux zéro (PTZ)
- Prêt d’Accession Sociale (Prêt PAS)
- Prêt Epargne Logement (plus rare en période de taux bas)
Comment fonctionne le prêt multiligne ?
Admettons que vous ayez un emprunt de 200 000€ à réaliser. Il est possible que l’on vous propose deux crédits immobiliers. Par exemple :
- l’un de 80 000€
- l’autre de 120 000€
La durée de remboursement du crédit de 80 000 € étant plus courte, son taux sera également plus faible. Vous bénéficiez donc d’un coût total d’intérêts plus bas.
Qu’est-ce qu’un prêt gigogne ?
Prêt gigogne, prêt multiligne ou encore prêt sur deux lignes : tous ces noms désignent le même montage de crédit immobilier sur plusieurs lignes. Il s’agit simplement d’appellations différentes. Dans tous les cas, plusieurs prêts sont souscrits afin de financer un seul et même bien immobilier.
Le lissage de prêt
Quand vous souscrivez un prêt multiligne, vous avez donc plusieurs mensualités de crédits à rembourser sur des durées différentes. Le montage de prêt lissé vous permet de conserver des mensualités fixes tout au long du remboursement de vos prêts, malgré vos différentes lignes de prêt. Dans ce cas, le prêt que vous souscrivez en complément s’adapte au crédit principal. C’est le cas notamment quand vous avez un prêt à taux zéro en complément de votre crédit classique.
L’avantage du lissage de prêt est donc de garder des échéances constantes tout au long de votre durée totale de remboursement : ainsi, vous maîtrisez le montant des mensualités. Cette opération est rendue possible en créant des paliers de remboursement (vous remboursez d’abord une part plus importante d’un prêt, puis l’autre). Le prêt lissé demeure toutefois un peu plus cher qu’un prêt sur deux lignes sans lissage.
Enfin, il est à noter que prêt lissé ou non, vous aurez bien deux offres de prêt, si votre crédit est scindé en deux. Ainsi il vous faudra prévoir deux garanties, et deux assurances de prêt. Il faut donc s’assurer qu’un prêt multiligne reste intéressant malgré ces frais.
Qu’est-ce qu’un montage financier pour un achat immobilier ?
Lorsque vous souhaitez acheter un bien, il vous faut un crédit immobilier. A partir du montant à emprunter, votre conseiller ou votre courtier va établir un plan de financement, autrement dit le montage financier d’un projet immobilier. Celui-ci est personnalisé en fonction de votre besoin et de votre profil d’emprunteur.
Seront pris en compte :
- votre capacité d’emprunt (combien vous pouvez emprunter selon vos revenus et vos charges et sur quelle durée) ;
- votre apport personnel ;
- les éventuels prêts aidés auxquels vous avez droit.
Selon l’analyse de votre profil d’emprunteur (revenus, charges, taux d’endettement, apport personnel…) et de votre projet, on peut vous proposer un montage comprenant une ou plusieurs lignes de prêt afin d’optimiser le coût total de votre crédit. C’est justement l’une des missions du courtier que de négocier le meilleur montage financier immobilier pour son client auprès de ses partenaires bancaires.
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