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Les taux de prêt immobilier 2022

Si les taux immobiliers de l’année 2021 étaient très bas et avoisinaient les 1 % voire moins, la donne change en 2022. Compte tenu de l’inflation générale et de la hausse des coûts de de l'argent, les taux de prêt immobilier sont repartis à la hausse. Une remontée rapide des taux, notamment depuis mars, qui a rendu l’accès à la propriété plus complexe et marque un tournant. Avec la hausse des taux et la pression inflationniste, la dynamique est différente et oblige à un réajustement des prix. Pourtant, avec 1,1 million de transactions immobilières enregistrées, l’année 2022, avec 2021, est une année record en termes de volume de ventes. Ce chiffre témoigne à la fois du soutien continu des banques et de l’attrait des Français pour la pierre. 

Un premier trimestre qui annonce un changement de paradigme

Si le début de l’année 2022 est à l’image de la fin de 2021, il annonce toutefois un changement de cycle avec le retour de l’inflation et dans son sillage la hausse des taux directeurs. Les taux de crédits immobiliers se maintiennent en janvier 2022 à leurs valeurs planchers. Pour un crédit immobilier étalé sur 20 ans, le taux moyen du marché affiche 1 %, taux qui peut descendre jusqu’à 0,65 % pour les emprunteurs qui présentent le plus de garanties. 

Les mois de février et mars témoignent d’un changement de cycle. Sous l’effet conjugué de l’inflation et de la hausse des OAT (Obligations assimilables du Trésor) qui servent de référence aux banques pour fixer leurs taux, les établissements bancaires relèvent leurs barèmes. Sur les taux moyens, des hausses de l’ordre de + 0,30 sont ainsi observées entre janvier et mars. La progression la plus significative concerne un crédit immobilier souscrit sur 7 ans qui enregistre une hausse de 0,35 point et passe de 0,55 % en janvier à 0,90 % en mars.

En ce qui concerne les meilleurs taux réservés aux profils présentant le plus de garanties, le constat est similaire. De 0,05 % en janvier, le taux minimum pour un prêt immobilier de 7 ans grimpe à 0,45 % en mars, soit une augmentation de 0,40 point. 

Si cette tendance globale à la hausse des taux immobiliers s’explique d’abord par la pression inflationniste, elle a été amplifiée par la hausse des prix des matières premières. Un contexte qui a conduit la Banque Centrale européenne (BCE) à durcir sa politique monétaire. Ainsi, le premier trimestre 2022 sonne la fin d’une période de baisse des taux d’emprunt. La stratégie opérée par les établissements bancaires reste toutefois favorable aux emprunteurs qui souhaitent concrétiser un projet immobilier. En appliquant des hausses maîtrisées, les banques continuent d’afficher une politique de conquête de nouveaux clients.

Au deuxième trimestre, les taux poursuivent leur ascension

L’inflation continue de grimper entraînant dans son sillage la hausse des taux d’emprunt, et l’arrivée du printemps ne vient pas inverser la tendance. Globalement ce second trimestre vient confirmer la dynamique haussière amorcée en début d’année. La pression inflationniste s’amplifie pour atteindre 5,2 % à fin mai 2022, contre 1,6 % un an auparavant.

Face à cette dérive inflationniste, le rendement de l’emprunt obligataire français sur 10 ans (OAT 10 ans) a bondi. D’ailleurs, la Banque Centrale européenne confirme sa volonté de poursuivre cette politique monétaire et d’accélérer de nouveau la hausse de ses taux directeurs en juillet puis à la rentrée de septembre. Confrontés à l’évolution de la situation monétaire, les établissements bancaires sont contraints de relever leurs barèmes.

À l’approche de l’été, les taux moyens sont tous en progression et un porteur de projet peut espérer emprunter à 1,45 % sur 15 ans. Il faut toutefois souligner que certaines banques font le choix de rogner sur leurs marges et concèdent des taux plus favorables pour attirer de nouveaux clients. Elles ne disposent néanmoins que d’une faible latitude du fait du taux d’usure qui fixe le TAEG maximal (taux annuel effectif global) du prêt. Mécanisme de protection contre des taux d’intérêt abusifs (visant l’emprunteur), ce taux plafond se trouve en décalage avec la réalité des taux du marché. La raison ? Un calcul du taux d’usure qui est revu chaque trimestre par la Banque de France et repose sur les taux moyens appliqués lors des trois mois précédents, augmentés d’un tiers.

Or avec des taux d’intérêt qui grimpent rapidement et des taux d’usure plus lents, les courbes se rapprochent et créent un effet ciseau. Si la concrétisation d’un projet immobilier est toujours possible au cours de ce deuxième trimestre 2021, il est important d’évoquer l’importance d'un dossier solide. Les banques se montrent plus vigilantes à l’égard de l'apport personnel, du reste à vivre ainsi que de la solvabilité de leurs clients potentiels. Pour profiter de taux attractifs, il est donc plus que jamais nécessaire pour le candidat à l’emprunt de présenter un bon dossier avec un apport conséquent, 10 % au moins de la valeur du bien à acheter.

Troisième trimestre : la règle pénalisante de l’usure

L’été rime le plus souvent avec hausse des taux d’intérêt, et 2022 ne fait pas exception. Le baromètre des taux grimpe à mesure que les températures augmentent. Ainsi, les taux moyens vont passer de 1,45 % sur 15 ans au mois de juin à 1,70 % en août, soit une progression de +0,25 point. 

Le relèvement du taux d’usure qui atteint 2,57 % pour les crédits de 20 ans et plus, contre 2,40 % auparavant est jugé trop faible par les acteurs du crédit. Avec un taux qui frôle les 2 % sur 20 ans, il est difficile pour les ménages emprunteurs de décrocher un crédit une fois les autres frais (assurance, garanties obligatoires par exemple) inclus dans le TAEG. 

Toutefois, le repli des OAT 10 ans va permettre au marché du crédit de s’assouplir à nouveau en septembre. La rentrée 2022 vient donc sonner le début d’une accalmie avec des hausses plus modestes en attendant le prochain relèvement du taux d’usure en octobre. Les emprunts immobiliers moyens sur 7, 15, 20 et 25 ans ont par exemple enregistré une progression de 0,05 %. Quant aux prêts étalés sur 10 ans, ils sont même restés stables à 1,60 %. Pour donner un ordre d’idée, un emprunt immobilier de 100 000 € — dont la simulation ne tient pas compte de l’assurance — équivaut à des mensualités de 893 €, soit un montant total de 8160 €. 

L’année 2022 se clôture sur des taux qui s’envolent

Le mouvement haussier amorcé au mois de janvier se poursuit irrémédiablement pour le onzième mois consécutif. Si octobre affiche des hausses relativement mesurées, le relèvement des taux de l’usure qui atteint 3,05 % pour les prêts de 20 ans change la donne. Le nouveau taux plafond va permettre aux banques d’ajuster leurs barèmes. Avec des hausses autour de 30 centimes sur les taux moyens, le marché est pied au plancher en novembre. Le taux moyen grimpe, par exemple, à 2,30 % pour un prêt immobilier étalé sur 20 ans, alors qu’il affichait 1,95 % au mois d’octobre. 

Enfin, à l’image des mois précédents, le mois de décembre enregistre une hausse des taux d’emprunt qui restent nettement en dessous de l’inflation qui atteint des records (6,2 % en octobre, selon l’Insee). En cette fin d’année, aucune durée n’échappe au mouvement haussier qui s’élève à 0,10 point au moins. 

Cette année 2022 a donc été marquée par la hausse spectaculaire des taux de marché qui sont passés notamment de 1 % à 2,40 % pour un emprunt sur 20 ans. Coincées entre la remontée des taux directeurs et le mécanisme des taux d’usure, les banques n’ont bénéficié que de peu de marge de manœuvre et ont dû s’adapter.

En dépit de la hausse continue des taux, il est important de souligner la volonté des établissements de soutenir le crédit, quitte à vendre à perte. En effet, ceux-ci restent ouverts au financement tout en se montrant plus sélectifs, sous l’effet notamment des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière.

De plus, le contexte inflationniste pèse sur la capacité d’emprunt des porteurs de projet et oblige à un réajustement des prix. L’anticipation est désormais un élément décisif pour présenter un dossier attractif et obtenir les meilleurs taux. En résumé, si l’année 2022 marque un tournant, elle sonne surtout le retour à l’équilibre.  

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