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SCI - SCPI : quelles différences ?

Les acronymes se ressemblent mais il s'agit pourtant de deux opérations bien distinctes. Le Guide du crédit vous explique les différences entre la SCI (société civile immobilière) et SCPI (société civile de placement immobilier)

La SCI : investir à plusieurs dans l'immobilier

Constituée d'associés (les membres d'une même famille par exemple), la SCI gère des biens immobiliers en tant que personne morale. Ces membres peuvent profiter eux-mêmes du bien, ou alors le mettre en location et disposer ainsi de revenus complémentaires.

La gestion de la SCI est identique à celle d'une société classique : des associés investissent dans la société et disposent en contrepartie de parts sociales, calculées en fonction de leurs apports (nature ou numéraires). Chacun est responsable à hauteur de son apport. 

Le mode de fonctionnement de la SCI est déterminé par des statuts eux-mêmes établis par les associés. Les statuts indiquent notamment la forme de la société, son objet, le mode de nomination du gérant, le capital social et les modalités de répartition des résultats. 

Les avantages de la SCI ? Ce type de structure permet  :

  • plus facilement la transmission de patrimoine. Les enfants héritent des parts, et non du bien.

  • de mutualiser les risques liés à l'exploitation du bien

  • de défiscaliser

La SCPI, ou l'investissement pierre-papier

Avec la SCPI, il est également question de logement et de société de gestion de biens immobiliers. En résumé, un investisseur achète les parts d'une société (la SCPI donc) qui gère tout un parc immobilier locatif, mais la comparaison s'arrête là.

De fait, la SCPI est plutôt un placement financier, d'où son surnom d'investissement pierre-papier. L'investisseur n'a aucun pouvoir de décision ou de gestion. Les gérants de la SCPI collectent les loyers et les redistribuent ensuite aux investisseurs, généralement à chaque trimestre. Les frais d'exploitation sont déduits des loyers. 

À noter que les loyers perçus doivent être mentionnés sur votre feuille d'impôt. 

Les avantages de la SCPI ?

  • L'investisseur perçoit des revenus réguliers

  • La SCPI gère plusieurs actifs. La diversité du parc immobilier permet donc de diminuer et mutualiser les risques ; 

  • L'apport est moins important que dans un investissement immobilier classique ; 

  • La société d'exploitation gère elle-même le parc immobilier. L'investisseur ne s'occupe de rien.

Bon à savoir
Vous hésitez entre la SCI et la SCPI ? Tout dépend de votre degré « d'implication ». Avec la SCI, vous gérez vous-même le bien avec les autres associés. A contrario, le parc immobilier est administré par la SCPI, vous ne vous occupez de rien. 

Posté le 23 Juin 2017 © Guide du crédit

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