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Renégociation de prêt immobilier : les différences avec le rachat de crédit

Rachat de crédit, renégociation de prêt, rachat de crédit immobilier... Ces appellations sont quasi similaires, mais il existe pourtant bel et bien des différences entre ces opérations. Le Guide du crédit vous les explique.

Le rachat de crédit immobilier

En cette période de taux bancaires extrêmement bas, le rachat de crédit immobilier est « la » solution pour bénéficier des conditions de financement actuelles, très attractives.

Admettons que vous ayez souscrit un prêt immobilier à un taux fixe de 3.50% en décembre 2013. Trois ans plus tard, le taux moyen est descendu à... 1.60%. Pour bénéficier de ces conditions, vous pouvez demander à une autre banque qu'elle vous rachète votre prêt et vous propose un taux plus avantageux. 

Bien entendu, l'opération ne s'effectue pas sans frais. Les coûts liés à l'opération sont les suivants : 

  • les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Pour mémoire, ces derniers représentent le montant total des 6 mois d'intérêt suivant la demande de rachat. Les IRA ne peuvent pas, toutefois, dépasser 3 % du capital restant dû ;

  • les frais de garantie. Si votre prêt immobilier actuel est garanti par une hypothèque, vous devrez vous acquitter de frais de mainlevée et prévoir la signature d'une autre garantie. Si votre garantie actuelle est une caution, vous récupérez une large partie du montant déposé au fonds mutuel de garantie (75% que vous pouvez ensuite utiliser pour payer la future garantie ; 

  • les frais de dossier à verser à la nouvelle banque.

Par ailleurs, pour qu'un rachat de crédit immobilier soit vraiment intéressant, certaines conditions doivent être respectées. Par rapport au taux d'intérêt tout d'abord. L'écart de taux entre l'ancien prêt et le nouveau doit suffisamment être important pour couvrir les frais ci-dessus

Ensuite, le prêt ne doit pas être trop ancien. C'est en effet dans les premières années de remboursement (notamment le 1er tiers) que vous payez principalement les intérêts. Si, aujourd'hui, vous vous situez dans le 1er tiers de remboursement de votre prêt immobilier, la différence de taux doit être entre 0,8 et 1 point. Comprendre : si votre taux actuel est de 3%, celui proposé par l'autre établissement doit être égal ou inférieur à 2%.  

Enfin, le capital à rembourser doit être important. Si la somme est inférieure à 70 000 €, le montant emprunté sera insuffisant pour monter un dossier de financement. 

La renégociation de crédit immobilier 

Le principe est identique à celui du rachat de crédit immobilier. La différence ? La renégociation s'effectue avec votre banque. L'avantage, c'est que vous n'avez pas à payer de frais de rachat. 

Il faut tout de même savoir qu'il est très difficile de passer par sa banque, et pour cause... En renégociant à la baisse son taux d'intérêt, le prêteur perd de l'argent.

Le rachat de crédit

Appelé également restructuration de dettes ou refinancement, cette opération permet de regrouper en un seul prêt tout ou une partie de ses crédits et de ses dettes : prêt immobilier, crédits à la consommation (crédit renouvelable, prêt personnel...), retards d'impôts, découverts bancaires...

Vous payez ainsi une seule mensualité, et retrouvez une nouvelle capacité d'épargne et d'investissement. À noter qu'il existe 2 types de rachat de crédit : 

- le rachat de crédits à la consommation : seuls les prêts à la consommation sont « refinancés » ;

- le rachat de crédit hypothécaire : le prêt immobilier est inclus dans l'opération. Celle-ci est garantie par une hypothèque. 

Posté le 22 Juin 2017 © Guide du crédit

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