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Immobilier : comprendre les recommandations du HSCF en 5 points

Le Haut Conseil de stabilité financière a réaffirmé mi-septembre ses recommandations qui avaient tant impacté le marché du crédit immobilier dès la fin d’année dernière. Mais au juste, en quoi consistent-elles et pourquoi sont-elles tombées à ce moment-là ? Retour en arrière. 

 

1. Un organisme régulateur

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) se présente comme une « autorité macroprudentielle chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble ». Sa création est récente (2013) et sa composition ne laisse que peu de doute sur sa légitimité : elle est présidée par le ministre de l’Économie et des Finances (Bruno Le Maire) et réunit autour de la table le gouverneur de la Banque de France, le vice-président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et les présidents de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et de l’Autorité des normes comptables (ANC). Pour « prévenir le risque systémique », le HCSF dispose d’instruments d’influence et de coercition, au carrefour desquels se situent ses recommandations du 20 décembre 2019. 

2. Un niveau d’endettement alarmant

Le 1er octobre 2019, une publication du HCSF tirait la sonnette d’alarme dans le secteur de l’immobilier résidentiel. L’autorité pointait les risques de l’embellie de la production de crédits immobiliers pour la stabilité financière des établissements prêteurs en raison de la forte inflation de l’endettement. Non pas que le HCSF s’oppose à « une France de propriétaire », mais il redoutait alors que l’assouplissement constaté des conditions d’octroi du financement immobilier, grâce à la baisse des taux de crédit immobilier, ne fasse peser un risque trop grand sur les banques en cas de vague de défauts de paiement. Rétrospectivement avec la crise sanitaire qui est intervenue quelques mois plus tard, ce « warning » du HCSF sonne presque comme une prophétie ! 

3. Un prêt immobilier étalé sur 25 ans maximum

C’est à partir du diagnostic publié deux mois avant, que les recommandations du Haut conseil de stabilité financière du 19 décembre 2019 ont stipulé « une maturité du crédit à l’octroi » – c’est-à-dire une durée de prêt immobilier – limitée à 25 ans. Les données de l’ACPR indiquaient en effet que la maturité initiale moyenne des nouveaux prêts immobiliers avait grimpé en flèche entre 2015 et 2018 pour dépasser 20 ans. En décembre 2019, plus de sept emprunts sur dix dépassaient les 20 ans et près de quatre sur dix étaient supérieurs à 25 ans. Un chiffre élevé selon le HCSF

4. Un taux d’endettement plafonné à 33%

C’est une règle implicite : un ménage ne doit pas consacrer plus du tiers de ses revenus au remboursement de son crédit immobilier. Mais dans le contexte de taux des plus avantageux et de forte concurrence entre établissements prêteurs, ces derniers ont adouci leur approche. Au point qu’un contrat de prêt sur quatre dépassait les 35% de taux d’endettement avant que le HCSF ne resserre la vis ! Un taux d’effort trop élevé expose en effet l’emprunteur à un risque de surendettement. À grande échelle, cela a donné la crise des subprimes en 2008 aux États-Unis avec les conséquences désastreuses que l’on connaît pour l’économie mondiale... Les emprunteurs qui souhaitent calculer leur taux d’endettement avoir recours à l’outil de simulation de taux d’endettement gratuit mis à disposition. Il permet de vérifier si le rapport entre les charges et les revenus du ménage permettent de souscrire un crédit immobilier. 

5. Des exceptions pour les meilleurs dossiers

Depuis janvier 2020, la part des emprunts supérieurs à 25 ans a reculé mais ils n’ont pas totalement disparu. De même, certains emprunteurs peuvent encore boucler un dossier de demande de crédit immobilier avec un taux d’endettement dépassant les 33%. Des passe-droits autorisés et encadrés, car les recommandations du HCSF prévoyaient une marge de manœuvre pour 15% des dossiers dans chaque établissement prêteur. Ce sont évidemment les profils les plus solides, avec des revenus confortables et un reste à vivre sécurisant qui peuvent prétendre à ces largesses. Pour découvrir combien il est possible d’emprunter, il est possible de recourir à la calculette gratuite de capacité d’emprunt. Et pour une simulation plus poussée, un courtier spécialisé en crédit immobilier peut prendre en charge la recherche de financement et interroger ses partenaires bancaires. Il négocie ensuite le meilleur taux d’emprunt, mais pas que. Il négocie également différents aspects du financement comme la suppression des IRA (indemnités de remboursement anticipé), ainsi que le report ou la modularité des échéances. 

Posté le 28 Septembre 2020 © Guide du crédit

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