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Prêt immobilier : la majeure partie des crédits sont garantis par une caution

La majorité des prêts immobiliers sont garantis par une caution. Selon les derniers chiffres de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), cette proportion augmente depuis plusieurs années. 

Trois prêts sur cinq garantis par une caution 

À vrai dire, la première place de la caution n'est pas vraiment une nouvelle, mais plutôt une confirmation. Une précédente étude de l'ACPR (le gendarme des banques et des assureurs) datée de 2010 notait déjà que les cautions garantissaient plus de 50% des prêts immobiliers. 

Depuis, la proportion s'est stabilisée avant de s'accentuer à compter de 2014, jusqu'à représenter 58.3% en 2016 (+1.6% sur un an) de l'encours des crédits à l'habitat. Par type d'établissement, ce sont les organismes de crédit qui constituent la première source de garanties, à 34.6% (+1,1 point), devant les sociétés d'assurance (23.7%, +0.5%). Mais celles-ci tendent à progresser de manière ininterrompue depuis 2010.

Comment fonctionne la caution ? En cas de difficultés de paiement, un organisme (le principal est Crédit Logement) prend à sa charge le remboursement du prêt immobilier. En contrepartie, la caution implique le versement de frais de garantie. Dans le cadre de Crédit Logement, les frais se scindent en 2 parties : la première, une commission versée à la société de caution ; la seconde, une participation à un Fonds mutuel de garantie (FMG). À la fin de la période de remboursement, la somme allouée dans le cadre de la participation au FMG est restituée à l'emprunteur. 

L'hypothèque derrière la caution

Mécaniquement, si la part des prêts cautionnés augmente, celle des autres garanties perd du terrain. Et notamment les garanties réelles, à savoir les hypothèques et les privilèges de prêteur de denier (PPD) qui ne pèsent plus que 30.3% des encours de prêt immobilier

Pourquoi ce recul ? L'ACPR ne livre pas d'explication, mais les raisons sont évidentes. Pour la banque, les formalités liées à la caution sont plus souples et rapides. En cas de difficultés de paiement de l'emprunteur, les mensualités sont prises en charge par l'organisme de cautionnement, tandis qu'avec l'hypothèque, le bien doit être vendu pour que la banque soit remboursée. 

Pour l'emprunteur, la caution représente un coût moins important que l'hypothèque. Et il récupère une partie des fonds investis, à condition qu'aucun incident de paiement ne survienne durant le remboursement du prêt.

Ne pas confondre garantie et assurance de prêt immobilier

Il s'agit bien de deux éléments différents dans la constitution d'un prêt immobilier. L'assurance de prêt immobilier entre en jeu lorsque l'emprunteur est victime d'un « accident de la vie » (décès, invalidité, perte d'emploi...) l'empêchant de rembourser son crédit.

La garantie prend, elle, le relais lorsque l'incident de paiement n'entre pas dans les conditions prévues par l'assurance crédit. 

Posté le 01 Aout 2017 © Guide du crédit

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